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WEG-Recht


31.08.2017

WEG: Stimmenvermehrung bei Kopfstimmrecht durch Übertragung einer Einheit auf eine vom Eigentümer beherrschte juristische Person
(BGH, Urteil vom 14.07.2017, Az. V ZR 290/16) mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 4 Einheiten gehörten 2 Einheiten jeweils einzelnen Eigentümern, die anderen beiden Einheiten einem weiteren Eigentümer. Da in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt war, galt das nach dem Gesetz vorgesehene Kopfstimmrecht. Der Eigentümer der beiden Einheiten übertrug eine Wohnung auf eine Kommanditgesellschaft (KG), die von ihm allein beherrscht wurde. Diese KG wurde als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer wurde in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen, dass die KG vom Stimmrecht ausgeschlossen wird. Der andere Eigentümer sollte also weiterhin nur eine Stimme haben. Nach diesem Beschluss wurden Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zur Verwalterwahl gefasst, jeweils mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer. Der andere Eigentümer erhob hiergegen Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen. Zwar sei durch die Übertragung der einen Wohnung auf eine juristische Person formal ein Dritter Eigentümer der Wohnung geworden, wodurch im Regelfall ein zusätzliches Kopfstimmrecht entstanden sei. Der Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts sei es aber, einem Mehrheitseigentümer oder dem Eigentümer besonders großer Wohnungen nicht von vornherein ein Stimmübergewicht zu verschaffen. Diesem Zweck widerspräche es, wenn durch die Übertragung einer Wohnung auf eine juristische Person, für deren "Willensbildung" allein der ursprüngliche Eigentümer als dahinterstehende Person verantwortlich sei, diese Person ein weiteres Stimmrecht erhielte, obwohl doch letztlich nur ein "Kopf" vorhanden sei. Dies möge zwar selbst dann anders zu sehen sein, wenn eine Wohnung auf einen nahen Angehörigen übertragen werde, nicht aber bei Übertragung auf eine "eigene" juristische Person.

Der BGH hob mit einer heute veröfentlichen Entscheidung das Berufungsurteil auf.

Er betont, dass es in der Natur des Kopfstimmrechts liege, dass eine zusätzliche Stimme entstehe, wenn ein Eigentümer mehrerer Einheiten einzelne Einheiten an Dritte übertrage, unabhägig davon, ob es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handelt. Das gelte selbst dann, wenn die Übertragung mit dem Ziel einer solchen Stimmenvermehrung erfolge.

Die juristische Person als neuer Eigentümer sei auch nicht allgemein, also unabhängig vom Beschlussgegenstand, vom Stimmrecht ausgeschlossen.  Das Gesetz  beschränke  den  "Ausschluss  des Stimmrechts  auf  bestimmte  Fälle  schwerwiegender  Interessenkollisionen,  in denen  die - sonst  legitime - Verfolgung  privater  Sonderinteressen  bei  der  Willensbildung  der  Wohnungseigentümer  nicht  mehr  hinnehmbar  erscheint". Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass ein Eigentümer bezogen auf einen konkreten Beschlussgegenstand vom Stimmrecht ausgeschlossen sein könne, nicht aber zu einem allgemeinen Stimmrechtsverlust. Selbst wenn das zusätzlich entstandene Stimmrecht zu einem Stimmübergewicht, also einer Majorisierung, gegenüber den übrigen Eigentümern führe, wäre das grundsätztlich hinzunehmen.

Versuche der entsprechende Eigentümer auf diese Weise allerdings, sich z.B. vor der Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds zu schützen, könne er gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen sein; ebenso sei er vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die übrigen Eigentümer so verursachte Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, einen Beschluss gemäß § 18 WEG zu fassen, ihn also zum Verkauf seiner Einheit zu verpflichten.

Im Regelfall sei das zusätzliche Stimmrecht daher zu berücksichtigen. Führe dies dazu, dass nach dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung gebotene Beschlüsse nicht gefasst werden ("Blockade") oder diesem Grundsatz widersprechende Beschlüsse gefasst werden (insb. willkürliche oder rechtsmissbräuchliche Beschlüsse), müssten die übrigen Eigentümer dieses Verhalten mittels entsprechender Klagen durch die Gerichte sanktionieren lassen.
 

12.05.2016

Keine Bindung des Nachzüglererwerbers an frühere Abnahme

BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15
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Der beklagte Bauträger hatte 2002 ein Objekt mit 23 Eigentumswohnungen errichtet. In den Notarverträgen hatte er zunächst die Regelung aufnehmen lassen, dass die Abnahme in der 1. Eigentümerversammlung entsprechend § 19 der Teilungserklärung einen Beschluss fassen werden, durch den ein Ingenierbüro damit beauftragt wird, für alle einzelnen Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären und die Beseitigung festgestellter Mängel zu bestätigen. Die entsprechende Abnahmeerklärung wurde unter dem 25.11.2002 abgegeben.

Am 14.05.2003 schloss der Bauträger einen weiteren Eigentumswohnungskaufvertrag mit einem Erwerber. Hier – wie in allen anderen nach dem 25.11.2002 geschlossen Verträgen - ließ er folgende Regelung aufnehmen:

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingeneurbüro K. ... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“

Die WEG hat die Ansprüche wegen von ihr behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich gezogen und einen Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten gegen den Bauträger eingeklagt, der sich auf Verjährung beruft. Das Landgericht hat der Klage gegen den Bauträger stattgegeben; die Berufung zum OLG blieb erfolglos.

Auch die Revision des Bauträgers zum BGH bleibt erfolglos.

Neben weiteren Ausführungen zu Ansprüchen wegen Mängeln beim „Kauf“ einer vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung stellt der BGH seine Rechtsansicht klar, wonach eine Regelung in einer Teilungserklärung, die die Wirkung späteter Beschlüsse auf „Nachzügler-Erwerber“ strecken soll, nichtig ist. Denn Vereinbarungen – wie eine Teilungserklärung – können nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, nicht aber das Verhältnis der einzelnen Mitglieder zu einem Dritten wie hier dem Bauträger. Die Abnahme erfolgt ausschließlich im Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. Durch die Regelung in der Teilungserklärung in Verbindung mit der Regelung im Bauträgevertrag vom 14.05.2003, wonach der dortige Erwerber an die Abnahmeerklärung vom 25.11.2002 gebunden sein soll, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar, da ihm das Recht, selbst über die Abnahme zu entscheiden, entzogen würde.

Auch die Wertung der Vorinstanzen, eine „konkludente“ Abnahme durch den Erwerber sei hier nicht anzunehmen, beanstandet der BGH nicht. Gerade weil im Vertrag eine Regelung zur Abnahme vorgesehen ist, konnte der Erwerber kein Bewusstsein entwickeln, dass seine langjährige Nutzung des Gemeinschaftseigentums als Billigung und damit als Abnahme durch schlüssiges Verhalten zu verstehen sein könnte. Eine konkludente Abnahme setzte aber voraus, dass der Handelnde sich bewusst sei odersich bewusst sein müsste, dass sein Verhalten als rechtlich erheblich anzusehen ist.

Insgesamt ein lesenswertes Urteil, in dem viele Punkte zur rechtlich bedeutsamen Abnahme gerade des Gemeinschaftseigentums bei Erwerb einer Eigentumswohnung behandelt werden!

 

25.09.2015

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen

BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 244/14
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Eine aus 201 Mitgliedern bestehende WEG beschließt, zur Finanzierung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung (geschätzte Gesamtkosten ca. 2 Mio Euro) einen Kredit über 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen; die restlichen Kosten von ca. 900.000 Euro sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage wird vom Amtsgericht abgewiesen; das Landgericht gibt der Berufung aber statt und hebt den Beschluss auf. Eine Eigentümerin erhebt hiergegen Revision.

Der BGH entscheidet damit über die schon länger diskutierte Streitfrage, ob eine WEG einen Kredit aufnehmen darf. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält insoweit keine ausdrücklichen Regelungen, woraus das Gericht folgert, dass eine Kreditaufnahme grundsätzlich zulässig und nicht auf besonders gelagarte Ausnahmefälle beschränkt sei. Damit ein entsprechender Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss aber das besondere Haftungsrisiko der einzelnen Eigentümer berücksichtigt werden. Kommt es bei einzelnen Eigentümern zu Zahlungsausfällen, müssen diese Ausfälle von den übrigen Eigentümern durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Dies gilt zwar sowohl dann, wenn die Maßnahme von Anfang an durch eine Sonderumlage finanziert wird als auch dann, wenn dies teilweise oder insgesamt durch einen Kredit geschieht. Da eine Sonderumlage aber von den aktuellen Eigentümern aufzubringen ist, soll leichter absehbar sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen sei. Auch könne die Durchführungen der Maßnahme, soweit diese nicht zwingend sofort erforderlich sei, davon abhängig gemacht werden, dass alle Wohnungseigentümer die Sonderumlage bezahlt haben. Bei einem Darlehen sei das Risiko eines Ausfalls der einzelnen Eigentümer dagegen schwerer abzuschätzen, insbesondere im Hinblick auf etwaige Eigentümerwechsel während der (langen) Laufzeit des Darlehens. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme setzte daher eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und die Berücksichtigung der allseitigen Interessen der Wohnungseigentümer voraus.

Insbesondere sollen zu berücksichtigen sein der Zweck des Darlehens, wobei es in erster Linie um Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen gehen dürfte, die Dringlichkeit der Maßnahme, die Möglichkeit, die notwendigen Mittel aus der Instandhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage zu beschaffen, die Zahlungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer und die Konditionen des Kreditvertrags. Der Beschluss selbst müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Weiter müsse im Hinblick auf die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen eben diese Gegenstand der Erörterung der Wohnungseigentümerversammlung gewesen und dies aus dem Versammlungsprotokoll ersichtlich sein.
Da die letztgenannten Anforderungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren, entsprach in diesem Fall der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass die Revision zurückgewiesen wurde.

 

08.05.2015

Unterlassung der (zweckwidrigen) Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit kann auch nach Jahren noch verlangt werden.
BGH, Urteil vom 08.05.2015, V ZR 178/14
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In einer Teilungserklärung wird eine Einheit beschrieben als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Eigentümer dieser Einheit vermietet sie – trotzdem - als Wohnraum. Ein anderer Eigentümer, der seine Einheit erst 2007 erworben hat, moniert dies, da eine Teileigenumseinheit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Der Eigentümer der Souterraineinheit vermietet diese dennoch auch weiterhin zu Wohnzwecken; nach 2007 erfolgen 2 entsprechende Neuvermietungen. Der andere Eigentümer will nun gerichtlich durchsetzen, dass die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken unterlassen wird. Der vermietende Eigentümer wendet zum einen Verjährung zum anderen Verwirkung eines solchen Unterlassungsanspruchs ein, da die Souterrainräume bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt würden, zunächst durch ihn selbst und seit 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer des klagenden Eigentümers seien hiermit auch einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch den klagenden Eigentümer im Jahr 2008 bereits 28 Jahre angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung von Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Amts- und Landgericht haben den vermietenden Eigentümer zur Unterlassung verurteilt. Hiergegen wendet er sich mit der Revision.

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Jedenfalls dann, wenn durch die Nutzung von Hobbyräumen zu Wohnzwecken die Anlage – wie hier – um eine weitere Wohneinheit vergrößert werde, bestehe ein Unterlassungsanspruch. Solange die Nutzung zu Wohnzwecken anhält, tritt keine Verjährung ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung liegt, sondern darin, dass sie aufrechterhalten wird. Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolge, sei unerheblich.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs sei auch keine unzulässige Rechtsausübung und der Anspruch daher auch nicht verwirkt. Dies gelte schon deshalb, weil erst in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden hätten. Eine Neuvermietungsstelle aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar; der vermietende Wohnungseigentümer entscheidet sich jedes Mal neu zur zweckwidrigen Nutzung der Einheit. Auch wenn die übrigen Eigentümer bislang – möglicherweise aus Rücksicht auf ein bestehendes Mietverhältnis – den Anspruch auf eine Nutzung nur entsprechend der Teilungserklärung nicht eingefordert haben, steht ihnen dieses Recht weiter zu.

 
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