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16.03.2018

Trittschallschutz bei Umbau in WEG-Anlage: Miteigentümer können vom umbauenden Eigentümer auch später nur Schallschutz zum Stand der Errichtung verlangen
(BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.03.2018 (V ZR 276/16) folgendes entschieden:

Auch bei späterem Umbau einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft können die Miteigentüpmer vom umbauenden Eigentümer nur den Schallschutz verlangen, der dem technischen Stand im Baujahr der Errichtung entspricht.

In einer 1990 errichteten Wohnungseigentumsanlage modernisierte ein Eigentümer 2012 sein Bad. Dabei ließ er den Estrich entfernen, eine Fußbodenheizung einbauen und alle Sanitärobjekte austauschen sowie neue Fliesen und eine Steigleitung unter Putz legen. Die Eigentümer der darunterliegenden Wohnung monieren eine Verschlechterung des Schallschutzes und verlangen, dass ein solcher eingehalten wird, wie er dem technischen Stand im Jahr 2012 entspricht.

Der umbauende Wohnungseigentümer wurde daraufhin von Amts- und Landgericht zwar verpflichtet, bestimmte Umbaumaßnahmen durchzuführen; dadurch sollte aber nur ein Schallschutz erreicht werden, wie er den technischen Anforderungen im Jahr 1990 entsprach. Die deutlich strengeren Anforderungen, wie sie 2012 galten, mussten dagegen nicht eingehalten werden. Dies wollte der klagende Eigentümer durch seine Revision zum BGH erreichen.

Soweit ein – im jeweiligen Sondereigentum stehender – Bodenbelag in einer Eigentumswohnung ausgetauscht wird, hatte der BGH bereits entschieden, dass der neue Bodenbelag nur den Schallschutzanforderungen entsprechen muss, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Selbst wenn zwischenzeitlich – z.B. durch einen neuen Bodenbelag - ein höherer Schallschutz gewährleistet war, genügt es, wenn der neue Bodenbelag den früheren Anforderungen entspricht, selbst wenn sich dadurch die tatsächliche Situation für den unteren Eigentümer verschlechtert.

Noch nicht entschieden war bislang, wie der Sachverhalt zu bewerten ist, wenn nicht der Bodenbelag (Sondereigentum) sondern ein zum Gemeinschaftseigentum zählendes Bauteil wie z.B. ein Estrich verändert wird.

Zwar hat der umbauende Eigentümer durch die Entfernung des alten Estrichs in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen (§ 22 Abs. 1 WEG). Dies genügt nach Ansicht des BGH aber für sich genommen noch nicht, um deshalb zu fordern, dass der Schallschutz entsprechend den zum Zeitpunkt dieses Eingriffes einschlägigen gewahrt sein müsse. Nur bei großem Umfang oder großer Intensität von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise dem nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken, hätten die Eigentümer die berechtigte Erwartung, dass die aktuellen Schutzvorschriften eingehalten werden. Werde dagegen lediglich eine Instandsetzungs- oder in diesem Zusammenhang eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, gelten unverändert die bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Vorschriften.

So lag der Fall aus Sicht des BGH hier; die unten wohnenden Eigentümer konnten nicht mehr Schallschutz verlangen, als er bereits 1990 einzuhalten war.

 

31.08.2017

WEG: Stimmenvermehrung bei Kopfstimmrecht durch Übertragung einer Einheit auf eine vom Eigentümer beherrschte juristische Person
(BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16) mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 4 Einheiten gehörten 2 Einheiten jeweils einzelnen Eigentümern, die anderen beiden Einheiten einem weiteren Eigentümer. Da in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt war, galt das nach dem Gesetz vorgesehene Kopfstimmrecht. Der Eigentümer der beiden Einheiten übertrug eine Wohnung auf eine Kommanditgesellschaft (KG), die von ihm allein beherrscht wurde. Diese KG wurde als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer wurde in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen, dass die KG vom Stimmrecht ausgeschlossen wird. Der andere Eigentümer sollte also weiterhin nur eine Stimme haben. Nach diesem Beschluss wurden Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zur Verwalterwahl gefasst, jeweils mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer. Der andere Eigentümer erhob hiergegen Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen. Zwar sei durch die Übertragung der einen Wohnung auf eine juristische Person formal ein Dritter Eigentümer der Wohnung geworden, wodurch im Regelfall ein zusätzliches Kopfstimmrecht entstanden sei. Der Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts sei es aber, einem Mehrheitseigentümer oder dem Eigentümer besonders großer Wohnungen nicht von vornherein ein Stimmübergewicht zu verschaffen. Diesem Zweck widerspräche es, wenn durch die Übertragung einer Wohnung auf eine juristische Person, für deren "Willensbildung" allein der ursprüngliche Eigentümer als dahinterstehende Person verantwortlich sei, diese Person ein weiteres Stimmrecht erhielte, obwohl doch letztlich nur ein "Kopf" vorhanden sei. Dies möge zwar selbst dann anders zu sehen sein, wenn eine Wohnung auf einen nahen Angehörigen übertragen werde, nicht aber bei Übertragung auf eine "eigene" juristische Person.

Der BGH hob mit einer heute veröfentlichen Entscheidung das Berufungsurteil auf.

Er betont, dass es in der Natur des Kopfstimmrechts liege, dass eine zusätzliche Stimme entstehe, wenn ein Eigentümer mehrerer Einheiten einzelne Einheiten an Dritte übertrage, unabhägig davon, ob es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handelt. Das gelte selbst dann, wenn die Übertragung mit dem Ziel einer solchen Stimmenvermehrung erfolge.

Die juristische Person als neuer Eigentümer sei auch nicht allgemein, also unabhängig vom Beschlussgegenstand, vom Stimmrecht ausgeschlossen.  Das Gesetz  beschränke  den  "Ausschluss  des Stimmrechts  auf  bestimmte  Fälle  schwerwiegender  Interessenkollisionen,  in denen  die - sonst  legitime - Verfolgung  privater  Sonderinteressen  bei  der  Willensbildung  der  Wohnungseigentümer  nicht  mehr  hinnehmbar  erscheint". Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass ein Eigentümer bezogen auf einen konkreten Beschlussgegenstand vom Stimmrecht ausgeschlossen sein könne, nicht aber zu einem allgemeinen Stimmrechtsverlust. Selbst wenn das zusätzlich entstandene Stimmrecht zu einem Stimmübergewicht, also einer Majorisierung, gegenüber den übrigen Eigentümern führe, wäre das grundsätztlich hinzunehmen.

Versuche der entsprechende Eigentümer auf diese Weise allerdings, sich z.B. vor der Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds zu schützen, könne er gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen sein; ebenso sei er vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die übrigen Eigentümer so verursachte Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, einen Beschluss gemäß § 18 WEG zu fassen, ihn also zum Verkauf seiner Einheit zu verpflichten.

Im Regelfall sei das zusätzliche Stimmrecht daher zu berücksichtigen. Führe dies dazu, dass nach dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung gebotene Beschlüsse nicht gefasst werden ("Blockade") oder diesem Grundsatz widersprechende Beschlüsse gefasst werden (insb. willkürliche oder rechtsmissbräuchliche Beschlüsse), müssten die übrigen Eigentümer dieses Verhalten mittels entsprechender Klagen durch die Gerichte sanktionieren lassen.
 

12.05.2016

Mängel beim „Kauf“ einer vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung - keine Bindung des sog. "Nachzügler-Erwerbers" an frühere Abnahme
(BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15) mehr

Der beklagte Bauträger hatte 2002 ein Objekt mit 23 Eigentumswohnungen errichtet. In den Notarverträgen hatte er zunächst die Regelung aufnehmen lassen, dass die Abnahme in der 1. Eigentümerversammlung entsprechend § 19 der Teilungserklärung einen Beschluss fassen werden, durch den ein Ingenierbüro damit beauftragt wird, für alle einzelnen Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären und die Beseitigung festgestellter Mängel zu bestätigen. Die entsprechende Abnahmeerklärung wurde unter dem 25.11.2002 abgegeben.

Am 14.05.2003 schloss der Bauträger einen weiteren Eigentumswohnungskaufvertrag mit einem Erwerber. Hier – wie in allen anderen nach dem 25.11.2002 geschlossen Verträgen - ließ er folgende Regelung aufnehmen:

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingeneurbüro K. ... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“

Die WEG hat die Ansprüche wegen von ihr behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich gezogen und einen Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten gegen den Bauträger eingeklagt, der sich auf Verjährung beruft. Das Landgericht hat der Klage gegen den Bauträger stattgegeben; die Berufung zum OLG blieb erfolglos.

Auch die Revision des Bauträgers zum BGH bleibt erfolglos.

Neben weiteren Ausführungen zu Ansprüchen wegen Mängeln beim „Kauf“ einer vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung stellt der BGH seine Rechtsansicht klar, wonach eine Regelung in einer Teilungserklärung, die die Wirkung späteter Beschlüsse auf „Nachzügler-Erwerber“ strecken soll, nichtig ist. Denn Vereinbarungen – wie eine Teilungserklärung – können nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, nicht aber das Verhältnis der einzelnen Mitglieder zu einem Dritten wie hier dem Bauträger. Die Abnahme erfolgt ausschließlich im Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. Durch die Regelung in der Teilungserklärung in Verbindung mit der Regelung im Bauträgevertrag vom 14.05.2003, wonach der dortige Erwerber an die Abnahmeerklärung vom 25.11.2002 gebunden sein soll, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar, da ihm das Recht, selbst über die Abnahme zu entscheiden, entzogen würde.

Auch die Wertung der Vorinstanzen, eine „konkludente“ Abnahme durch den Erwerber sei hier nicht anzunehmen, beanstandet der BGH nicht. Gerade weil im Vertrag eine Regelung zur Abnahme vorgesehen ist, konnte der Erwerber kein Bewusstsein entwickeln, dass seine langjährige Nutzung des Gemeinschaftseigentums als Billigung und damit als Abnahme durch schlüssiges Verhalten zu verstehen sein könnte. Eine konkludente Abnahme setzte aber voraus, dass der Handelnde sich bewusst sei odersich bewusst sein müsste, dass sein Verhalten als rechtlich erheblich anzusehen ist.

Anmerk. d. Verf.: Insgesamt ein lesenswertes Urteil, in dem viele Punkte zur rechtlich bedeutsamen Abnahme gerade des Gemeinschaftseigentums bei Erwerb einer Eigentumswohnung behandelt werden.

 

08.05.2015

Unterlassung der (zweckwidrigen) Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit kann auch nach Jahren noch verlangt werden.
(BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14) mehr



In einer Teilungserklärung wird eine Einheit beschrieben als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Eigentümer dieser Einheit vermietet sie – trotzdem - als Wohnraum. Ein anderer Eigentümer, der seine Einheit erst 2007 erworben hat, moniert dies, da eine Teileigenumseinheit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Der Eigentümer der Souterraineinheit vermietet diese dennoch auch weiterhin zu Wohnzwecken; nach 2007 erfolgen 2 entsprechende Neuvermietungen. Der andere Eigentümer will nun gerichtlich durchsetzen, dass die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken unterlassen wird. Der vermietende Eigentümer wendet zum einen Verjährung zum anderen Verwirkung eines solchen Unterlassungsanspruchs ein, da die Souterrainräume bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt würden, zunächst durch ihn selbst und seit 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer des klagenden Eigentümers seien hiermit auch einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch den klagenden Eigentümer im Jahr 2008 bereits 28 Jahre angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung von Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Amts- und Landgericht haben den vermietenden Eigentümer zur Unterlassung verurteilt. Hiergegen wendet er sich mit der Revision.

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Jedenfalls dann, wenn durch die Nutzung von Hobbyräumen zu Wohnzwecken die Anlage – wie hier – um eine weitere Wohneinheit vergrößert werde, bestehe ein Unterlassungsanspruch. Solange die Nutzung zu Wohnzwecken anhält, tritt keine Verjährung ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung liegt, sondern darin, dass sie aufrechterhalten wird. Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolge, sei unerheblich.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs sei auch keine unzulässige Rechtsausübung und der Anspruch daher auch nicht verwirkt. Dies gelte schon deshalb, weil erst in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden hätten. Eine Neuvermietungsstelle aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar; der vermietende Wohnungseigentümer entscheidet sich jedes Mal neu zur zweckwidrigen Nutzung der Einheit. Auch wenn die übrigen Eigentümer bislang – möglicherweise aus Rücksicht auf ein bestehendes Mietverhältnis – den Anspruch auf eine Nutzung nur entsprechend der Teilungserklärung nicht eingefordert haben, steht ihnen dieses Recht weiter zu.

 

25.09.2015

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen
(BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14) mehr



Eine aus 201 Mitgliedern bestehende WEG beschließt, zur Finanzierung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung (geschätzte Gesamtkosten ca. 2 Mio Euro) einen Kredit über 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen; die restlichen Kosten von ca. 900.000 Euro sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage wird vom Amtsgericht abgewiesen; das Landgericht gibt der Berufung aber statt und hebt den Beschluss auf. Eine Eigentümerin erhebt hiergegen Revision.

Der BGH entscheidet damit über die schon länger diskutierte Streitfrage, ob eine WEG einen Kredit aufnehmen darf. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält insoweit keine ausdrücklichen Regelungen, woraus das Gericht folgert, dass eine Kreditaufnahme grundsätzlich zulässig und nicht auf besonders gelagarte Ausnahmefälle beschränkt sei. Damit ein entsprechender Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss aber das besondere Haftungsrisiko der einzelnen Eigentümer berücksichtigt werden. Kommt es bei einzelnen Eigentümern zu Zahlungsausfällen, müssen diese Ausfälle von den übrigen Eigentümern durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Dies gilt zwar sowohl dann, wenn die Maßnahme von Anfang an durch eine Sonderumlage finanziert wird als auch dann, wenn dies teilweise oder insgesamt durch einen Kredit geschieht. Da eine Sonderumlage aber von den aktuellen Eigentümern aufzubringen ist, soll leichter absehbar sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen sei. Auch könne die Durchführungen der Maßnahme, soweit diese nicht zwingend sofort erforderlich sei, davon abhängig gemacht werden, dass alle Wohnungseigentümer die Sonderumlage bezahlt haben. Bei einem Darlehen sei das Risiko eines Ausfalls der einzelnen Eigentümer dagegen schwerer abzuschätzen, insbesondere im Hinblick auf etwaige Eigentümerwechsel während der (langen) Laufzeit des Darlehens. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme setzte daher eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und die Berücksichtigung der allseitigen Interessen der Wohnungseigentümer voraus.

Insbesondere sollen zu berücksichtigen sein der Zweck des Darlehens, wobei es in erster Linie um Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen gehen dürfte, die Dringlichkeit der Maßnahme, die Möglichkeit, die notwendigen Mittel aus der Instandhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage zu beschaffen, die Zahlungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer und die Konditionen des Kreditvertrags. Der Beschluss selbst müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Weiter müsse im Hinblick auf die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen eben diese Gegenstand der Erörterung der Wohnungseigentümerversammlung gewesen und dies aus dem Versammlungsprotokoll ersichtlich sein.
Da die letztgenannten Anforderungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren, entsprach in diesem Fall der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass die Revision zurückgewiesen wurde.

 

WEG-Recht.

Schallschutzanforderungen bei neuem Bodenbelag: Es kommt nur auf die Vorschriften bei Bau der Anlage an, wenn nicht die Gemeinschaftsordnung strengere Regeln vorschreibt.
BGH, Urteil vom 27. Februar 2015 V ZR 73/14

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Leitsatz des BGH:
Wird der in einer Eigentumswohnung vorhandene Bodenbelag (hier: Teppichboden) durch einen anderen (hier: Parkett) ersetzt, richtet sich der zu gewährende Schallschutz grundsätzlich nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109; ein höheres einzuhaltendes Schallschutzniveau kann sich zwar aus der Gemeinschaftsordnung ergeben, nicht aber aus einem besonderen Gepräge der Wohnanlage (insoweit Aufgabe des Senatsurteils vom 1. Juni 2012 - V ZR 195/11, NJW 2012, 2725 Rn. 14)

Eine Wohnungseigentumsanlage wurde in den siebziger Jahren errichtet. Nach der Baubeschreibung und dem damaligen Verkaufsprospekt wurden die Böden mit Teppichboden ausgestattet. Dies führte zu einem besseren Schallschutz, als er nach der damals maßgeblichen  DIN 4109 in der Ausgabe 1962 vorgeschrieben war. Nachdem eine Wohnung 2006 an einen neuen Eigentümer verkauft wurde, lässt dieser den ursprünglich vorhandenen Teppichboden entfernen und stattdessen Parkett verlegen. Die Eigentümer der darunter liegenden Wohnung fühlen sich durch den nun auftretenden Trittschall gestört und verlangen von ihm, wieder Teppichboden zu verlegen oder zumindest dafür zu sorgen, dass ein Trittschallschutz gewährleistet ist, wie er bei Teppichboden vorhanden wäre.

Der BGH verneint einen solchen Anspruch. Selbst wenn sich aus der ursprünglichen Baubeschreibung und dem damaligen Verkaufsprospekt ein besonderes Gepräge der Wohnanlage ergäbe, spielt dies für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine Rolle. Rechtlich erheblich ist allein, ob die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden baurechtlichen Vorschriften eingehalten wurden oder in der Gemeinschaftsordnung strengere Anforderungen gestellt werden. Werden die damals gesetzlich vorgegebenen oder durch die Gemeinschaftsordnung verschärften Voraussetzungen erfüllt, kann nicht verlangt werden, dass ein demgegenüber besserer Zustand hergestellt wird.

 
Wenn Gemeinschaftseigentum schadhaft ist, kann jeder Eigentümer die Instandsetzung verlangen, auch wenn die Maßnahme teuer ist und einzelne Miteigentümer sie sich nicht leisten wollen oder können. Verweigern Miteigentümer die Mitwirkung, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
(BGH vom 17.10.2014, AZ: V ZR 9/14) mehr

Leitsätze des BGH:

1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Sachverhalt: Eine ursprünglichaus zwei Einheiten bestehende WEG war nachträglich durch den in der Teilungserklärung bereits genehmigten Ausbau der Kellerräume um eine 3. Einheit erweitert worden. Sämtliche Einheiten wurden - unter Ausschluss der Sachmängelhaftung - verkauft. Die Käufer der im Keller gelegenen Wohnung stellten einen Feuchtigkeitsschaden fest, durch den diese Wohnung inzwischen unbewohnbar geworden war. Ursache sind Baumängel beim Ausbau der Kellerwohnung, wobei diese Baumängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Eigentümer der Kellerwohnung verlangten von den beiden anderen Eigentümern die Zustimmung zum Beschluss, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Außerdem verlangen sie von den anderen Eigentümern Schadensersatz, weil sie die notwendige Sanierung verzögert haben und die Kellerwohnung deshalb lange Zeit nicht genutzt werden konnte. Die Beklagten Miteigentümer verteidigten sich u.a. damit, dass sie aufgrund ihres Alters und ihrer Finanzschwäche ihre Anteile an den notwendigen Instandsetzungskosten nicht aufbringen könnten; zur Finanzierung müssten sie ihre selbstgenutzten Einheiten verkaufen. Ihre eigenen Einheiten seien auch ohne die Sanierung nutzbar, da sich die Mängel nur in der Kellerwohnung auswirkten. Da die Eigentümer der Kellrwohnung diese zu einem überhöhten Preis und ohne ausreichende Prüfung auf Mängel erworben hätten, würden nur sie durch die Sanierung in den Vorteil einer höherwertigen Einheit gelangen, so dass sie die Instandsetzungskosten durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis oder hochpreisige Vermietung refinanzieren könnten.

Der BGH folgt der Argumentation der übrigen Eigentümer nicht. Er stellt auf den Grundsatz ab, dass jeder Eigentümer die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen kann. Nur soweit es sich um eine Modernisierung oder eine „modernisierende Instandsetzung“ handelt, kann es eine Rolle spielen, ob die Kosten für einzelne Miteigetümer eine unzumutbare Belastung darstellen. Bei einer bloßen Instandsetzung gibt es eine solche Einschränkung dagegen nicht, so dass hier auch keine individuelle Opfergrenze besteht. Verweigern Miteiegntümer trotzdem die Zustimmung zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, haften sie jeweils dem ggf. geschädigten Eigentümer auf Schadensersatz. 

link zur Entscheidung


 

 

Dürfen Kosten zur Abwehr möglicher Beschlussanfechtungsklagen in den Wirtschaftsplan eingestellt und somit – zunächst – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden? mehr

Leitsätze des BGH:

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.

b) In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Sachverhalt: In einer WEG werden bereits mehrere Beschlussanfechtungsklagen einzelner Eigentümer gegen die übrigen Eigentümer geführt. Die Eigentümergemeinschaft beschließt nun mit einfacher Mehrheit, für deshalb erwartete zukünftige Beschlussanfechtungsklagen einen Vorschuss für Rechtsanwaltskosten aufzunehmen. Dieser Beschluss wird von einigen Eigentümern angefochten. Zur Begründung führen sie an, dass die Eigentümer für einen solchen Beschluss keine Zuständigkeit besitzen, so dass der Beschluss nichtig sei. Wenn die Eigentümer doch zuständig wären, widerspräche er aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Beschlussanfechtungsklagen, für die Mittel eingestellt werden sollen, keine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband der Wohnungseigentümer) sondern der einzelnen Wohnungseigentümer beträfen.

Dem folgt der BGH nicht und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, das die Anfechtungsklagen abgewiesen hatte. Jedenfalls dann, wenn wie hier mit weiteren Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen sei, sei die Eigentümergemeinschaft für einen solchen Beschluss zuständig und entspräche er auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Obwohl sich Beschlussanfechtungsklagen nicht gegen den rechtsfähigen Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ sondern gegen „die übrigen Eigentümer“ richten, ist es nach herrschender Ansicht zulässig, wenn der – durch den WEG-Verwalter als Vertreter der übrigen Eigentümer (§ 27 Abs. 2 Satz 2 WEG) – für „die übrigen Eigentümer“ beauftragte Rechtsanwalt vorläufig aus den Mitteln des Verbandes bezahlt wird. Die Umlage auf die tatsächlich vertrenen Einzeleigentümer erfolgt dann in der nächsten Wohngeldabrechnung, unter Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts zum Abschluss des Verfahrens. Die Zuständigkeit der Eigentümer für einen solchen Beschluss ergebe sich – jedenfalls in der vorliegenden Fallkonstellation – aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG.


 

Der Verwalter kann die Zustimmung zum Verkauf von Wohnungseigentum zumindest dann vom Nachweis der Bonität des Erwerbers (z.B. durch aussagekräftige Einkommensnachweise und eine SCHUFA-Auskunft) abhängig machen, wenn infolge notwendiger Sanierungsmaßnahmen (hier in Millionenhöhe) und deshalb absehbarer Sonderumlagen erhebliche finanzielle Belastungen für die einzelnen Eigentümer zu erwarten sind.

LG Köln, Beschluss vom 8.9.2014 – 29 T 96/14

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Ein Wohnungseigentümer beschließt bezüglich seiner beiden Wohnungen einen notariellen Kaufvertrag mit den Eheleuten X. Er bittet den WEG-Verwalter um Erteilung der nach der Teilungserklärung notwendigen Veräußerungszustimmung. Der Verwalter weist auf eine anstehende Fassadensanierung mit Kosten von 3 bis 4 Mio. € und deshalb zu erwartende erheb-liche Sonderumlagen hin und bittet deshalb um Vorlage geeigneter Bonitätsnachweise der Käufer. Die Eheleute X teilen lediglich mit, dass sie über das Kaufobjekt informiert seien und den Kauf finanzieren könnten. Auf die Sanierungs-maßnahmen und die damit verbundene Kostenbelastung gehen sie nicht ein.

Im weiteren Verlauf legt der Verkäufer eine SCHUFA-Auskunft der Käufer vor und verlangt unter kurzer Fristsetzung die Erteilung der Zustimmung. Der Verwalter erklärt, dass die SCHUFA-Auskünfte nichtssagend seien und über die Einkommensverhältnisse der Erwerber nichts bekannt sei. Daraufhin klagt der Verkäufer auf Erteilung der Zustimmung.

Noch vor Zustellung der Klage erteilt der WEG-Verwalter die Zustimmung, so dass das Gericht nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden hat. Das Amtsgericht erlegt die Kosten dem Verwalter auf. Die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Verkäufers wird zurückgewiesen. Zur Begründung weist das Landgericht darauf hin, dass sich der Verwalter mit der Zustimmungserteilung noch nicht im Verzug befunden habe, da erst noch die Zahlungsfähigkeit der Erwerber im Hinblick auf die anstehenden Sanierungsmaßnahmen geklärt werden mussten. Die mangelnde Sicherheit für die Erfüllung der Lastenbeitrags- und Finanzierungsverpflichtungen ist ein anerkannter wichtiger Grund zur Versagung der Zustimmung i.S.v. § 12 Abs. 2 WEG. Den Verkäufer trifft zumindest eine Nebenpflicht, alles ihm zumutbare zu tun, um dem WEG-Verwalter (bzw. der Wohnungseigentümergemeinschaft) die Prüfung zu ermöglichen bzw. die Käufer zur Selbstauskunft zu veranlassen. Da die Erwerber hinsichtlich der Sanierungskosten keine Erklärung abgegeben und keine umfassende Auskunft über ihre Vermögensverhältnisse vorgelegt hatten, durfte die Verwaltung auf noch erforderliche Prüfungen verweisen. Diese Prüfungen dauerten zunächst noch an und waren erst später, aber vor Zustellung der Klage abgeschlossen, so dass der Verwalter keinen Anlass zur Klage geboten und sich mit der Zustimmungverteilung nicht im Verzug befunden hatte.
 
Wenn Gemeinschaftseigentum schadhaft ist, kann jeder Eigentümer die Instandsetzung verlangen, auch wenn die Maßnahme teuer ist und einzelne Miteigentümer sie sich nicht leisten wollen oder können. Verweigern Miteigentümer die Mitwirkung, können sie sich schadensersatzpflichtig machen.
(BGH vom 17.10.2014, AZ: V ZR 9/14) mehr

Leitsätze des BGH:

1. Entspricht nur die sofortige Vornahme einer zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Sanierungsmaßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung, ist für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten oder des Alters einzelner Wohnungseigentümer kein Raum.

2. Erleidet ein einzelner Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum, weil eine Beschlussfassung über die sofortige Vornahme derartiger Instandsetzungsmaßnahmen unterblieben ist, so trifft die Verpflichtung zum Schadensersatz nicht den rechtsfähigen Verband, sondern diejenigen Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder nicht für die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Sachverhalt: Eine ursprünglichaus zwei Einheiten bestehende WEG war nachträglich durch den in der Teilungserklärung bereits genehmigten Ausbau der Kellerräume um eine 3. Einheit erweitert worden. Sämtliche Einheiten wurden - unter Ausschluss der Sachmängelhaftung - verkauft. Die Käufer der im Keller gelegenen Wohnung stellten einen Feuchtigkeitsschaden fest, durch den diese Wohnung inzwischen unbewohnbar geworden war. Ursache sind Baumängel beim Ausbau der Kellerwohnung, wobei diese Baumängel das Gemeinschaftseigentum betreffen. Die Eigentümer der Kellerwohnung verlangten von den beiden anderen Eigentümern die Zustimmung zum Beschluss, die notwendigen Sanierungsmaßnahmen durchzuführen. Außerdem verlangen sie von den anderen Eigentümern Schadensersatz, weil sie die notwendige Sanierung verzögert haben und die Kellerwohnung deshalb lange Zeit nicht genutzt werden konnte. Die Beklagten Miteigentümer verteidigten sich u.a. damit, dass sie aufgrund ihres Alters und ihrer Finanzschwäche ihre Anteile an den notwendigen Instandsetzungskosten nicht aufbringen könnten; zur Finanzierung müssten sie ihre selbstgenutzten Einheiten verkaufen. Ihre eigenen Einheiten seien auch ohne die Sanierung nutzbar, da sich die Mängel nur in der Kellerwohnung auswirkten. Da die Eigentümer der Kellrwohnung diese zu einem überhöhten Preis und ohne ausreichende Prüfung auf Mängel erworben hätten, würden nur sie durch die Sanierung in den Vorteil einer höherwertigen Einheit gelangen, so dass sie die Instandsetzungskosten durch einen entsprechend höheren Verkaufspreis oder hochpreisige Vermietung refinanzieren könnten.

Der BGH folgt der Argumentation der übrigen Eigentümer nicht. Er stellt auf den Grundsatz ab, dass jeder Eigentümer die Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum verlangen kann. Nur soweit es sich um eine Modernisierung oder eine „modernisierende Instandsetzung“ handelt, kann es eine Rolle spielen, ob die Kosten für einzelne Miteigetümer eine unzumutbare Belastung darstellen. Bei einer bloßen Instandsetzung gibt es eine solche Einschränkung dagegen nicht, so dass hier auch keine individuelle Opfergrenze besteht. Verweigern Miteiegntümer trotzdem die Zustimmung zur Durchführung notwendiger Instandsetzungsmaßnahmen, haften sie jeweils dem ggf. geschädigten Eigentümer auf Schadensersatz. 

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Dürfen Kosten zur Abwehr möglicher Beschlussanfechtungsklagen in den Wirtschaftsplan eingestellt und somit – zunächst – auf alle Wohnungseigentümer umgelegt werden? mehr

Leitsätze des BGH:

a) Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann jedenfalls dann die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen, wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.

b) In diesem Fall können Mittel im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden. Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, dafür Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Sachverhalt: In einer WEG werden bereits mehrere Beschlussanfechtungsklagen einzelner Eigentümer gegen die übrigen Eigentümer geführt. Die Eigentümergemeinschaft beschließt nun mit einfacher Mehrheit, für deshalb erwartete zukünftige Beschlussanfechtungsklagen einen Vorschuss für Rechtsanwaltskosten aufzunehmen. Dieser Beschluss wird von einigen Eigentümern angefochten. Zur Begründung führen sie an, dass die Eigentümer für einen solchen Beschluss keine Zuständigkeit besitzen, so dass der Beschluss nichtig sei. Wenn die Eigentümer doch zuständig wären, widerspräche er aber den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, weil die Beschlussanfechtungsklagen, für die Mittel eingestellt werden sollen, keine Angelegenheit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Verband der Wohnungseigentümer) sondern der einzelnen Wohnungseigentümer beträfen.

Dem folgt der BGH nicht und bestätigt die Entscheidung des Berufungsgerichts, das die Anfechtungsklagen abgewiesen hatte. Jedenfalls dann, wenn wie hier mit weiteren Beschlussanfechtungsklagen zu rechnen sei, sei die Eigentümergemeinschaft für einen solchen Beschluss zuständig und entspräche er auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Obwohl sich Beschlussanfechtungsklagen nicht gegen den rechtsfähigen Verband „Wohnungseigentümergemeinschaft“ sondern gegen „die übrigen Eigentümer“ richten, ist es nach herrschender Ansicht zulässig, wenn der – durch den WEG-Verwalter als Vertreter der übrigen Eigentümer (§ 27 Abs. 2 Satz 2 WEG) – für „die übrigen Eigentümer“ beauftragte Rechtsanwalt vorläufig aus den Mitteln des Verbandes bezahlt wird. Die Umlage auf die tatsächlich vertrenen Einzeleigentümer erfolgt dann in der nächsten Wohngeldabrechnung, unter Berücksichtigung der Kostenentscheidung des Gerichts zum Abschluss des Verfahrens. Die Zuständigkeit der Eigentümer für einen solchen Beschluss ergebe sich – jedenfalls in der vorliegenden Fallkonstellation – aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 WEG.


 
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