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Mietrecht Wohnraum


Erhebliche Mietrückstände - kein "Härteeinwand" möglich

24.07.2020  |  Besteht wegen erheblicher Mietrückstände ein Recht der fristlosen Kündigung, kann Mieter gegen ordentliche Kündigung nicht den Einwand unzumutbarer Härte erheben
(BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 01.07.2020 (VIII ZR 323/18) folgendes entschieden:

Hat ein Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs, führt auch ein Ausgleich des gesamten Mietrückstands innerhalb der Schonfrist nicht dazu, dass der Mieter gegen eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung den Einwand der unzumutbaren Härte erheben und eine Fortsetzung des Mietvertrags verlangen könnte.

Eine Mieterin bewohnte mit ihrem Lebensgefährten und zwei gemeinsamen Kindern eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Ab 2013 zahlte sie die Miete nicht mehr vollständig, teilweise unter Hinweis auf angebliche Mietmängel. Als Anfang 2016 ein Rückstand von deutlich mehr als 2 Monatsmieten entstanden war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Wegen des Zahlungsrückstands erhob der Vermieter Klage; die Mieterin wurde im Juni 2017 zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Aufgrund dieses Zahlungsrückstands und weiterer laufender Rückstände hatte sich der Gesamtrückstand zum Juli 2017 auf mehr als 4 Monatsmieten erhöht. Daraufhin erhob der Vermieter im Juli 2017 Räumungsklage gegen die Mieterin. Mit der Klage wurde erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt.

Noch innerhalb der Schonfrist von 2 Monaten gleich das Sozialamt für die Mieterin alle Mietrückstände aus, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Die Mieterin wandte daraufhin gegen die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ein, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle im Hinblick auf die lange Wohndauer (über 13 Jahre), fehlenden Ersatzwohnraum sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzumutbare Härte dar.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage gegen die Mieterin statt. Hiergegen legte sie Berufung beim Landgericht Berlin ein. Das Landgericht änderte die Entscheidung und wies die Räumungsklage ab und sprach aus, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt würde. Zur Begründung führte es aus, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis zwar wirksam sei. Ein Räumungsanspruch sei aber nicht gegeben, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Mieterin nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert habe. Die Mieterin habe schon im ersten Verhandlungstermin erklärt, aufgrund der besonderen familiären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbringen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksichtigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszulegen, weshalb sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängere. Zwar schließe § 574 Abs. 1 Satz BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung aus, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vorliegt. Diese Regelung sei aber einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Schonfristzahlung (Ausgleich aller Mietrückstände vor Ablauf von 2 Monaten ab Zustellung der Räumungsklage) das Widerspruchsrecht des Mieters entstehe oder wieder auflebe.

Der BGH hebt diese Entscheidung auf und erklärt, dass diese Rechtsauffassung des Landgericht Berlin (ZK 64) nicht zutreffe.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts liege keine „Regelungslücke“ für den Fall einer Schonfristzahlung vor, da der Gesetzgeber auch die Möglichkeit, eine fristlose außerordentliche Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung zu kombinieren, gesehen habe. Trotzdem hat er geregelt, dass eine Schonfristzahlung nur die Wirkung der außerordentlichen Kündigung entfallen lässt.

Angesichts des klaren Wortlauts des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibe es daher dabei, dass allein schon die Möglichkeit, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, das Recht des Mieters, der Kündigung wegen Vorliegens einer unzumutbaren Härte zu widersprechen, ausschließt; dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, also von Anfang an das Mietverhältnis nur „ordentlich“ gekündigt hat.

 

Auch Landgericht Berlin: "Mietendeckel" ist verfassungswidrig

12.03.2020  |  Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner "Mietendeckel" entscheiden - Land Berlin fehlt Gesetzgebungskompetenz - Landesgesetz verstößt gegen grundsätzliche Entscheidung des Bundes zur Mietenhöhe
(LG Berlin - 67 S 274/19) mehr

Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 12.03.2020 (67 S 274/19) auf die Berufung der Mieter gegen ein Urteil des Amtsgerichts Spandau (5 C 304/19) folgendes entschieden:

Das Berufungsverfahren wird ausgesetzt und dem Bundesverfassungsericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob das Gesetz wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nichtig ist.

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin erachtet die Vorschriften des am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen sog. „Berliner Mietendeckels“ (Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)) für verfassungswidrig und hat heute im Berufungsverfahren beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen.

In einem Mieterhöhungsklageverfahren hatte das Amtsgericht Spandau die beklagten Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 895,00 EUR auf 964,61 EUR mit Wirkung ab dem 1. Juni 2019 verurteilt.

Mit ihrer dagegen eingelegten Berufung haben sich die Mieter unter anderem auf den im Verlaufe des Berufungsverfahrens in Kraft getretenen „Berliner Mietendeckel“ berufen und geltend gemacht, der mit der klagenden Vermieterin geschlossene Mietvertrag unterfalle dem „Mietenstopp“ des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln.

In ihrer Entscheidung vom heutigen Tage vertritt die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin die Auffassung, dass die gesetzlichen Vorschriften des „Berliner Mietendeckels“ formell verfassungswidrig seien, da dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Aus diesem Grund erfolgt die Vorlage an das Bundesverfassungsgericht.
Im Falle der Verfassungsgemäßheit des „Mietendeckels“, so die Kammer, könnten sich die Mieter auf den dort angeordneten „Mietenstopp“ berufen.Wegen der Einzelheiten wird auf den Gründe des anliegenden Beschlusses Bezug genommen.

Das Landgerichtericht führt unter anderem in der Entscheidung aus:

Stützen sich der Bund und ein Land im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so hat die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern steht die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Andernfalls entfaltet das Bundesgesetz Sperrwirkung für die Länder. Diesen bleibt Raum für eine eigene Regelung nur, wenn und soweit die bundesrechtliche Regelung nicht erschöpfend ist. Wann eine bundesrechtliche Regelung als erschöpfend anzusehen ist, folgt aus einer Gesamtwürdigung des betreffenden Normenkomplexes (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2000 - 2 BvL 3/96, BVerfGE 102, 99, juris Tz. 83 ff.). Der Erlass eines Bundesgesetzes über einen bestimmten Gegenstand rechtfertigt für sich allein zwar noch nicht die Annahme, dass damit die Länder von eigener Gesetzgebung ausgeschlossen sind; es können noch Bereiche übrig bleiben, deren Regelung für die Gesetzgebung der Länder offen ist. Maßgeblich ist, ob ein bestimmter Sachbereich tatsächlich umfassend und lückenlos geregelt ist bzw. nach dem aus Gesetzgebungsgeschichte und Materialien ablesbaren objektivierten Willen des Gesetzgebers abschließend geregelt werden sollte (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Gemessen an diesen Maßstäben sind Art. 1 § 3 MietenWoG Bln und das gesamte MietenWoG Bln formell verfassungswidrig. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

Es tritt hinzu, dass das Land Berlin bei der Schaffung des MietenWoG Bln die Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht nicht beachtet hat. Sie setzen der Kompetenzausübung der Länder Schranken, indem sie es dem Landesgesetzgeber untersagen, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers durch eine auf einer landeseigenen Spezialkompetenz gründende Einzelentscheidung zu verfälschen.

Es ist untersagt, inhaltlich gegenläufige Regelungen an den Normadressaten zu richten, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 - 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265, juris Tz. 157). Genau diese - verfassungsrechtlich untersagte - Konfliktlage ist jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht:
Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestattet, untersagt sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Schließlich eröffnet auch Art. 28 VvB (Verfassung von Berlin), der als Staatszielbestimmung ein „Recht auf Wohnraum“ statuiert, keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für die im MietenWoG Bln geregelte Materie. Die gegenteilige Auffassung (Mayer/Artz, a.a.O., 30), ausweislich derer „der Wertung von Art. 28 VvB bei der Auslegung der bundesrechtlichen Kompetenzreichweite Rechnung zu tragen“ sei, da dies „das Bundesstaatsprinzip des Grundgesetzes gebiete“, entbehrt der verfassungsrechtlichen Grundlage.

Denn die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern bemisst sich gemäß Art. 70 Abs. 2 GG ausschließlich nach den Vorschriften des Grundgesetzes über die ausschließliche und konkurrierende Gesetzgebung und nicht nach den jeweiligen - und insoweit vollständig unerheblichen - Landesverfassungen sowie den darin getroffenen Staatszielbestimmungen (vgl. Herrlein/Tuschl, a.a.O., 230; Papier, a.a.O., 14; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576).
(PM 14/2020)

 

Amtsgericht Charlottenburg: "Mietendeckel" verfassungswidrig

04.03.2020  |  Mieterhöhungsverlangen begründet – sog. Berliner "Mietendeckel" greift nicht – Gesetz zu unbestimmt – Rückwirkung verfassungswidrig – bundesrechtliche Mietvorschriften „brechen“ Regelungen des Landes Berlin – Mietpreisstop verletzt Grundrechte des Eigentümers
(AG Charlottenburg, Berlin, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19) mehr

Das Amtsgericht Charlottenburg (Berlin) hat mit Urteil vom 04.03.2020 (213 C 136/19) u.a. folgendes entschieden:

Die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung wird nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen. Das Gesetz ist nach seinem Wortlaut bereits zu unbestimmt; ferner ist die dort vorgesehene Rückwirkung verfassungswidrig; weiterhin fehlt dem Land Berlin hier, was gleichfalls dem Grundgesetz zuwider läuft, die Gesetzgebungskompetenz; und schließlich verstößt der im Gesetz vorgesehene Mietpreisstop gegen das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Grundrecht des Eigentums.

Die Klage der Wohnungseigentümerin gegen den beklagten Wohnungsmieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 01.09.2019 verlangen.

1.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten – seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

2.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist, was umfassend in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen.

a)
Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5, vgl. Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) ist erst ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen.

Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18. Juni 2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach – wenn überhaupt – allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht offenbar nunmehr auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“ (vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347).

b)
Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:

aa)
Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin. Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“ (vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347). Es handele sich insoweit um unterschiedliche – so wörtlich der Änderungsantrag – „Rechtsregime“ (a.a.O., Seite 4).

bb)
Unabhängig hiervon würde auch aus der vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung für eine vermeintlich mittelbare zivilrechtliche Wirkung herangezogenen Regelung des § 134 BGB (vgl. Seite 25 DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses Seite 5 des Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) nichts anderes folgen, da die Voraussetzungen des § 134 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB selbst ist aber bereits kein Rechtsgeschäft im Sinne des § 134 BGB, sondern vielmehr ein gesetzlicher Anspruch. Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB kann schon alleine aus diesem Grund nicht eingreifen.

Diese Frage kann indes dahingestellt bleiben, da der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin (einer „verbotenen“ Miete) so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können. Was eine „verbotene“ Miete ist, erschließt sich nicht. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, diesen Begriff in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin näher zu konkretisieren und etwa das Einfordern von Miete, das Verlangen auf Erhöhung der Miete, das Vereinbaren einer erhöhten Miete oder die gerichtliche Geltendmachung von Miete zu verbieten. Dies erscheint insoweit auch bewusst geschehen zu sein, da ein solches Verbot dem „Rechtsregime“ (vgl. Seite 4 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) des bürgerlichen Rechts unterfallen würde, wofür der Landesgesetzgeber, was ihm bewusst war, keine Regelungskompetenz hat. Mit dieser offenen, unbestimmten Formulierung des Gesetzes darf das Gericht der Norm aber auch keine Rechtsfolge beimessen, die nicht ausdrücklich oder zumindest dem Wortlaut nach hinreichend erkennbar unter Inanspruchnahme der dem Landesgesetzgeber zustehenden Gesetzgebungskompetenz geregelt wurde.

Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst aus, dass die Preisobergrenzen „unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen“ (a.a.O.). Damit kann der Gesetzgeber aber nicht ein Verbot des gesetzlichen Anspruchs auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB und eines gesetzlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB begründen. Jedenfalls folgt aus den unterschiedlichen „Rechtsregimen“ (a.a.O.), dass sich auch aus dem Gesetz selbst, dem § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin, „ein anderes“ als die Nichtigkeit i.S.v. § 134 BGB ergibt.

Etwas anderes folgt insoweit auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin. Insoweit fehlt es am zusätzlichen Erfordernis des Ausnutzens des einseitigen Verstoßes des Vermieters durch den Mieter zu dessen eigenem Vorteil, denn die Zustimmung zur Mieterhöhung – m.a.W. die (Selbst-)Verpflichtung zur Zahlung eines höheren monatlichen Mietzinses – ist für den Mieter unzweifelhaft nachteilig.

c)
Ist aber bereits aus den vorgenannten Erwägungen ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben und beschränkt sich damit dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht, kommt der Frage einer verfassungskonformen Auslegung nur noch bestätigende Wirkung zu.

Eine solche Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Verfassung bestätigt auch das hier gefundene Ergebnis:

aa)
Zum einen kann das am 13. Juni 2020 gestellte Mieterhöhungsverlangen nicht rückwirkend aufgrund der Stichtagsregelung durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Jede andere als die hier gefundene Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin würde andernfalls zu einem unmittelbaren Verfassungsverstoß führen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin ein „Fordern“ von Miete unter Strafe (Ordnungswidrigkeit) gestellt, welche die am „18. Juni 2019 (Stichtag)“ vereinbarte Miete überschreitet. Wollte man unter diese Vorschrift auch das hier streitige Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB subsumieren, so würde es zu einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG kommen. Nach dieser Regelung darf eine Tat nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. Dieses (auch für Ordnungswidrigkeiten geltende verfassungsrechtliche Verbot einer rückwirkenden Bestrafung aus Art. 103 Abs. 2 GG stellt sich aber als absolutes und striktes Verbot dar (vgl. dazu nur: BVerfG, Beschl. v. 24. Okt. 1996 – 2 BvR 1851/94, NJW 1997, 929) und ist (anders als das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete allgemeine Rückwirkungsverbot) schrankenlos und keiner Abwägung zugänglich.

Denn liegt ein Mieterhöhungsverlangen zeitlich nach dem „Stichtag“ und tritt dessen Anspruchswirkung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ein, so würde dies, wollte man ein Mieterhöhungsverlangen rückwirkend bezogen auf den Stichtag erfassen, zu einer rückwirkenden Strafbarkeit des Verlangens als Tat des Vermieters führen. Nichts anderes würde gelten, wenn – wie in zahlreichen beim Amtsgericht Charlottenburg anhängigen Rechtsstreitigkeiten – statthaft (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 25. Sept. 2013 – VIII ZR 280/12, juris) vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgte Mieterhöhungsverlangen erst etwa im September 2020 und damit nach Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt Wirkung entfalten sollen.

bb)
Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein.

Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre.

Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht, dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf. Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG kann unter Umständen – ausnahmsweise – der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Die Regelung des Art. 72 Abs. 3 GG betrifft aber nicht den hier allein in Betracht kommenden Gegenstand des „Wohnungswesens“.

Damit wäre aber auch von Verfassung wegen den Regelungen der §§ 558 ff. BGB der ausschließliche Vorrang einzuräumen. Denn wenn nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bundesrechtlich gestattet ist, geht diese Gestattung wegen Art. 31 GG einem etwaigen landesrechtlichen Verbot einer Mieterhöhung vor: Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre (BVerfG, Beschl. v. 15. Okt. 1997 – 2 BvN 1/95, NJW 1998, 1296, 1298). So läge der Fall hier, wollte man das MietenWoG Berlin entgegen der Auffassung des Gerichts als Verbot von Mieterhöhungen auslegen.

Abgesehen hiervon würde auch jede andere Auslegung des MietenWoG Berlin als hier aus einem weiteren Grund zu einem Verfassungsverstoß führen. So heißt es bereits in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 12. März 1980 (1 BvR 759/77, NJW 1980, 1617, 1618):

„Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstop und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht - wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist - nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 I 1 GG.“

Nichts anderes kann insoweit für die Auslegung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (MietenWoG Berlin) außerhalb des Verfahrensrechts gelten.

 

31.07.2019

Beleidigung und Bedrohung des Vermieters durch Mieter auf „Facebook“-Seite berechtigt zur fristlosen Kündigung - Veröffentlichung von Beiträgen auf Facebook-Profil keine Äußerung im privaten, sondern im öffentlichen Bereich
(AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18) mehr

Das Amtsgericht Düsseldorf hat mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 11.07.2019 (27 C 346/18) folgendes entschieden:

Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk mit körperlicher Gewalt bedroht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk beleidigt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Der Vermieter hatte einen Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung bereits wegen Zahlungsverzugs gekündigt, wobei der Mieter das erste Kündigungsschreiben, welches ihm als Einschreiben-Rückschein übersandt worden war, nicht abgeholt hatte und es ihm also nicht zugegangen war. Ein zweites, diesmal durch einen Anwalt verfasstes Kündigungsschreiben, wollte der Mieter ebenfalls nicht erhalten haben. Der Mieter zahlte in der Folge einige der rückständigen Beträge nach.

Wenige Monate danach erhielt der Vermieter von Nachbarn Beschwerden über Lärm aus der Wohnung des Mieters; hier wurde ihm schließlich auch ein Lärmprotokoll zur Verfügung gestellt.

Wiederum wenige Monate später wurde auf dem Facebook-Profil des Beklagten unter dem Namen des Beklagten am 01.11.2018 um 1:14 Uhr folgender Betrag öffentlich geteilt: „Toll… habe Querulanten als Nachbarn, Wohnen aber im Nachbarhaus eine Etage drunter… Wie können die dann meine Musik hören??? Geht eigentlich gar nicht. Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] Dieser Huso kann mich mal, wie geht das in den Städten weiter? Anscheinend will dieses Land Bürgerkriege“

Kurz danach fand ein Ortstermin in der Wohnung statt, bei dem der Vermieter und ein Handwerker einen vom Mieter als defekt behaupteten Heizkörper untersuchten. Laut Behauptung des Vermieters wurde der Mieter hierbei ihm gegenüber handgreiflich; der Mieter bestreitet das. Am nächsten Tag wurde an den Mieter ein weiteres anwaltliches Kündigungsschreiben gesandt; die Kündigung wurde u.a. damit begründet, dass der Mieter den Vermieter auf dem Portal „Facebook“ als Hurensohn beleidigt habe und am 13.11.2018 ihm gegenüber handgreiflich geworden sei.

Am 07.12.2018 um 13:01 Uhr wurde auf dem Facebook-Profil des Mieters unter dessen Namen folgender Beitrag öffentlich geteilt: „WAS ERWARTEN DIE???! Was erwarten Menschen von anderen Menschen wenn man Löwen in Käfige sperrt und sie in die Enge treibt?“ Yorlin???? Das sie dein Schwanz lecken anstatt zu beißen?
Dieser Vermieter geht zu weit das hat jetzt nach 11 Strafanzeigen ein Ende. Regel das jetzt selbst.“ (Rechtschreib- und Grammatikfehler im Original)

Am Abend des 18.12.2018 wurde auf dem Facebook-Profil des Mieters unter dessen Namen folgender mit Kot-Smileys hinterlegte Beitrag öffentlich geteilt: „Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das sich durchdrehe???.“ (Rechtschreib- und Grammatikfehler im Original)

Aufgrund dieser Vorfälle kündigte der Vermieter vorsorglich nochmals den Mietvertrag und erhob schließlich Räumungsklage.

Das Amtsgericht gab der anschließenden Räumungsklage des Vermieters statt. Den am 18.12.2018 veröffentlichen Beitrag (der Mieter hatte bestätigt, ihn selbst veröffentlicht zu haben) bewertete das Gericht als Drohung. Dies begründete es insbesondere auch mit der Hinterlegung der „Kot-Smileys“ sowie der abschließenden rhetorischen Frage, ob „die wollen, dass er durchdrehe“. Unter diesem Gesichtspunkt sei auch schon der Beitrag vom 07.12.2018 als Bedrohung („Ich regle das jetzt selbst“ und als Beleidigung zu bewerten.

Schließlich stelle auch der Beitrag vom 01.11.2018 eine zur Kündigung berechtigende Beleidigung dar. „Huso“ stelle eine gerichtsbekannte Abkürzung für den Ausdruck „Hurensohn“ und damit eine Beleidigung dar; diese habe sich auf den im Beitrag genannten Vermieter bezogen. Die Veröffentlichung der Beitrage auf seinem Facebook-Profil sei keine Äußerung im privaten Bereich, sondern im öffentlichen Bereich. Insbesondere in der Zusammenschau stellen die vorgenannten Beleidigungen und Bedrohungen – in der Öffentlichkeit -  einen ausreichenden Grund für die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen dar.

 

07.12.2018

Rauchwarnmelder: WEG kann einheitlich Einbau und Wartung beschließen, auch wenn einzelne Eigentümer bereits Rauchwarnmelder eingebaut haben – jedenfalls dann, wenn die Geräte landesrechtlich vorgeschrieben sind.
(BGH, Urteil vom 07.12.2018 - V ZR 273/17) mehr


Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.12.2018 (V ZR 273/17) folgendes entschieden:

Sachverhalt und Prozessverlauf:

In Nordrhein-Westfalen ist der Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen vorgeschrieben; die Pflicht trifft nach dem Wortlaut der Vorschrift der unmittelbare Besitzer der Wohnung, im Falle der Vermietung also nicht den Eigentümer, sondern den Mieter. In einer WEG hatten bereits einige Miteigentümer Rauchwarnmelder einbauen lassen, als auf einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, in allen Wohnungen durch eine Fachfirma einheitlich neue Geräte einbauen und anschließend warten zu lassen. Ein Eigentümer, der bereits Geräte hatte einbauen lassen, hat den Beschluss angefochten, weil er von der Regelung ausgenommen werden will.

Die Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Der BGH erklärt in seiner Entscheidung, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Einbau von Rauchwarnmeldern und deren regelmäßige Kontrolle und Wartung beschließen können. Dies gilt, obwohl im vorliegenden Fall die gesetzliche Pflicht sich nicht an den Eigentümer, sondern an den unmittelbaren Besitzer richtet.

Durch den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder im gesamten Haus durch die WEG (und nicht der einzelnen Eigentümer) werde ein hohes Maß an Sicherheit geschaffen. Es sei insbesondere sichergestellt, dass dann alle Wohnungen mit Geräten ausgestattet sind, die den maßgeblichen DIN-Normen entsprechen. Durch die Beauftragung einer Fachfirma sei auch gewährleistet, dass Einbau und Wartung durch qualifiziertes Personen erfolgen. Daher entspreche der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies gelte auch dann, wenn einzelne Eigentümer bereits solche Geräte haben einbauen lassen, weil solche individuellen Lösungen zusätzlichen Aufwand und Risiken mit sich bringen. Denn es sei mit mehr Aufwand für den Verwalter verbunden, wenn er für jedes einzelne Gerät prüfen müsse, ob dieses fachgerecht eingebaut sei und den technischen Anforderungen entspreche. Selbst wenn dies dazu führt, dass die betreffenden Eigentümer zusätzliche Kosten zu tragen haben, wären diese Mehrkosten im Hinblick auf die dadurch gewonnene Sicherheit zumutbar.


 

05.12.2018

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")
(BGH, Urteile vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) mehr


Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) folgendes entschieden:

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 errichtet wurden. Dabei wurden die damals geltenden Bauvorschriften eingehalten.

Neben anderen Ansprüchen machen die Mieter geltend, dass in den Wohnungen die „Gefahr von Schimmelbildung“ besteht – tatsächlich liegt ein Schimmelbefall bislang aber nicht vor. Neben einer Mietminderung wollen die Mieter einen Vorschuss (in einem Fall in Höhe von 12.000 €) für die Kosten der „Mängelbeseitigung“, die durch Anbringung einer Innendämmung erfolgen soll. Das Berufungsgericht hat den Klagen jeweils stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass zwar die Bauvorschriften bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten wurden. Allerdings dürfe ein Mieter erwarten, dass eine Wohnung – auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung – immer einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" ermöglicht, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Unter Berücksichtigung der heutigen DIN-Vorschriften und der in beiden Wohnungen vorhandenen Wärmebrücken sei es – nach Ansicht des Berufungsgerichts – nicht möglich, mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" eine Schimmelbildung zu verhindern. Denn es sei einem Mieter nicht zuzumuten, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Darauf, wieviel Feuchtigkeit durch das Nutzungsverhalten des Mieters (Kochen, Waschen, Duschen usw.) eingebracht werde, dürfe ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Nur wenn auch unter den geringen Einschränkungen des Mieters im Rahmen seiner Nutzung sicher sei, dass kein Schimmel entstehen könne, läge kein „Mietmangel“ vor.

Dieser Rechtsansicht ist der BGH mit deutlichen Worten entgegengetreten. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts sei mit dem geltenden Recht nicht vereinbar und von einer einseitigen Berücksichtigung der Mieterinteressen geprägt.

Ein „Mietmangel“ liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung schlechter ist, als der nach dem Vertrag geschuldete Zustand. Wenn vertraglich nicht ausdrücklich etwas Anderes vereinbart ist, kann ein Mieter einen solchen Standard der Wohnung erwarten, wie er bei gleichartigen Wohnungen, also bei Wohnungen einer bestimmten Qualität aus einer bestimmten Bauzeit, üblich ist. Auch bei Einhaltung aller Bauvorschriften, die bei Errichtung der Gebäude im vorliegenden Fall galten, war es nicht üblich, diesen mit einer zusätzlichen Wärmedämmung auszustatten. Daher war es allgemein üblich, dass solche Wohnungen Wärmebrücken haben konnten.

Soweit das Berufungsgericht „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“ formuliert und angegeben hat, wie häufiges Lüften seiner Ansicht nach einem Mieter maximal zugemutet werden könne, gebe es hierfür keine rechtliche Grundlage. Konkret sei es Mietern auch durchaus zuzumuten, die vom Sachverständigen als zur Schimmelvermeidung ausreichend angesehenen Lüftungen vorzunehmen:  Täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten würde hierfür genügen, wobei sich diese Zeiten sogar auf 1/3 reduzieren würden, wenn „quergelüftet“ würde. Dass ein solches Lüftungsverhalten „unzumutbar“ sein könne, sei nicht erkennbar.
Unter den gegebenen Umständen stünde den Mietern daher weder ein Mietminderungsrecht noch ein Vorschuss für die Anbringung einer Innendämmung zu.


 

19.09.2018

Zahlungsverzug im Wohnraummietverhältnis - fristlose Kündigung kann hilfsweise mit fristgemäßer Kündigung verbunden werden
(BGH, Urteile vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) mehr

Mit Urteilen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der Bundesgerichtshof folgendes entschieden:

Auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:
In zwei Verfahren vor verschiedenen Berliner Amtsgerichten hatten jeweils Mieter die Miete für zwei aufeinander folgende Monate nicht gezahlt. Die Vermieter hatten daraufhin außerordentlich fristlos, zugleich aber „hilfsweise mit ordentlicher Frist“ die Mietverträge gekündigt. Die Mieter glichen die Mietrückstände jeweils innerhalb der sog. Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) aus, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Die Amtsgerichte verurteilten sie aber trotzdem zur Räumung, weil nach ihrer Ansicht die „hilfsweise fristgemäß“ erklärte Kündigung die Mietverträge beendet hatte.

Auf die Berufungen der Mieter änderte das Landgericht Berlin, hier die 66. Kammer, diese Entscheidungen und wies die Räumungsklagen ab. Nach seiner Ansicht konnten die – wie bis dahin häufig hilfsweise erklärten – Kündigungen mit ordentlicher Frist die Mietverhältnisse nicht beenden, weil diese „ins Leere“ gingen: Durch die – zunächst wirksamen – fristlosen Kündigungen seien die Mietverhältnisse beendet worden, so dass zu diesem Zeitpunkt kein Mietverhältnis mehr „ordentlich“ gekündigt werden konnte; durch die Schonfristzahlung sei die Räumungs- und Herausgabeansprüche nachträglich erloschen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Diese Begründung hat der BGH verworfen. Nach seiner Ansicht hat das Berufungsgericht (welches mit dieser Rechtsansicht auch weitgehend allein geblieben ist) den rechtlichen Zusammenhang der beiden verschiedenen Kündigungserklärungen bei der erforderlichen Auslegung „künstlich aufgespalten“.

Wie auch die übrigen Instanzgerichte hält der BGH es für wirksam, wenn der Vermieter aufgrund eines einheitlichen Lebenssachverhaltes (hier: des Zahlungsverzugs mit zwei Mieten) vorrangig eine fristlose Kündigung, nachrangig aber für den Fall, dass die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam werden sollte, eine Kündigung mit ordentlicher Frist (je nach Vertragsdauer 3 bis 9 Monate) ausspricht.

Durch die Schonfristzahlung entfalle die – zunächst gegebene – Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nachträglich. Mit der Regelung habe der Gesetzgeber aber nicht nur den Räumungs- und Herausgabeanspruch entfallen lassen wollen; vielmehr sollte die fristlose Kündigung dadurch insgesamt nachträglich unwirksam werden, der Mietvertrag also wieder gelten. Geschieht dies, kommt aber die – hilfsweise erklärte – Kündigung mit ordentlicher Frist zum Tragen, wenn der Vermieter sie ausspricht (was er nicht tun muss, aber kann).

Da es für die Wirksamkeit der Kündigung mit ordentlicher Frist darauf ankommt, ob der Mieter „schuldhaft“ gehandelt hat, hat der BGH beide Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen, damit es nun prüfen kann, ob trotz des späteren Ausgleichs der Zahlungsrückstände von einem solchen Verschulden und damit einem entsprechend schwerwiegenden Vertragsverstoß auszugehen ist.

 

21.03.2018

Abwandlung des „Münchner Modells“: Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung gilt bei Kauf durch Personengesellschaft auch ohne Umwandlung in Eigentumswohnung
(BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.03.2018 (VIII ZR 104/17) folgendes entschieden:

Der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz durch die Kündigungsbeschränkung bei einer Wohnungsumwandlung nach § 577 a BGB - nämlich eine Sperrfrist von 3 Jahren - gilt entsprechend auch für Fälle, in denen eine Personengesellschaft ein Haus erwirbt und anschließend eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer ihrer Gesellschafter erklärt, ohne dass aber eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt.

Eine aus 3 Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte im Januar 2015 ein Miethaus in Frankfurt a.M. erworben, in dem eine 160 m² große Wohnung seit 1981 an ein Ehepaar vermietet war, das dort mit ihrer Tochter wohnt. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 856,25 €. Im Mai 2015 erklärte die GbR die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs durch einen ihrer Gesellschafter, der – als Immobilienmakler - die repräsentative Wohnung, in der Nähe eines seiner Büros gelegen, nach der Trennung von seiner Ehefrau benötige.

Der BGH bestätigte die Entscheidungen des Amts- und Landgerichtes, die die Räumungsklage jeweils bereits mit der Begründung zurückgewiesen hatten, dass auch in diesem Fall die Sperrfrist von 3 Jahren gemäß § 577 a BGB zu berücksichtigen sei. Zwar laute die Überschrift der Bestimmung „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ und sei im vorliegenden Fall eine Umwandlung des Miethauses in Eigentumswohnungen (§ 8 WEG) nicht erfolgt. Trotzdem gelte der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz auch für Fälle wie den vorliegenden, in dem eine Personengesellschaft ein Haus erwirbt und anschließend Eigenbedarf für einzelne Gesellschafter geltend gemacht wird, ohne dass eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt.

Primäres Ziel des neu eingeführten § 577 a Abs. 1 a BGB sei der Schutz der Mieter vor Verdrängung im Wege des sog. „Münchner Modells“. Hierbei erwirbt eine Personengesellschafft ein Miethaus, verzichtet anschließend aber auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen, um so die Sperrfrist, die gemäß § 577 a Abs. 1 BGB bei einer solchen Umwandlung gilt, zu umgehen. Nach Erwerb des Miethauses wurde vielmehr unmittelbar für die einzelnen Gesellschafter jeweils eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, wodurch ggf. sämtliche Mietverträge in einem Haus durch Eigenbedarfskündigungen beendet werden konnten.

Durch den neu eingeführten § 577 a Abs. 1 a BGB sollte dem Wortlaut nach „in den Fällen des § 577 a Abs. 1 BGB“ die Sperrfrist entsprechend gelten, wenn eine Personengesellschaft ein Miethaus erwirbt. Dadurch wollte der Gesetzgeber nach Ansicht des BGH aber nicht nur solche Fälle regeln, bei denen Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder zukünftig umgewandelt werden sollen. Vielmehr sollten alle bisherigen Versuche, den bezweckten Kündigungsschutz zu umgehen, vereitelt werden, namentlich auch im Falle des „Münchner Modells“. Der Wille des Gesetzgebers sei es, dass die Sperrfrist für jeden Fall gelte, bei dem ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück veräußert werde.

Da im vorliegenden Fall die Sperrfrist von 3 Jahren (die vom Landesgesetzgeber auf bis zu 10 Jahre verlängert werden kann) ab Verkauf des Miethauses bei Ausspruch der Kündigung noch nicht abgelaufen war, war sie unwirksam. Auf die Frage, ob der behauptete, von den Mietern bestrittene Eigenbedarf tatsächlich bestand, kam es daher nicht an.

 

28.02.2018

Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
(BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) folgendes entschieden:

Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus.

Sachverhalt und Prozessverlauf:
Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

 
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