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WEG-Recht.

Schallschutzanforderungen bei neuem Bodenbelag: Es kommt nur auf die Vorschriften bei Bau der Anlage an, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung strengere Regeln vorschreibt.
BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 V ZR 73/14

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Leitsatz des BGH:
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14)

Eine Wohnungseigentumsanlage wurde in den siebziger Jahren errichtet. Nach der Baubeschreibung und dem damaligen Verkaufsprospekt wurden die Böden mit Teppichboden ausgestattet. Dies führte zu einem besseren Schallschutz, als er nach der damals maßgeblichen  DIN 4109 in der Ausgabe 1962 vorgeschrieben war. Nachdem eine Wohnung 2006 an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, lässt dieser den ursprünglich vorhandenen Teppichboden entfernen und stattdessen Parkett verlegen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung fühlen sich durch den nun auftretenden Trittschall gestört und verlangen von ihm, wieder Teppichboden zu verlegen oder zumindest dafür zu sorgen, dass ein Trittschallschutz gewährleistet ist, wie er bei Teppichboden vorhanden wäre.

Der BGH verneint einen solchen Anspruch. Selbst wenn sich aus der ursprünglichen Baubeschreibung und dem damaligen Verkaufsprospekt ein besonderes Gepräge der Wohnanlage ergäbe, spielt dies für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine Rolle. Rechtlich erheblich ist allein, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden baurechtlichen Vorschriften eingehalten wurden oder in der Gemeinschaftsordnung strengere Anforderungen gestellt werden. Werden die damals gesetzlich vorgegebenen oder durch die Gemeinschaftsordnung verschärften Voraussetzungen erfüllt, kann nicht verlangt werden, dass ein demgegenüber besserer Zustand hergestellt wird.

 
Wenn Gemeinschaftseigentum schadhaft ist, kann jeder Eigentümer die Instandsetzung verlangen, auch wenn die Maßnahme teuer ist und einzelne Miteigentümer sie sich nicht leisten wollen oder können. Verweigern Miteigentümer die Mitwirkung, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
(BGH vom 17.10.2014, AZ: V ZR 9/14) mehr

Leitsätze des BGH:

1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Sachverhalt: Eine ursprünglichaus zwei Einheiten bestehende WEG war nachträglich durch den in der Teilungserklärung bereits genehmigten Ausbau der Kellerräume um eine 3. Einheit erweitert worden. Sämtliche Einheiten wurden - unter Ausschluss der Sachmängelhaftung - verkauft. Die Käufer der im Keller gelegenen Wohnung stellten einen Feuchtigkeitsschaden fest, durch den diese Wohnung inzwischen unbewohnbar geworden war. Ursache sind Baumängel beim Ausbau der Kellerwohnung, wobei diese Baumängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Eigentümer der Kellerwohnung verlangten von den beiden anderen Eigentümern die Zustimmung zum Beschluss, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Außerdem verlangen sie von den anderen Eigentümern Schadensersatz, weil sie die notwendige Sanierung verzögert haben und die Kellerwohnung deshalb lange Zeit nicht genutzt werden konnte. Die Beklagten Miteigentümer verteidigten sich u.a. damit, dass sie aufgrund ihres Alters und ihrer Finanzschwäche ihre Anteile an den notwendigen Instandsetzungskosten nicht aufbringen könnten; zur Finanzierung müssten sie ihre selbstgenutzten Einheiten verkaufen. Ihre eigenen Einheiten seien auch ohne die Sanierung nutzbar, da sich die Mängel nur in der Kellerwohnung auswirkten. Da die Eigentümer der Kellrwohnung diese zu einem überhöhten Preis und ohne ausreichende Prüfung auf Mängel erworben hätten, würden nur sie durch die Sanierung in den Vorteil einer höherwertigen Einheit gelangen, so dass sie die Instandsetzungskosten durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis oder hochpreisige Vermietung refinanzieren könnten.

Der BGH folgt der Argumentation der übrigen Eigentümer nicht. Er stellt auf den Grundsatz ab, dass jeder Eigentümer die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen kann. Nur soweit es sich um eine Modernisierung oder eine „modernisierende Instandsetzung“ handelt, kann es eine Rolle spielen, ob die Kosten für einzelne Miteigetümer eine unzumutbare Belastung darstellen. Bei einer bloßen Instandsetzung gibt es eine solche Einschränkung dagegen nicht, so dass hier auch keine individuelle Opfergrenze besteht. Verweigern Miteiegntümer trotzdem die Zustimmung zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, haften sie jeweils dem ggf. geschädigten Eigentümer auf Schadensersatz. 

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Dürfen Kosten zur Abwehr möglicher Beschlussanfechtungsklagen in den Wirtschaftsplan eingestellt und somit – zunächst – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden? mehr

Leitsätze des BGH:

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.

b) In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Sachverhalt: In einer WEG werden bereits mehrere Beschlussanfechtungsklagen einzelner Eigentümer gegen die übrigen Eigentümer geführt. Die Eigentümergemeinschaft beschließt nun mit einfacher Mehrheit, für deshalb erwartete zukünftige Beschlussanfechtungsklagen einen Vorschuss für Rechtsanwaltskosten aufzunehmen. Dieser Beschluss wird von einigen Eigentümern angefochten. Zur Begründung führen sie an, dass die Eigentümer für einen solchen Beschluss keine Zuständigkeit besitzen, so dass der Beschluss nichtig sei. Wenn die Eigentümer doch zuständig wären, widerspräche er aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Beschlussanfechtungsklagen, für die Mittel eingestellt werden sollen, keine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband der Wohnungseigentümer) sondern der einzelnen Wohnungseigentümer beträfen.

Dem folgt der BGH nicht und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, das die Anfechtungsklagen abgewiesen hatte. Jedenfalls dann, wenn wie hier mit weiteren Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen sei, sei die Eigentümergemeinschaft für einen solchen Beschluss zuständig und entspräche er auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Obwohl sich Beschlussanfechtungsklagen nicht gegen den rechtsfähigen Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ sondern gegen „die übrigen Eigentümer“ richten, ist es nach herrschender Ansicht zulässig, wenn der – durch den WEG-Verwalter als Vertreter der übrigen Eigentümer (§ 27 Abs. 2 Satz 2 WEG) – für „die übrigen Eigentümer“ beauftragte Rechtsanwalt vorläufig aus den Mitteln des Verbandes bezahlt wird. Die Umlage auf die tatsächlich vertrenen Einzeleigentümer erfolgt dann in der nächsten Wohngeldabrechnung, unter Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts zum Abschluss des Verfahrens. Die Zuständigkeit der Eigentümer für einen solchen Beschluss ergebe sich – jedenfalls in der vorliegenden Fallkonstellation – aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG.


 

Der Verwalter kann die Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum zumindest dann vom Nachweis der Bonität des Erwerbers (z.B. durch aussagekräftige Einkommensnachweise und eine SCHUFA-Auskunft) abhängig machen, wenn infolge notwendiger Sanierungsmaßnahmen (hier in Millionenhöhe) und deshalb absehbarer Sonderumlagen erhebliche finanzielle Belastungen für die einzelnen Eigentümer zu erwarten sind.

LG Köln, Beschluss vom 8.9.2014 – 29 T 96/14

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Ein Wohnungseigentümer beschließt bezüglich seiner beiden Wohnungen einen notariellen Kaufvertrag mit den Eheleuten X. Er bittet den WEG-Verwalter um Erteilung der nach der Teilungserklärung notwendigen Veräußerungszustimmung. Der Verwalter weist auf eine anstehende Fassadensanierung mit Kosten von 3 bis 4 Mio. € und deshalb zu erwartende erheb-liche Sonderumlagen hin und bittet deshalb um Vorlage geeigneter Bonitätsnachweise der Käufer. Die Eheleute X teilen lediglich mit, dass sie über das Kaufobjekt informiert seien und den Kauf finanzieren könnten. Auf die Sanierungs-maßnahmen und die damit verbundene Kostenbelastung gehen sie nicht ein.

Im weiteren Verlauf legt der Verkäufer eine SCHUFA-Auskunft der Käufer vor und verlangt unter kurzer Fristsetzung die Erteilung der Zustimmung. Der Verwalter erklärt, dass die SCHUFA-Auskünfte nichtssagend seien und über die Einkommensverhältnisse der Erwerber nichts bekannt sei. Daraufhin klagt der Verkäufer auf Erteilung der Zustimmung.

Noch vor Zustellung der Klage erteilt der WEG-Verwalter die Zustimmung, so dass das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden hat. Das Amtsgericht erlegt die Kosten dem Verwalter auf. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Verkäufers wird zurückgewiesen. Zur Begründung weist das Landgericht darauf hin, dass sich der Verwalter mit der Zustimmungserteilung noch nicht im Verzug befunden habe, da erst noch die Zahlungsfähigkeit der Erwerber im Hinblick auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen geklärt werden mussten. Die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen ist ein anerkannter wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG. Den Verkäufer trifft zumindest eine Nebenpflicht, alles ihm zumutbare zu tun, um dem WEG-Verwalter (bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft) die Prüfung zu ermöglichen bzw. die Käufer zur Selbstauskunft zu veranlassen. Da die Erwerber hinsichtlich der Sanierungskosten keine Erklärung abgegeben und keine umfassende Auskunft über ihre Vermögensverhältnisse vorgelegt hatten, durfte die Verwaltung auf noch erforderliche Prüfungen verweisen. Diese Prüfungen dauerten zunächst noch an und waren erst später, aber vor Zustellung der Klage abgeschlossen, so dass der Verwalter keinen Anlass zur Klage geboten und sich mit der Zustimmungverteilung nicht im Verzug befunden hatte.
 
Wenn Gemeinschaftseigentum schadhaft ist, kann jeder Eigentümer die Instandsetzung verlangen, auch wenn die Maßnahme teuer ist und einzelne Miteigentümer sie sich nicht leisten wollen oder können. Verweigern Miteigentümer die Mitwirkung, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
(BGH vom 17.10.2014, AZ: V ZR 9/14) mehr

Leitsätze des BGH:

1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Sachverhalt: Eine ursprünglichaus zwei Einheiten bestehende WEG war nachträglich durch den in der Teilungserklärung bereits genehmigten Ausbau der Kellerräume um eine 3. Einheit erweitert worden. Sämtliche Einheiten wurden - unter Ausschluss der Sachmängelhaftung - verkauft. Die Käufer der im Keller gelegenen Wohnung stellten einen Feuchtigkeitsschaden fest, durch den diese Wohnung inzwischen unbewohnbar geworden war. Ursache sind Baumängel beim Ausbau der Kellerwohnung, wobei diese Baumängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Eigentümer der Kellerwohnung verlangten von den beiden anderen Eigentümern die Zustimmung zum Beschluss, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Außerdem verlangen sie von den anderen Eigentümern Schadensersatz, weil sie die notwendige Sanierung verzögert haben und die Kellerwohnung deshalb lange Zeit nicht genutzt werden konnte. Die Beklagten Miteigentümer verteidigten sich u.a. damit, dass sie aufgrund ihres Alters und ihrer Finanzschwäche ihre Anteile an den notwendigen Instandsetzungskosten nicht aufbringen könnten; zur Finanzierung müssten sie ihre selbstgenutzten Einheiten verkaufen. Ihre eigenen Einheiten seien auch ohne die Sanierung nutzbar, da sich die Mängel nur in der Kellerwohnung auswirkten. Da die Eigentümer der Kellrwohnung diese zu einem überhöhten Preis und ohne ausreichende Prüfung auf Mängel erworben hätten, würden nur sie durch die Sanierung in den Vorteil einer höherwertigen Einheit gelangen, so dass sie die Instandsetzungskosten durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis oder hochpreisige Vermietung refinanzieren könnten.

Der BGH folgt der Argumentation der übrigen Eigentümer nicht. Er stellt auf den Grundsatz ab, dass jeder Eigentümer die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen kann. Nur soweit es sich um eine Modernisierung oder eine „modernisierende Instandsetzung“ handelt, kann es eine Rolle spielen, ob die Kosten für einzelne Miteigetümer eine unzumutbare Belastung darstellen. Bei einer bloßen Instandsetzung gibt es eine solche Einschränkung dagegen nicht, so dass hier auch keine individuelle Opfergrenze besteht. Verweigern Miteiegntümer trotzdem die Zustimmung zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, haften sie jeweils dem ggf. geschädigten Eigentümer auf Schadensersatz. 

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Dürfen Kosten zur Abwehr möglicher Beschlussanfechtungsklagen in den Wirtschaftsplan eingestellt und somit – zunächst – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden? mehr

Leitsätze des BGH:

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.

b) In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Sachverhalt: In einer WEG werden bereits mehrere Beschlussanfechtungsklagen einzelner Eigentümer gegen die übrigen Eigentümer geführt. Die Eigentümergemeinschaft beschließt nun mit einfacher Mehrheit, für deshalb erwartete zukünftige Beschlussanfechtungsklagen einen Vorschuss für Rechtsanwaltskosten aufzunehmen. Dieser Beschluss wird von einigen Eigentümern angefochten. Zur Begründung führen sie an, dass die Eigentümer für einen solchen Beschluss keine Zuständigkeit besitzen, so dass der Beschluss nichtig sei. Wenn die Eigentümer doch zuständig wären, widerspräche er aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Beschlussanfechtungsklagen, für die Mittel eingestellt werden sollen, keine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband der Wohnungseigentümer) sondern der einzelnen Wohnungseigentümer beträfen.

Dem folgt der BGH nicht und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, das die Anfechtungsklagen abgewiesen hatte. Jedenfalls dann, wenn wie hier mit weiteren Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen sei, sei die Eigentümergemeinschaft für einen solchen Beschluss zuständig und entspräche er auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Obwohl sich Beschlussanfechtungsklagen nicht gegen den rechtsfähigen Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ sondern gegen „die übrigen Eigentümer“ richten, ist es nach herrschender Ansicht zulässig, wenn der – durch den WEG-Verwalter als Vertreter der übrigen Eigentümer (§ 27 Abs. 2 Satz 2 WEG) – für „die übrigen Eigentümer“ beauftragte Rechtsanwalt vorläufig aus den Mitteln des Verbandes bezahlt wird. Die Umlage auf die tatsächlich vertrenen Einzeleigentümer erfolgt dann in der nächsten Wohngeldabrechnung, unter Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts zum Abschluss des Verfahrens. Die Zuständigkeit der Eigentümer für einen solchen Beschluss ergebe sich – jedenfalls in der vorliegenden Fallkonstellation – aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG.


 
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