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05.11.2014

Weder die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter noch die Vereinbarung höherer Betriebskostenvorauszahlungen schließen Mängelansprüche des Mieters aus, auch wenn er sich diese Mängelrechte nicht jeweils ausdrücklich vorbehält.
(BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12) mehr

Die Mieter von Artpraxisräumen hatten nach Ablauf der festen Vertragslaufzeit von 10 Jahren die beiden folgenden Optionen zur Vertragsverlängerung um jeweilis 5 Jahre wahrgenommen. Vor Ausübung der zweiten Verlängerungsoption hatten sie Mängelansprüche geltend gemacht und die Miete seitdem "unter Vorbehalt" gezahlt. Ebenfalls vor Ausübung dieser zweiten Verlängerungsoption und vor Mängelanzeige hatten die Parteien die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Mit der Klage verlangen die Mieter die Rückzahlung der im Hinblick auf die behaupteten Mietminderungsansprüche überzahlten Mietanteile. Der Vermieter verteidigte sich u.a. mit der Begründung, dass sich die Mieter die Mängelrechte bei Ausübung der zweiten Verlängerungsoption nicht vorbehalten hätten und daher gemäß § 536 b BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsabschluss oder Annahme) mit allen Mängelrechten ausgeschlossen seien.
Nachdem das erstinstanzliche Gericht den Mietern noch überwiegend Recht gegeben hatte, wies das Berufungsgericht die Klage insgesamt insbesondere mit der Begründung ab, § 536 b BGB, der Mängelrechte ausschließt, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kennt, sei auf den vorliegenden Fall der Ausübung einer Verlängerungsoption entsprechend anzuwenden.

Die hiergegen gerichtete Revision der Mieter hat Erfolg. Entgegen der Entscheidung des Berufungsgerichts und der überwiegenden Ansicht in der Literatur sei § 536 b BGB auf den Fall der Ausübung einer vereinbarten Verlänmgerungsoption weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden. Durch die Ausübung der im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Verlängerungsoption werde lediglich der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt und kein neues Mietverhältnis begründet.

Auch die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen führe nicht zu einem Verlust der Mängelrechte; das Gesetz unterscheide inwsoweit ausdrücklich zwischen Mänglerechten bei Vertragsbeginn (§ 536 b BGB) und solchen, die erst während des laufenden Mietverhältnisses entstehen (§ 536 c BGB). Zudem sei über die Vorauszahlungen abzurechnen.


 

Mietrecht (Gewerbe).

Zur rechtlichen Beurteilung eines Mischmietverhältnisses - überwiegender Vertragszweck bei Vertragsabschluss maßgeblich - im Zweifel: die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften vorrangig
(BGH, Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 09.07.2014 – VIII ZR 376/13) folgendes entschieden:

Es war die Frage zu klären, welchen Vorschriften ein Mietverhältnis unterliegt, das sowohl eine Wohnnutzung als auch eine freiberufliche Nutzung umfasst (sogenanntes Mischmietverhältnis).

Die Beklagten sind Mieter, die Kläger Vermieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin. In dem schriftlichen Mietvertrag vom 20. November 2006 wurde den Mietern gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen. Mit Schreiben vom 20. Februar 2012 kündigten die Kläger das Mietverhältnis ohne Angaben von Kündigungsgründen zum 30. September 2012. Nachdem die Beklagten der Kündigung widersprochen hatten, erhoben die Kläger Räumungsklage beim Landgericht Berlin. Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt. Es hat das Mietverhältnis als Gewerberaummietverhältnis eingestuft und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt, ein Mischmietverhältnis, wie es hier gegeben sei, unterliege insgesamt entweder dem Wohnraum- oder dem Gewerberaummietrecht, je nachdem, welcher Vertragszweck nach dem Parteiwillen bei Vertragsschluss überwiege. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten in einem Teil der Mieträume mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten. Dies mache die freiberufliche Nutzung zum vorherrschenden Vertragszweck. Dem stehe auch nicht die Verteilung der Flächen auf die verschiedenen Nutzungszwecke entgegen. Denn die für die gewerbliche Nutzung und die für die Wohnnutzung vorgesehenen Flächen seien gleich groß. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat hat entschieden, dass das Berufungsgericht zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis, also einem einheitlichen Mietverhältnis über Wohn- und Geschäftsräume, ausgegangen ist, dessen Beurteilung sich wegen der von den Parteien gewollten Einheitlichkeit entweder nach den Bestimmungen der Wohnraummiete oder nach den Vorschriften der Geschäftsraummiete richtet. Ebenfalls zutreffend hat das Berufungsgericht für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt.

Dagegen hat der Bundesgerichtshof beanstandet, dass das Berufungsgericht den vorherrschenden Vertragszweck allein deswegen in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken gesehen hat, weil die Mieter in den angemieteten Räumen eine Hypnosepraxis betreiben und damit ihren Lebensunterhalt verdienen. Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat. Dass das Wohnen als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll, lässt sich weder mit der Bedeutung der Wohnung als – grundrechtlich geschütztem – Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen, noch mit dem Stellenwert, dem das Wohnen in der heutigen Gesellschaft zukommt, in Einklang bringen.

Bei der gebotenen Einzelfallprüfung sind vielmehr alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen, wobei etwa der Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars, dem Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen und der Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile Indizwirkung zukommen kann. Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Da die Auslegung des Berufungsgerichts rechtsfehlerhaft war und weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der Senat die gebotene Vertragsauslegung selbst vorgenommen und entschieden, dass vorliegend unter anderem wegen des auf die Wohnraummiete zugeschnittenen Mietvertragsformulars, der für Gewerberaummietverhältnisse untypischen unbestimmten Vertragslaufzeit sowie wegen der Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.

 
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