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Mietrecht Wohnraum


07.12.2017

Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig -  Ungleichbehandlung der Vermieter und fehlende Bestimmtheit - Sache dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt
(LG Berlin, ZK 67, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17) mehr


Das Landgericht Berlin (Zivilkammer 67) hat Beschluss vom 07.12.2017 (67 S 218/17) folgendes entschieden:

Die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig; ein bei der Zivilkammer 67 anhängiges Berufungsverfahren wird dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt, da allein das Bundesverfassungsgericht die Kompetenz hat, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären.

Die Zivilkammer 67 hatte - anders als die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin - bereits im September 2017 verfassungsrechtliche Bedenken geäußert; jedoch unterblieb in dem damaligen Rechtsstreit eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht, da es auf die Verfassungsgemäßheit der Vorschrift für die Entscheidung damals aufgrund neuer Umstände nicht mehr ankam.

Nunmehr ist die Frage für den Ausgang eines anderen Berufungsverfahrens von Bedeutung. Es handelt sich um die Klage zweier Mieter, die die höchstzulässige Miete für ihre Wohnung nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse festgestellt haben wollen. Die Parteien hatten am 04.02.2016 einen Mietvertrag über eine in Berlin-Wedding gelegene 2-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 59,29 m² geschlossen. Als Mietzins war ein Betrag von 474,32 EUR € netto kalt monatlich vereinbart. Mietvertragsbeginn war der 01.03.2016.

Die Mieter rügten gegenüber der Vermieterin, dass die Miethöhe ihrer Ansicht nach preisrechtlich überhöht sei und sich nur auf 419,18 EUR netto kalt belaufen dürfe. Das Amtsgericht Wedding gab der Klage der Mieter teilweise statt und stellte in seinem Urteil fest, dass die von der Mieterin geschuldete Miete unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse ab dem 01.08.2016 lediglich 435,78 EUR betrage. Bei Vertragsbeginn habe die ortsübliche Vergleichsmiete ausweislich des Berliner Mietspiegels 2015 für die von der Mieterin angemietete Wohnung nur bei 6,68 EUR pro Quadratmeter (=insgesamt 396,16 EUR) gelegen; diese hätte die Vermieterin um höchstens 10 % überschreiten dürfen.

Gegen das erstinstanzliche Urteil legte die Vermieterin Berufung ein und berief sich darauf, das Amtsgericht habe die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage dafür ist, die zulässige Wohnungsmiete zu bestimmen, fehlerhaft ermittelt. Das Amtsgericht habe zu Unrecht kein Sachverständigengutachten eingeholt und sich unzulässig nur auf den Berliner Mietspiegel 2015 gestützt. Abgesehen davon könnten die Vorschriften der Mietpreisbremse ohnehin nicht zu Lasten eines Vermieters angewandt werden, da sie gegen das Grundgesetz verstießen.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin teilte – anders als z.B. die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, die das Bundesgesetz für verfassungsgemäß ansah – die Bedenken und hielt die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig.

Zur Begründung der Ansicht der Zivilkammer 67 wird u.a. ausgeführt, es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor; Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln; soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien; dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen; § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Wohnungsmietmarkt weise bundesweit preislich seit langem starke Unterschiede auf. Die Differenz in der ortsüblichen Vergleichsmiete betrage zum Beispiel zwischen der Stadt München und dem Westteil der Stadt Berlin ca. 4,30 € pro Quadratmeter in 2013 und 4,70 € pro Quadratmeter in 2016 (Miete pro Quadratmeter in München 10,25 € bzw. 11,16 € gegenüber 5,90 € bzw. 6,46 € in Berlin). Dies entspreche einem Unterschied von über 70 %. Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Ergänzend zu ihren früheren Ausführungen rügte die Kammer nunmehr ferner, dass die Vorschrift der Mietpreisbremse auch gegen das im Grundgesetz verankerte Bestimmtheitsgebot verstoße. Der Bundesgesetzgeber habe die staatliche Preisintervention nicht allein davon abhängig gemacht, dass ein angespannter kommunaler Wohnungsmarkt vorliege. Es komme zusätzlich auf die politische Willensbildung auf Landesebene und die darauf beruhende Entscheidung der jeweiligen Landesregierung an, ob von der im Gesetz enthaltenen Ermächtigung zum Erlass einer Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht werde. Das Bundesgesetz (§ 556d BGB) verpflichte die jeweilige Landesregierung nicht dazu, die Vorschrift im Landesrecht umzusetzen, auch wenn der Wohnungsmarkt im gesamten Bundesland oder in einzelnen Kommunen angespannt sei. Deshalb seien Vermieter in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland bislang nicht von der Mietpreisbremse betroffen, da die Landesregierungen dort trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absähen, die bundesgesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse durch eine Landesverordnung zu vollziehen. Im Gegensatz dazu unterfielen Vermieter in Bundesländen wie Berlin dem durch die Mietpreisbremse angeordneten Preisstopp, da dort die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage durch Erlass einer Landesverordnung umgesetzt worden sei. Durch dieses uneinheitlich bindende Regelungssystem verstoße der Bundesgesetzgeber in verfassungswidriger Weise gleichzeitig gegen das am Gesamtstaat zu messende Gleichheitsgebot und das Bestimmtheitsgebot.


 

17.06.2015

Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters

Grenzen des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietwohnung

BGH, Urteil vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 19/14
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Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 €.

Auf seinen Antrag wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).

Soweit das Landgericht dem Beklagten - neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% - monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, hat es das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten.

Es hat die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer Acht gelassen und ist darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.

Unter Berücksichtigung dessen ist es verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist hierdurch nicht rechtlos gestellt, denn unbeschadet des Minderungsrechts kann er u.a. auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen.

 

10.06.2015

Vorgetäuschter Eigenbedarf:
Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf nur vor und zieht der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs aus, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Durch einen (gerichtlichen) Räumungsvergleich werden solche Schadensersatzansprüche nur ausgeschlossen, wenn dies zweifelsfrei erkennbar ist. Damit ein stillschweigender Verzicht vorliegt, bedarf es gewichtiger besonderer Umstände; dies kann beispielsweise eine Abstandszahlung in erheblicher Höhe sei.
(Leitsatz des Verfassers)
(BGH, Urteil vom 10. Juni 2015 - VIII ZR 99/14) mehr


Der Vermieter hatte Eigenbedarf an einer 4-Zimmerwohnung für einen neuen Hausmeister benötigt. Der Mieter zog nicht freiwillig aus. Der Vermieter erhob Räumungsklage. Diese blieb vor dem Amtsgericht ohne Erfolg. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht schlossen die Parteien auf Vorschlag des Gerichts einen Vergleich, wonach der Mieter 6 Monate später ausziehen und sämtliche Verfahrenskosten übernehmen sollte. Außerdem verzichtete er auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften. Der Mieter sollte auch schon früher ausziehen können; in diesem Fall sollte er nur bis dahin weiter Miete zahlen.

Statt des Hausmeisters zog anschließend eine andere Familie in die Wohnung ein. Die Mieter verlangten daraufhin Schadensersatz für die Differenz zur jetzt höheren Miete für die neue Wohnung, Umzugskosten, Mehraufwand für den längeren Fußweg zur Arbeit und die Kosten des Räumungsrechtsstreits, insgesamt über 25.000 Euro. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Zwar könne durch einen Räumungsvergleich auch auf etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen genügen die Feststellungen nicht, um einen solchen Verzicht und damit das Entfallen der Ursächlichkeit der Täuschung für den Schaden anzunehmen. Zwar mag das Berufungsgericht davon ausgegangen sein, dass die Berufung erfolgreich, der Räumungsklage also stattgegeben worden wäre, so dass das Zugeständnis einer 6-monatigen Räumungsfrist und das Recht, ggf. auch früher auszuziehen, wenn die Mieter schneller eine neue Wohnung finden, ein Entgegenkommen des Vermieters dargestellt hätte. Ein solches Nachgeben wäre aber so geringfügig, dass daraus nicht geschlossen werden könne, dass der Mieter auf das Vorliegen des Eigenbedarfs als Kündigungsgrund verzichtet hätte. Auch hat das Landgericht im Schadensersatzprozess nicht ausreichend berücksichtigt, dass dem Mieter im Räumungsrechtsstreit vom Gericht mitgeteilt worden war, dass ohne einen Vergleich ein Räumungsurteil gegen ihn ergehen würde.

Die Entscheidung des Landgerichts sei deshalb so falsch, dass an der Unvoreingenommenheit der Kammer gezweifelt werden könne, weshalb der BGH von der Möglichkeit Gebrauch macht, den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen, damit dort die bislang fehlenden Feststellungen nachgeholt und eine neue Entscheidung getroffen werden könne.
 

26.04.2016

Mieterhöhung für Reihenendhaus mit Berliner Mietspiegel begründet: Erhöhungsverlangen wirksam
BGH, Beschluss vom 26.04.2016, VIII ZR 54/15
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Der Vermieter eines Reihenendhauses verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung verweist er auf den Berliner Mietspiegel (hier: 2011), dort das nach Lage, Wohnfläche usw. einschlägige Feld. Die neu verlangte Miete entspricht dem Oberwert dieses Mietspiegels. Die Mieter verweigern ihre Zustimmung mit der Begründung, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da der Berliner Mietspiegel ausdrücklich nicht auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser anwendbar ist.

Das Amtsgericht gibt der Zustimmungsklage des Vermieters statt, das Landgericht weist die Berufung der Mieter zurück, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Der BGH teilt durch seinen Beschluss mit, dass er die Revision als unbegründet ansieht. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genüge es, wenn der Vermieter die ortsübliche Miete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Ansicht einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Ob diese Einordnung richtig ist, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (bei formeller Unwirksamkeit wäre das Erhöhungsverlangen rechtlich unbeachtlich) sondern allein der materiellen Begründetheit.

Entgegen der Ansicht der Mieter sei die Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel auch inhaltlich ausreichend. Es entspreche ständiger Rechtsprechung des BGH, das eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auch mit einem an sich nicht einschlägigen Mietspiegel begründet werden könne, wenn die neu verlangte Miete innerhalb der Preisspanne liege, die der Mietspiegel für eine entsprechende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liege. Denn es entspreche einem Erfarungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über dier Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege.Dies genüge, um dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Prüfung zu geben, ob die neu verlangte Miete der ortsüblichen Miete entspreche. Mehr sei für die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht erforderlich.

Ob die Mieterhöhung im Ergebnis auch der Höhe nach berechtigt ist, habe das Gericht im Streitfall nach den allgemeinen prozessrechtlichen Regelungen festzustellen; dies kann dazu führen, dass im Verfahren ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, wenn anders die ortsübliche Miete nicht festzustellen sei. Im vorliegenden Fall konnte der BGH bei der Beweiswürdigung durch das Amtsgericht insoweit keine Fehler feststellen.



Quelle: Pressemitteilung des BGH
 
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