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Mietrecht (Wohnraum).

Lärmbelästigungen durch einen neuen Bolzplatz: Vermieter hat nicht immer dafür zu sorgen, dass die Geräuschsituation bleibt, wie sie bei Abschluss des Mietvertrags bestand.
(BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) mehr



Die Mieter mieteten vor vielen Jahren in Hamburg eine Erdgeschosswohnung nebst Terrasse. Das Wohngrundstück grenzt an eine Schule, auf deren Gelände im Jahr 2010 – zwanzig Meter von der Terrasse der Mieter entfernt - ein Bolzplatz errichtet wurde. Der Bolzplatz soll nach der vom Schulträger angebrachten Beschilderung Kindern im Alter bis zu 12 Jahren von Montag bis Freitag bis 18:00 Uhr zur Benutzung offenstehen. Ab Sommer 2010 rügten die Mieter gegenüber den Vermietern Lärmbelästigungen durch Jugendliche, die auch außerhalb der genannten Zeiten auf dem Bolzplatz spielten, und minderten deshalb seit Oktober 2010 die Miete um 20 %. Die Vermieter halten die Mietminderung für unberechtigt und begehren mit ihrer Klage Zahlung der restlichen Miete sowie die Feststellung, dass die Mieter nicht berechtigt seien, wegen des Lärms die Miete zu mindern. Die hierauf gerichtete Klage ist vor dem Amts- und dem Landgericht ohne Erfolg geblieben.

Die vom Landgericht zugelassene Revision, mit der die Vermieter ihr Zahlungs- und Feststellungsbegehren weiter verfolgen, hatte Erfolg.

Zwar hat der BGH entschieden, dass nachteilige Einwirkungen auf die Mietsache von außen– sogenannte "Umweltmängel" – Gegenstand einer Vereinbarung über die Beschaffenheit der Mietwohnung sein können, so dass im Laufe der Zeit eintretende nachteilige Änderungen wegen eines Zurückbleibens der vereinbarten hinter der tatsächlich bestehenden Beschaffenheit zu einem Mangel der Mietsache (§ 536 Abs. 1 BGB*) führen können. Allerdings kann – entgegen einer verbreiteten Praxis - bei Fehlen ausdrücklicher Vereinbarungen nicht ohne konkrete Anhaltspunkte davon ausgegangen werden, die Mietvertragsparteien hätten gleichwohl den bei Vertragsschluss vorgefundenen Wohnstandard zumindest stillschweigend dahin festlegen wollen, dass dieser Zustand sich in Bezug auf Umwelteinflüsse über die Dauer des Mietverhältnisses hinweg nicht nachteilig verändern darf und der Vermieter seinen Fortbestand jedenfalls im Wesentlichen zu garantieren hat. Solche konkreten Anhaltspunkte waren den tatsächlichen Feststellungen des Berufungsgerichts hier nicht zu entnehmen.

Bei Fehlen einer derartigen Vereinbarung im Mietvertrag ist die Frage, ob und in welchem Umfang der Mieter ein nachträglich verändertes Maß an Geräuschimmissionen hinzunehmen hat, ohne sich auf einen Mangel der Mietwohnung berufen zu können, im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung unter Rückgriff auf die Verkehrsanschauung zu beantworten. Entgegen einer vielfach vertretenen Auffassung hat ein Vermieter dabei aber im Rahmen seiner Pflicht, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten, nicht dafür einzustehen, dass sich ein bei Vertragsschluss hingenommenes Maß an Geräuschen vom Nachbargrundstück nicht nachträglich vergrößert, wenn er diese Geräusche selbst gegenüber dem Nachbarn gemäß § 906 Abs. 1 BGB (entschädigungslos) zu dulden hätte. Denn Unmögliches hätte der Mieter, wenn die Vertragsparteien das Ansteigen der Geräuschkulisse bei Vertragsschluss bedacht hätten, vom Vermieter redlicherweise nicht beanspruchen können. Er hätte vielmehr nur verlangen können, dass der Vermieter einen von ihm nicht mehr zu duldenden Geräuschanstieg gegenüber dem Dritten abwehrt oder ihm eine Minderung zubilligt, wenn auch er selbst von dem Dritten für eine wesentliche, aber als ortüblich zu duldende Störung einen Ausgleich (vgl. § 906 Abs. 2 BGB) verlangen kann.

Vor diesem Hintergrund ist der Bundesgerichtshof zu dem Ergebnis gelangt, dass in den hier neu aufgetretenen Lärmbelästigungen jedenfalls dann kein Mangel der Mietsache gesehen werden kann, wenn auch der Vermieter selbst die Belästigungen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten - etwa mit Rücksicht auf das bei Kinderlärm bestehende Toleranzgebot des § 22 Abs. 1a BImSchG - als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen müsste. Entgegen der Auffassung des Landgerichts kommt es nicht darauf an, das § 22 Abs. 1 a BImSchG erst im Jahr 2011 und damit lange nach dem Abschluss des Mietvertrages in Kraft getreten ist. Denn diese Privilegierungsregelung ist nach dem Willen des Gesetzgebers darauf angelegt, über seinen eigentlichen Anwendungsbereich und das damit vielfach verklammerte zivilrechtliche Nachbarrecht hinaus auch auf das sonstige Zivilrecht, insbesondere das Mietrecht und das Wohnungseigentumsrecht auszustrahlen, sofern dieses jeweils für die Bewertung von Kinderlärm relevant ist.

Da hierzu die erforderlichen Feststellungen – insbesondere die Frage, ob die von den Beklagten geltend gemachten Lärmbelästigungen von Kindern oder von (nicht unter die Privilegierung des § 22 Abs. 1a BImSchG fallenden) Jugendlichen oder jungen Erwachsenen verursacht werden – bisher nicht getroffen sind, war das Berufungsurteil aufzuheben und der Rechtsstreit an das Landgericht zurückzuverweisen.



Quelle: Pressemitteilung des BGH
 
Eigenbedarfskündigung: Grundsätzlich bestimmt der Vermieter – und nicht das Gericht – den Umfang des eigenen Wohnbedarfs. Erst wenn der geltend gemachte Wohnbedarf weit überhöht ist, kann hierin ein Rechtsmissbrauch zu sehen sein.
(BGH, Urteil vom 04.03.2015 - VIII ZR 166/14) mehr


Im Jahr 2000 wurde von der 2010 verstorbenen Mutter des jetzigen Vermieters, des  Alleinerben nach seiner Mutter, ein Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen, deren Größe streitig ist; sie soll 125 m² oder 136 m² groß sein.  Den Mietvertrag kündigte der jetzige Vermieter wegen Eigenbedarfs. Als Grund gab er an, dass sein 22-jähriger Sohn. Dieser benötige für in seinem Studienfach anzufertigende praktische Arbeiten einen gesonderten Raum. Da ihm im elterlichen Haus nur ein Kinderzimmer zur Verfügung stehe, reiche dort der Platz nicht aus. Im übrigen beabsichtigte er, in der Wohnung mit mindestens einem Mitbewohner einzuziehen.

Die Mieter akzeptierten die Kündigung nicht, weshalb gegen sie Räumungsklage erhoben wurde. Hier ergänzte der Vermieter die Erläuterung des Eigenbedarfs dahin, dass der Sohn die Wohnung mit einem langjährigen Freund, der zudem ein ähnliches Studium absolviere, nutzen wolle.

Während das Amtsgericht der Klage stattgegeben hatte, hatte das Berufungsgericht sie abgewiesen. Zur Begründung führte es u.a. aus, dass Eigenbedarf nur für einen Familienangehörigen, nicht aber für einen Dritten, nämlich den Freund des Sohnes, geltend machen könne, zu dem unstreitig keine partnerschaftliche Beziehung o.ä. bestand. Für den Sohn allein könne aber kein Wohnbedarf von mindestens 125 m² geltend gemacht werden; andere Gerichte hätten für alleinstehende Personen einen Wohnbedarf von mehr als 100 m² regelmäßig als überhöht angesehen. Da nach der Begründung des Eigenbedarfs außerdem zunächst nur der Wohnbedarf für einen kürzeren Zeitraum, nämlich die restliche Dauer des Studiums von 3 Jahren, geltend gemacht werde und ungewiss sei, ob die Wohnung anschließend weitergenutzt werden solle, könne dieser befristete Bedarf die Interessen der Mieter am Verbleib in der Wohnung nicht überwiegen.

Der BGH sieht diese Begründung als vollkommen unzureichend an. Sie missachte sowohl die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts zum Umfang der Eigentumsgarantie gemäß Art. 14 GG als auch die mietrechtlichen Regelungen des BGB.

In verfassungsrechtlicher Hinsicht haben die Gerichte den Wunsch des Eigentümers und Vermieters, die Wohnung selbst oder durch privilegierte dritte, insbesondere Familienangehörige, zu nutzen, grundsätzlich zu achten. Dabei haben sie auch grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter geltend macht. Die Gerichte sind nicht berechtigt, ihre eigenen Vorstellungen von angemessenem Wohnraum an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters oder seiner Angehörigen zu setzen.

Zur Wahrung der berechtigten Interessen des Mieters darf der Eigennutzungswunsch nur auf seine Ernsthaftigkeit hin überprüft werden sowie darauf, ob er von vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen getragen ist. Rechtsmissbrauch kann unter dieser Maßgabe hinsichtlich des geltend gemachten Wohnbedarfs grundsätzlich nur vorliegen, wenn er weit überhöht ist, die Wohnung ihn überhaupt nicht erfüllen kann oder eine andere frei gewordene Wohnung des Vermieters zur Verfügung steht, die den Wohnbedarf ohne wesentliche Abstriche erfüllen kann. Im übrigen kann dem Eigenbedarf weiter die so genannte Sozialklausel des § 574 BGB entgegengehalten werden, also insbesondere besondere Härtegründe für den Mieter. Unter diesen Umständen könne der Eigenbedarf nicht mit der Begründung verneint werden, die Nutzung  einer Wohnung  mit einer  Fläche von 100 qm oder mehr durch eine alleinstehende Person ohne erhebliche Einkünfte  sei  regelmäßig  als  unangemessen  anzusehen,  wenn  keine besonderen Gründe eine solche Nutzung rechtfertigten.

Auch hätte das Berufungsgericht den Wunsch des Sohnes, mit einem langjährigen Freund und Studienkollegen zusammenzuziehen, nicht als unbeachtlich bewerten dürfen. Schließlich aber das Gericht auch zu Unrecht angenommen, im Hinblick auf die möglicherweise nach 3 Jahren endende Nutzung der Wohnung durch den Sohn fehle es an einer beabsichtigten Nutzung „auf Dauer“. Je nach den Umständen des Einzelfalls könne bereits die beabsichtigte Nutzung für nur ein Jahr ausreichend sein.

Um die notwendigen Feststellungen zu den hier vorliegenden Umständen des Einzelfalls treffen zu können, wurde der Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen.

Sowohl die Leitsätze als auch die Begründung machen dieses Urteil zu einer sehr lesenswerten Entscheidung!
 

Fristlose Kündigung des Vermieters wegen verweigerter Instandsetzungsarbeiten: kein Vorrang der Duldungsklage
(BGH, Urteil vom 15.04.2015 – VIII ZR 281/13) mehr

Die Vermieterin stellte 2010 am Dachstuhl des Gebäudes, in dem sich die an die Beklagten vermietete Wohnung befindet, einen Befall mit Hausschwamm fest. Die Mieter zogen deshalb im November 2010 in ein Hotel, um der Klägerin Notmaßnahmen zu ermöglichen. Nach Beendigung der Notmaßnahmen erhielten die Mieter die Wohnung zurück. Erneuten Zutritt zwecks Durchführung weiterer Maßnahmen zur Schwammbeseitigung gewährten sie der Vermieterin zunächst nicht. Unter dem 30. Juni 2011 kündigte die Vermieterin deshalb das Mietverhältnis fristlos. Nachdem das Amtsgericht am 1. August 2011 eine einstweilige Verfügung auf Zutritt zu der Wohnung erlassen und diese durch Urteil vom 29. September 2011 aufrechterhalten hatte, wurde der Vermieterin am 4. Oktober 2011 der Wohnungszutritt gewährt. Mit Schriftsatz vom 21. November 2011 wiederholte die Vermieterin die fristlose Kündigung und stützte sie auch darauf, dass die Mieter im November 2011 den Zugang zu einem zu ihrer Wohnung gehörenden Kellerraum zwecks Durchführung von Installationsarbeiten verweigert hätten.

Die Räumungsklage hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass die Mieter die Einzelheiten der Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen dürften, ohne befürchten zu müssen, allein deshalb die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter müsse deshalb zunächst das Mittel der Duldungsklage wählen; etwas anderes gelte nur bei einem - hier nicht vorliegendem - querulatorischen Verhalten der Mieter.

Die vom Senat zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass eine auf die Verletzung von Duldungspflichten gestützte Kündigung des Mietverhältnisses (§ 543 Abs. 1 BGB) nicht generell erst dann in Betracht kommt, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder sein Verhalten "querulatorische Züge" zeigt. Eine derartige "schematische" Betrachtung, auf die das Landgericht abgestellt hat, lässt außer Acht, dass Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung sein können, so dass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann. Zudem steht die schematische Betrachtungsweise des Landgerichts nicht im Einklang mit der gesetzlichen Vorschrift zur fristlosen Kündigung (§ 543 Abs. 1 BGB). Denn danach ist zu prüfen, ob für den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses "unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht zuzumuten ist."

Es hätte deshalb festgestellt werden müssen, um welche Arbeiten es im Einzelnen ging, wie umfangreich und dringend sie waren, welche Beeinträchtigungen sich hieraus für die Beklagten ergaben, welche Bedeutung die alsbaldige Durchführung der Arbeiten aus wirtschaftlicher Sicht für die Vermieterin hatte und welche Schäden und Unannehmlichkeiten ihr dadurch entstanden sind, dass die Mieter ihr den mit Schreiben vom 8. April 2011 zwecks Durchführung von Instandsetzungsarbeiten begehrten Zutritt erst rund ein halbes Jahr später unter dem Eindruck des die einstweilige Verfügung bestätigenden Urteils des Amtsgerichts vom 29. September 2011 gewährt haben.

Hinsichtlich der von den Mietern geltend gemachten Gegenrechte und einem darauf gestützten Zurückbehaltungsrecht kam es – entgegen der Auffassung des Landgerichts – nicht darauf an, ob das Vorbringen der Mieter "plausibel" war, sondern darauf, ob die geltend gemachten Gegenrechte bestanden und die Mieter berechtigten, die Gewährung des Zutritt von der Erfüllung dieser (etwaigen) Ansprüche abhängig zu machen.

Die Sache ist daher zur Nachholung der erforderlichen Feststellungen an eine andere Kammer des Landgerichts zurückverwiesen worden.
 

Bei Vereitelung des Vorkausfrechts des Mieters kann von Vermieter Schadensersatz zu leisten sein
(BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14) mehr


Die Klägerin ist seit 1992 Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Hamburg, die Beklagte ist durch Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet worden ist. Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte die Beklagte sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von rund 1,3 Mio € an einen Dritten. Dieser wurde am 18. Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Klägerin wurde von der Beklagten weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein Vorkaufsrecht hingewiesen.

Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer der Klägerin die von ihr bewohnte Wohnung zum Preis von 266.250 € zum Kauf an. Sie macht geltend, die Beklagte habe durch die unterlassene rechtzeitige Unterrichtung von dem Verkauf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hätte sie die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 € aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571 € - auf ihre Wohnung entfallender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis - erwerben und dadurch einen Gewinn von 79.428,75 € erzielen können.

Nachdem Amts– und Landgericht die Klage für unbegründet gehalten hatten, hat der BGH diese Entscheidungen aufgehoben. Dem Mieter stehe ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach zu, wenn er infolge einer Verletzung der den Vermieter treffenden Mitteilungspflichten aus § 577 Abs. 1 Satz 3, und Abs. 2, § 469 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der Wohnung an den Dritten Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts absieht. Der Erstattungsfähigkeit eines solchen Schadens steht – anders als vom Berufungsgericht angenommen – auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dritter zu zahlen bereit ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten günstigen Konditionen teilhaben lassen.

Quelle: Pressemitteilung des BGH
 
Abrechnungsschlüssel „Personenmonate“ in Betriebskostenabrechnung reicht auch ohne Erläuterung für formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung
(BGH, Urteil vom 22.10.2014 - VIII ZR 97/14) mehr

Der Vermieter verwendet bezüglich der Positionen „Müll“ sowie „Be- und Entwässerung“ in der Betriebskostenabrechnung einen Umlageschlüssel „Personenmonate“. Für beide Positionen ist auf der Rückseite eine Rechnung angegeben, aus der sich der jeweilige Einheitspreis ergibt; auf der Vorderseite ist dieser Einheitspreis jeweils mit einem Faktor für die Mieter multipliziert. Außer dieser Berechnung enthält die Abrechnung keinen Hinweis darauf, was „Personenmonate“ sind und wie sie ermittelt wurden. Amts- und Landgericht haben die Nachzahlungsklage des Vermieters abgewiesen, weil es nach ihrer Ansicht an der erforderlichen Erläuterung des Umlageschlüssels fehle und die Abrechnung deshalb formell unwirksam sei. Der BGH hebt die Entscheidung auf.

Der BGH wiederholt seinen Hinweis, dass an die formellen Anforderungen einer Abrechnung keine hohen Anforderungen zu stellen sein. Erforderlich, aber auch ausreichend sei, dass der Mieter anhand der Angaben die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen könne. Dies sei hier der Fall; der Begriff „Personenmonate“ sei aus sich selbst heraus verständlich und bedürfe keiner weiteren Erläuterung. Für die formelle Wirksamkeit sei es auch nicht erforderlich, dass der Vermieter angibt, wieviele Personen für welchen Zeitraum bei der Wohnung der Mieter selbst oder gar sämtlicher Mieter angibt.
Ob die Abrechnung inhaltlich richtig ist, der Abrechnungsschlüssel also hier angewendet werden durfte und ob er richtig angewendet wurde, sei eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung. Diesen Punkt wird das Berufungsgericht, an das der Rechtsstreit zurückverwiesen wurde, nun klären müssen.


 

Keine Verwertungskündigung bei Kauf eines intakten Miethauses zum Zweck des Abrisses, Neubaus und Verkaufs der neuen Wohnungen
LG Berlin (Urteil vom 25.09.2014 - 67 S 207/14)
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Zur Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB bei einem ausschließlich oder vornehmlich auf Gewinnerzielung und -optimierung beruhenden Verwertungsinteresse des Vermieters. (amtlicher Leitsatz)
Der Vermieter hat ein bebautes Grundstück mit vermieteten Wohnungen gekauft. Er beabsichtigt, das vorhandene, nach dem unstreitigen Vortrag, baulich intakte Gebäude abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen. Anschließend soll Wohnungseigentum begründet und sollen die einzelnen Wohnungen verkauft werden. Der Vermieter behauptet, bei einer Fortsetzung der aktuellen Bewirtschaftung unter Berücksichtigung des von ihm gezahlten Kaufpreises einen Verlust zu erleiden. Nur durch den Verkauf der neu zu errichtenden Wohnungen könne er einen Verlust verhindern. Er kündigt daher ein bestehendes Mietverhältnis gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB wegen „unzureichender wirtschaftlicher Verwertbarkeit“ des Grundstücks und klagt auf Räumung.

Die Klage bleibt auch in der Berufung erfolglos.

Das Landgericht lässt dahinstehen, ob bei  Erwerb eines Mietobjekts in vermietetem Zustand im hier gegebenen Falle der gewerblichen Immobilienentwicklung oder bei Spekulations- und Risikogeschäften  eine soh. Verwertungskündigung bereits grundsätzlich ausgeschlossen ist. Jedenfalls erleide der Vermieter in einer solchen Konstellation nicht den für eine wirksame Verwertungskündigung erforderlichen „erheblichen Nachteil“, wenn das hier bereits seit 53 Jahren bestehende Mietverhältnis fortgesetzt werde. Nach dem unstreitigen Vortrag war das Objekt unter Berücksichtigung des vom Vermieter gezahlten Verkaufspreises von Anfang an unrentabel. Bei einem Verkauf mit einem geringeren Preis könnte aber auch bei Firtsetzung der bestehenden Mietverhältnisse eine Rendite erzielt werden. Bei der Gewichtung der beiderseitigen Interessen komme dem Interesse, aus einer grundlegenden Änderung der beim Kauf des Objekts bestehenden Verhältnisse einen Gewinn zu erzielen, eine von vornherein geringere Bedeutung zu. Dies führt dazu, dass ein „erheblicher Nachteil“ nicht festzustellen und das Mietverhältnis deshalb fortzusetzen ist.
 

Wohnung und/oder Gewerbe – wie kann gekündigt werden?
(BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) mehr


Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Der BGH hält zwar auch die vom Kammergericht angesprochenen Fragen für streitentscheidend. Er ist aber nicht der Ansicht, dass immer Gewerbemietrecht anzuwenden sei, wenn der Mieter in den Räumen seinen Lebensbedarf erwirtschafte.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.
 
Damit Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen werden können, muss die Wohnung bei Mietbeginn renoviert übergeben oder dem Mieter ein angemessener Ausgleich gewährt werden. Ist dies nicht der Fall, ist auch eine sonst wirksame Schönheitsreparaturenklausel unwirksam.
(BGH, Urteil vom 18.03.2015  - VIII ZR 185/14) mehr

Leitsätze des BGH u.a.:
a)
Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1
BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe von BGH, Rechtsentscheid vom 1. Juli 1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).
 
b)
Unrenoviert oder renovierungsbedürftig ist eine Wohnung nicht erst dann, wenn sie übermäßig stark abgenutzt oder völlig abgewohnt ist. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum aufweist, wobei solche Gebrauchsspuren außer Acht bleiben, die so unerheblich sind, dass sie bei lebensnaher Betrachtung nicht ins Gewicht fallen. Es kommt letztlich darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Sachverhalt:
 
Zum 01.10.2002 war ein Mietvertrag über eine 4-Zimmer-Wohnung geschlossen worden, nach dem die laufenden Schönheitsreparaturen von den Mietern auszuführen sein sollten. Die entsprechende Klausel entsprach den Anforderungen, die der Bundesgerichtshof hierzu aufgestellt hat. Die Miete sollte nach einer zusätzlichen Vereinbarung im Mietvertrag erst ab dem 15.10.2002 zu zahlen sein, da die Mieter „noch Streicharbeiten in 3 Zimmern“ auszuführen hätten. Nach Ende des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung forderte der Vermieter die Mieter zu Zahlung von Renovierungskosten auf Grundlage eines von ihm eingeholten Kostenvoranschlags auf, da die Wohnung renovierungsbedürftig war.
Die Mieter verweigerten die Zahlung mit der Begründung, dass im Hinblick auf die Übergabe einer renovierungsbedürftigen Wohnung bei Beginn des Mietvertrags und eines unzureichenden Ausgleichs für die deshalb von ihnen seinerzeit vorzunehmen der Renovierung die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam sei.

Amts- und Landgericht hatten der Zahlungsklage des Vermieters noch im wesentlichen stattgegeben. Der Bundesgerichtshof hebt das Urteil auf und weist die Klage ab.

Unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung entscheidet der BGH nun, dass die Übertragung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur dann wirksam möglich ist, wenn er bei Vertragsbeginn die Wohnung in einem Zustand erhält, der eine Renovierung nicht erforderlich erscheinen lässt oder dem Mieter einen angemessenen Ausgleich für die dann von ihm vorzunehmende Anfangsrenovierung verschafft. Sind diese Voraussetzungen beide nicht erfüllt, so dass der Mieter faktisch eine Anfangsrenovierung durchführen muss, durch die er die Gebrauchsspuren früherer Mieter beseitigt, wäre er unangemessen benachteiligt, wenn er zusätzlich noch die laufenden Schönheitsreparaturen ausführen müsste. Anderenfalls würde der Mieter dazu verpflichtet werden, die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie selbst erhalten hat.

Zwar müsse die Wohnung vom Vermieter zwangsläufig frisch renoviert an den Mieter übergeben werden, aber zumindest in einem solchen Zustand, dass nicht unmittelbar Renovierungsbedarf besteht. Wie der Zustand bei Übergabe der Wohnung an den Mieter war, ist von den Instanzgerichten jeweils im Einzelfall zu ermitteln. Die Beweislast für die Übergabe einer unrenovierten Wohnung trifft dabei den Mieter.

Die Übergabe einer unrenovierten Wohnung soll dann unschädlich sein, wenn der Mieter dafür einen angemessenen Ausgleich erhält. Ob eine entsprechende Vereinbarung, beispielsweise eine zeitweise Verzicht auf die Mietzahlungen, angemessen ist, ist ebenfalls von den Instanzgerichten im Einzelfall zu beurteilen. Die Beweislast dafür, dass ein vereinbarter Ausgleich für die Übergabe einer unrenovierten Wohnung an den Mieter angemessen ist, trägt der Vermieter.

Mit der Entscheidung setzt der BGH seine Rechtsprechung zu allgemeinen Geschäftsbedingungen, wie sie insbesondere auch in Mietvertragsformularen gesehen werden, konsequent fort. Wird durch eine solche allgemeine Geschäftsbedingung von den gesetzlichen Vorgaben in unzulässiger Weise abgewichen, führt dies zur Unwirksamkeit der entsprechenden Klausel insgesamt. Die Folge ist, dass dann wieder ausschließlich die gesetzliche Regelung gilt. Da gemäß § 535 BGB die Instandhaltung der Mietsache dem Vermieter obliegt, führt dies bei auch nur in Teilbereichen unwirksamen Übertragungsklauseln dazu, dass auch die Schönheitsreparaturen insgesamt vom Vermieter durchzuführen sind.

 
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