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Mietrecht Wohnraum


Berliner "Mietenstopp" ist verfassungswidrig

15.04.2021  |  Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin („Berliner Mietendeckel“) ist nichtig - Berlin hatte keine Gesetzgebungskompetenz - Berliner Gesetzgeber gefährdete Ausgleichung der beteiligten Interessen
(BVerfG, Beschluss vom 25.03.2021 - 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20) mehr

Mit heute veröffentlichtem Beschluss vom 25.03.2021 ( 2 BvF 1/20, 2 BvL 5/20, 2 BvL 4/20) hat der Zweite Senat des Bundesverfassungsgerichts folgendes entschieden:

Das Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln) für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb nichtig erklärt.
Regelungen zur Miethöhe für frei finanzierten Wohnraum, der auf dem freien Wohnungsmarkt angeboten werden kann (ungebundener Wohnraum), fallen in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit. Die Länder sind nur zur Gesetzgebung befugt, solange und soweit der Bund von seiner Gesetzgebungskompetenz keinen abschließenden Gebrauch gemacht hat (Art. 70, Art. 72 Abs. 1 GG). Da der Bundesgesetzgeber das Mietpreisrecht in den §§ 556 bis 561 BGB abschließend geregelt hat, ist aufgrund der Sperrwirkung des Bundesrechts für die Gesetzgebungsbefugnis der Länder kein Raum. Da das MietenWoG Bln im Kern ebenfalls die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum regelt, ist es insgesamt nichtig.

Sachverhalt:

Das MietenWoG Bln trat – mit Ausnahme des § 5 MietenWoG Bln – am 23. Februar 2020 in Kraft. Der „Berliner Mietendeckel“ besteht für die von seinem Anwendungsbereich erfassten Wohnungen im Wesentlichen aus drei Regelungskomplexen: einem Mietenstopp, der eine Miete verbietet, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet (vgl. §§ 1, 3 MietenWoG Bln), einer lageunabhängigen Mietobergrenze bei Wiedervermietungen (vgl. §§ 1, 4 MietenWoG Bln), wobei gebäude- und ausstattungsbezogene Zuschläge sowie bestimmte Modernisierungsumlagen erlaubt sind (vergleiche §§ 1, 4 in Verbindung mit §§ 6, 7 MietenWoG), sowie einem gesetzlichen Verbot überhöhter Mieten (vergleiche §§ 1, 5 MietenWoG Bln). Auf Neubauten, die ab dem 1. Januar 2014 erstmalig bezugsfertig wurden, finden die Vorschriften des MietenWoG Bln dagegen keine Anwendung.

Die Antragsteller im Verfahren der abstrakten Normenkontrolle (2 BvF 1/20) – 284 Abgeordnete des Deutschen Bundestages der Fraktionen von CDU/CSU und FDP – halten das MietenWoG Bln für unvereinbar mit der grundgesetzlichen Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen (Art. 70 ff. GG). Die beiden Richtervorlagen (2 BvL 4/20 und 2 BvL 5/20) betreffen die Vereinbarkeit von § 3 MietenWoG Bln mit dem Grundgesetz.

Wesentliche Erwägungen des Senats:

Das MietenWoG Bln ist mit Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 in Verbindung mit Art. 72 Abs. 1 GG unvereinbar und nichtig.

1. Das Grundgesetz geht von einer in aller Regel abschließenden Verteilung der Gesetzgebungskompetenzen zwischen Bund und Ländern aus. Abgrenzung und Inhalt der Gesetzgebungsbefugnisse von Bund und Ländern richten sich dabei ausschließlich nach Art. 70 ff. GG. Die Gesetzgebungskompetenzen werden insbesondere mittels der Kataloge der Art. 73 und Art. 74 GG durchweg alternativ voneinander abgegrenzt. Doppelzuständigkeiten sind dem Grundgesetz in der Regel fremd. Der Bund hat demnach das Recht zur Gesetzgebung, soweit das Grundgesetz ihm dieses ausdrücklich zuweist. Der Kompetenzbereich der Länder wird daher grundsätzlich durch die Reichweite der Bundeskompetenzen bestimmt, nicht umgekehrt. Eine Zuständigkeitsvermutung zugunsten der Länder kennt das Grundgesetz nicht. Öffnungsklauseln in Bundesgesetzen sind zwar zulässig, gewähren den Ländern aber keine über die Öffnung hinausgehenden Spielräume.

2. Die konkurrierende Gesetzgebung regelt das Grundgesetz im Wesentlichen in den Art. 72 und Art. 74 sowie Art. 105 GG abschließend. Macht der Bund von der konkurrierenden Gesetzgebung Gebrauch, verlieren die Länder gemäß Art. 72 Abs. 1 GG das Recht zur Gesetzgebung in dem Zeitpunkt („solange“) und in dem Umfang („soweit“), in dem der Bund die Gesetzgebungskompetenz zulässigerweise in Anspruch nimmt (sogenannte Sperrwirkung). Soweit die Sperrwirkung reicht, entfällt die Gesetzgebungskompetenz der Länder. Sie verhindert für die Zukunft den Erlass neuer Landesgesetze und entzieht in der Vergangenheit erlassenen Landesgesetzen die Kompetenzgrundlage, sodass sie nichtig sind beziehungsweise werden. Die Sperrwirkung setzt voraus, dass bundes- und landesgesetzliche Regelung denselben Gegenstand betreffen. In sachlich-inhaltlicher Hinsicht reicht sie so weit, wie der Bundesgesetzgeber eine erschöpfende, also lückenlose und abschließende Regelung getroffen hat beziehungsweise treffen wollte.

3. Regelungen zur Miethöhe für ungebundenen Wohnraum fallen als Teil des sozialen Mietrechts in die konkurrierende Gesetzgebungszuständigkeit für das bürgerliche Recht im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG.

Nach dem durch Staatspraxis und Regelungstradition seit nunmehr 150 Jahren geprägten Rechtsverständnis umfasst das bürgerliche Recht die Gesamtheit aller Normen, die herkömmlicherweise dem Zivilrecht zugerechnet werden. Entscheidend ist, ob durch eine Vorschrift Privatrechtsverhältnisse geregelt werden, also die Rechtsverhältnisse zwischen Privaten und die sich aus ihnen ergebenden Rechte und Pflichten. Das Recht der Mietverhältnisse ist seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuchs am 1. Januar 1900 in den §§ 535 ff. BGB geregelt und – ungeachtet zahlreicher Änderungen – ein essentieller Bestandteil des bürgerlichen Rechts. Das gilt auch für die Mietverhältnisse über Wohnungen (§ 549 BGB). Der Mietvertrag ist das Ergebnis privatautonomer Entscheidungen der Vertragsparteien. Das gilt selbst dann, wenn die privatautonom begründeten Rechte und Pflichten durch den Gesetzgeber näher ausgestaltet oder begrenzt werden.

4. Mit den §§ 556 bis 561 BGB hat der Bundesgesetzgeber von der konkurrierenden Zuständigkeit für das Mietpreisrecht als Teil des bürgerlichen Rechts abschließend Gebrauch gemacht.

Schon Regelungsintensität und Regelungsdichte der bundesgesetzlichen Vorschriften legen nahe, dass es sich bei den §§ 556 ff. BGB um eine umfassende und abschließende Regelung handelt. Die §§ 556 ff. BGB enthalten zudem keine Regelungsvorbehalte, Öffnungsklauseln oder Ermächtigungsvorschriften, die den Ländern den Erlass eigener oder abweichender mietpreisrechtlicher Vorschriften ermöglichen würden. Das ausdifferenzierte Regelungssystem und der Zusammenhang mit dem Kündigungsschutzrecht machen vielmehr deutlich, dass der Bundesgesetzgeber eine abschließende Regelung treffen wollte. Das wird durch die in § 556d Abs. 2 BGB normierte Verordnungsermächtigung nicht in Frage gestellt. Die Länder führen insoweit lediglich eine Regelung aus, die der Bund ausweislich Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG nach Inhalt, Zweck und Ausmaß inhaltlich weitgehend determiniert hat; eine eigenständige Regelungsbefugnis ist damit nicht verbunden.

Seit dem Mietrechtsreformgesetz vom 9. Juni 2001 hat der Bundesgesetzgeber – vom Bundesverfassungsgericht unbeanstandet – Regelungen der Miethöhe allein auf Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG gestützt. Mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 wurde zudem die in den §§ 556d ff. BGB geregelte Mietpreisbremse erstmals in das Bürgerliche Gesetzbuch aufgenommen. Der Begründung des Gesetzentwurfs lässt sich eine umfassende Abwägung aller berührten Belange entnehmen, und damit das Ziel eines abschließenden Interessenausgleichs zwischen den Mietvertragsparteien, der in der Folgezeit mehrfach nachjustiert wurde: Das Mietrechtsanpassungsgesetz vom 18. Dezember 2018 sollte verhindern, dass Mieter ihre Wohnungen aufgrund von Modernisierungen verlassen müssen. Das Gesetz zur Verlängerung des Betrachtungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete vom 21. Dezember 2019 intendierte eine moderate Modifikation der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB, namentlich die Verlängerung des Betrachtungszeitraums von vier auf sechs Jahre. Am 19. März 2020 beschloss der Bundestag schließlich das Gesetz zur Verlängerung und Verbesserung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, mit dem den Ländern die Möglichkeit eingeräumt wurde, die Mietpreisbremse für einen klar umrissenen Zeitraum weiter anzuwenden.
Spätestens mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz hat der Bund die Bemessung der höchstens zulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum abschließend geregelt. In den vergangenen sechs Jahren hat er mit den vier genannten, teils umfangreichen Gesetzen auf die sich verschärfende Wohnungssituation in den Ballungsgebieten reagiert und versucht, mit detaillierten Regelungen einen Ausgleich zwischen den grundrechtlich geschützten Interessen der Vermieter und der Mieter zu gewährleisten und hierdurch die Mietpreisentwicklung in angespannten Wohnungsmärkten zu dämpfen.

Da der Bundesgesetzgeber von seiner konkurrierenden Kompetenz jedenfalls im Hinblick auf die Festlegung der höchstzulässigen Miete bei ungebundenem Wohnraum abschließend Gebrauch gemacht hat, sind die Länder von Regelungen der Miethöhe in diesem Bereich ausgeschlossen (Art. 72 Abs. 1 GG).

5. Der „Berliner Mietendeckel“ und die bundesgesetzliche Mietpreisbremse regeln im Wesentlichen denselben Gegenstand, nämlich den Schutz des Mieters vor überhöhten Mieten für ungebundenen Wohnraum.  Das MietenWoG Bln verengt dabei allerdings die durch die bundesrechtlichen Regelungen belassenen Spielräume der Parteien des Mietvertrags und führt ein paralleles Mietpreisrecht auf Landesebene mit statischen und marktunabhängigen Festlegungen ein; es statuiert gesetzliche Verbote im Sinne von § 134 BGB, die die Privatautonomie beim Abschluss von Mietverträgen über Wohnraum über das nach den §§ 556 ff. BGB erlaubte Maß hinaus begrenzen. Das MietenWoG Bln modifiziert somit die durch das Bundesrecht angeordneten Rechtsfolgen und verschiebt die von diesem vorgenommene Austarierung der beteiligten Interessen.

So verbietet § 3 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Satz 2 MietenWoG Bln die nach § 557 Abs. 1 BGB zulässige Mieterhöhung im laufenden Mietverhältnis beziehungsweise für Neuvermietungen. Durch § 3 Abs. 1 Satz 2 MietenWoG Bln sind die nach den §§ 557a, 557b BGB zulässigen Staffel- oder Indexmieten auf die zum Stichtag geschuldete Miete eingefroren. § 7 MietenWoG Bln reduziert die mieterhöhungsrelevanten Modernisierungsmaßnahmen auf einen Katalog, der enger ist als die Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, Nr. 3 bis 6 BGB, und begrenzt die zulässige Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen stärker als § 559 Abs. 1 BGB. Der Anwendungsbereich der Mietpreisregulierung wird durch das MietenWoG Bln ausgeweitet, nach Bundesrecht zulässige Mieterhöhungen werden ebenso wie danach zulässige Vereinbarungen über die Miethöhe bei Mietbeginn verboten. So wird durch die Mietobergrenzen des § 6 Abs. 1 bis Abs. 3 MietenWoG Bln die Vereinbarung einer 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragenden Miete – auch in den Fällen des § 4 MietenWoG Bln – entgegen § 556d Abs. 1 BGB ausgeschlossen.

Diese Beschränkungen des MietenWoG Bln treten neben das Regelungsregime der Mietpreisbremse gemäß §§ 556d ff. BGB. Da die §§ 556 ff. BGB die Miethöhe für ungebundenen Wohnraum jedoch abschließend regeln, fehlt dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz.

Andere Kompetenztitel, namentlich Art. 74 Abs. 1 Nr. 11 GG („Recht der Wirtschaft“) oder Art. 70 Abs. 1 GG, scheiden als Grundlage für den Erlass des MietenWoG Bln aus. Insbesondere war die Regelung der höchstzulässigen Miete für ungebundenen Wohnraum vom Kompetenztitel „Wohnungswesen“ im Sinne von Art. 74 Abs. 1 Nr. 18 GG a. F. nicht (mehr) umfasst und konnte daher im Rahmen der Föderalismusreform I im Jahr 2006 nicht in die Gesetzgebungszuständigkeit der Länder übergehen.
(PM Nr. 28/2021 v. 15.04.2021)

 

Mietpreisbremse: keine Geltung bei Modernisierung, wenn sie einem Neubau gleichkommt

10.02.2021  |  „Umfassende Modernisierung“ als Ausnahme von Mietpreisbremse - 2 Voraussetzungen: wesentlicher Baukostenaufwand und neubaugleiche Qualitätserhöhung - „fiktive Instandsetzungskosten“ sind abzuziehen.
(BGH, Urteil vom 11.11.2020 - VIII ZR 369/18) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 11.11.2020 (VIII ZR 369/18) u. a. folgendes entschieden:

1. Eine Modernisierung von Wohnraum ist „umfassend“, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht. Beide Prüfungskriterien sind dabei von grundsätzlich gleichem Gewicht.

2. Werden im Zuge der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen auch Erhaltungsmaßnahmen „miterledigt“, ist bei der erforderlichen Bestimmung des wesentlichen Bauaufwands ein (zeitanteiliger) Abzug der angefallenen Kosten insoweit vorzunehmen, als Bauteile oder Einrichtungen der Wohnung, die zwar noch nicht mangelhaft, aber bereits über einen erheblichen Anteil ihrer Lebensdauer (ab)genutzt sind, durch solche von besserer Qualität ersetzt werden (sog. modernisierende Instandsetzung).

Mit seinem heute veröffentlichen Urteil setzt der BGH seine Rechtsprechung zu Modernisierungskosten (Urteil vom 17.06.2020, Az. VIII ZR 81/19) fort und betont, dass für eine Ausnahme von den Beschränkungen der Mietpreisbremse ein strenger Maßstab anzulegen ist.

Der BGH setzt damit zugleich seine Rechtsprechung zu „fiktiven Instandhaltungskosten“ fort: Diese sind im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung – entgegen der bis zu dem entsprechenden BGH-Urteil aus dem letzten Jahr (Urteil vom 17.06.2020 - VIII ZR 81/19) allgemeinen Ansicht – abzuziehen, auch wenn noch kein akuter Instandsetzungsbedarf für Bauteile, die im Rahmen einer Modernisierung erneuert bzw. ersetzt werden, besteht. Diese „fiktiv ersparten Instandsetzungskosten“ sollen ggf. vom Gericht geschätzt werden.

Der Vermieter muss sich also bei der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung hierzu Gedanken machen und möglichst auch konkrete Angaben liefern, z.B. Kostenangebote für eine reine Erneuerung solcher ersetzten Bauteile, von denen dann ein dem Alter und der üblichen Nutzungsdauer entsprechender Teilbetrag als „fiktive Instandsetzungskosten“ anzusetzen ist.

Die gleichen Maßstäbe sollen nach dem heute veröffentlichten Urteil also auch bei der Prüfung zu berücksichtigen sein, ob eine „umfassende Modernisierung“ vorliegt, die als Ausnahme von der Mietpreisbremse bei der Neuvermietung dazu berechtigt, die Miethöhe mehr oder weniger frei zu bestimmen.

Damit diese Ausnahme gegeben ist, müssen nach der Entscheidung 2 Voraussetzungen erfüllt sein:

Zum einen müssen die für die „umfassende Modernisierung“ aufgewendeten Kosten mindestens 1/3 der ortsüblichen Neubaukosten betragen. Diese ortsüblichen Neubaukosten (ohne anteilige Kosten für das Grundstück) sollen sich in Berlin aktuell wohl in einem Bereich etwa zwischen 1.500 und 2.000 €/m² bewegen, so dass mindestens ca. 500 – 666 €/m² aufgewendet werden müssen. Bei der Berechnung dieser Kosten sollen aber eben nur die „reinen“ Modernisierungskosten zu berücksichtigen sein; soweit im Rahmen der Arbeiten Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zählen die Kosten hierfür nicht dazu. Das gilt, wie oben dargestellt, auch dann sinngemäß, wenn ältere, noch gebrauchsfähige Bauteile ersetzt bzw. erneuert werden – hier sollen dann die „fiktiven Instandsetzungskosten“ abzuziehen sein.

Zum anderen müssen die durchgeführten Arbeiten auch qualitativ eine grundlegende Verbesserung der Wohnung bewirken. Dazu müssen in mehreren (aber nicht zwingend allen) wesentlichen Bereichen eine solche Verbesserung erfolgen, bezogen auf die Bereiche Heizung, Sanitär, Fenster, Fußböden, Elektroinstallation und energetische Eigenschaften.

Damit ist es für den Vermieter zwar möglich, sich durch Modernisierungsmaßnahmen bei der Neuvermietung von den Beschränkungen durch die Mietpreisbremse zu befreien – die Anforderungen sind aber hoch. Erfüllt der Vermieter sie nicht (oder kann er dies nicht nachweisen), kann der Mieter ggf. eine Reduzierung der vereinbarten Miete auf die nach der Mietpreisbremse zulässige Höhe verlangen.

 

1-Zimmer-Wohnung: Untervermietung grundsätzlich möglich

14.01.2021  |  Anspruch auf Untervermietungserlaubnis auch dann, wenn nur Mitgewahrsam an der 1-Zimmer-Wohnung besteht - bei Unterrichtung über Person des Untermieters sind Umstände des Einzelfalls maßgeblich
(AG Berlin-Mitte, Urteil vom 26.11.2020 - 25 C 16/20) mehr

Das Amtsgericht Berlin-Mitte hat mit jetzt bekannt gewordenem Urteil vm 26.11.2020 (25 C 16/20) folgendes entschieden:

Ein berechtigtes Interesse der Mietpartei im Sinne von § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann auch hinsichtlich einer Einzimmerwohnung vorliegen.
Die Frage, welche Informationen über die Person der Untermieterin oder des Untermieters eine Mietpartei gegenüber der Vermieterseite offenlegen muss, ist nicht generell zu beantworten, maßgeblich sind vielmehr die Umstände des Einzelfalls.

Die Mieterin einer 1-Zimmerwohnung in der Schönhauser Allee in Berlin-Prenzlauer Berg hatte einen auf 1 Jahr befristeten Arbeitsvertrag für eine Stelle in Rom erhalten. In Rom mietete sie ein Zimmer innerhalb einer WG an. Ihre Berliner Wohnung wollte sie für die entsprechende Zeit an eine italienische Lehrerin möbliert untervermieten, um so ihre Kosten zu reduzieren. Sämtlicher Hausrat, Kochutensilien und Bekleidung der Mieterin sollten in ihrer Berliner Wohnung verbleiben; auch sollte sie einen Schlüssel für ihre Wohnung behalten sowie bei ihren Berlinbesuchen während des Jahres in Rom die Wohnung gemeinsam mit der Untermieterin nutzen. Sie bat ihre Vermieterin um eine befristete Untervermietungserlaubnis hierfür.

Die Vermieterin lehnte die Erteilung der Untervermietungserlaubnis ab. Dies begründete sie u.a. damit, dass die Mieterin weder ihren befristeten Arbeitsvertrag, noch den Untermietvertrag (mit den Angaben zur Höhe der Untermiete) und eine Kopie des Ausweises der gewünschten Untermieterin vorgelegt habe. Außerdem ist sie der Ansicht, dass die Untervermietung im Falle einer 1-Zimmerwohnung bereits grundsätzlich nicht möglich sei. Denn der Mieter dürfe auch im Falle einer Untervermietung den Gebrauch der Wohnung dem Untermieter nicht vollständig und allein überlassen, sondern müsse sich für einen bestimmten Teil der Wohnung die Gebrauchsmöglichkeit für sich vorbehalten; eine solche Beschränkung sei aber bei einer 1-Zimmerwohnung nicht möglich.

Die Mieterin klagt die ihr aufgrund der verweigerten Untervermietung entgangene Untermiete als Schadensersatz ein.

Das Amtsgericht Berlin-Mitte gibt der Klage (mit Ausnahme eines Teils der Verzugszinsen) in voller Höhe statt.

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB habe unzweifelhaft vorgelegen, da die Mieterin für die Zeit einer befristeten Abwesenheit eine weitere Wohnung bzw. Zimmer anmieten musste, ihre Wohnung aber behalten und in diese zurückkehren wollte. Um sich von den somit berufsbedingt zusätzlich anfallenden Reise- und Wohnkosten entlastet zu werden, hat sie ein berechtigtes Interesse, diese Zusatzkosten durch Untermieteinnahmen zu kompensieren.

Dem stehe auch nicht entgegen, dass es sich vorliegend um eine 1-Zimmerwohnung handele. Was für qualitative und/oder quantitative Anforderungen an die dem Mieter verbleibende Nutzungsmöglichkeit verbleiben müsse, sei lange Zeit rechtlich umstritten gewesen. Nach der jüngeren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei aber geklärt, dass in Anbetracht des mieterschützenden Zwecks des § 553 Abs. 1 BGB, dem Mieter seinen Wohnraum zu erhalten, ein großzügiger Maßstab anzulegen sei  (BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13 –, Rn. 30). Eine Anwendung des § 553 Abs. 1 BGB scheide demnach nur dann aus, wenn der Mieter die Sachherrschaft an der Wohnung zu Gunsten eines anderen vollständig und endgültig aufgebe. Die Anwendbarkeit sei aber gegeben, wenn der Mieter weiter einen Mitgewahrsam ausübe, etwa, indem er einen Wohnungsschlüssel behalte oder seine persönlichen Gegenstände in der Wohnung belasse. Diese Voraussetzungen seien hier erfüllt.

Entgegen der Ansicht der Vermieterin hätte es auch genügt, dass die Mieterin lediglich Namen, Geburtsdatum und Geburtsort der Untermieterin mitgeteilt, aber weder den Untermietvertrag, noch eine Ausweiskopie vorgelegt habe. Welche Angaben der Mieter zur Person des Untermieters mitteilen müsse, sei zwar juristisch umstritten. Abzustellen sei aber auf die konkreten Umstände des Einzelfalls, da z.B. eine private Kleinvermieterin, die eine Einliegerwohnung in einem von ihr selbst bewohnten Einfamilienhaus ein anderes Informationsbedürfnis habe als eine juristische Person, die Vermieter eines oder mehrerer Mehrfamilienhäuser sei.

Die hier erteilten Informationen reichten aus, um der Vermieterin die Prüfung zu ermöglichen, ob Umstände in der Person der Untermieterin vorliegen, die einer Untervermietung entgegenstehen könnten. Dazu sei die Vorlage von Ausweispapieren nicht erforderlich; eine solche Pflicht ergebe sich auch nicht aus § 553 Abs. 1 BGB.

Auch habe nicht der Untermietvertrag vorgelegt werden müssen. Zwar könne dieser im Hinblick auf die Höhe der vereinbarten Untermiete von Interesse für den Vermieter sein; der Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis sei aber nicht an die Mitteilung oder gar den Nachweis der Höhe der Untermiete gekoppelt. Der Untermietvertrag selbst sei zum Zeitpunkt der Anfrage der entsprechenden Erlaubnis zudem auch im Regelfall noch gar nicht geschlossen, weil dies ja erst nach Erteilung der Erlaubnis geschehen solle; die Vorlage eines Entwurfs, der später noch beliebig geändert werden könne, sei aber für den Vermieter wertlos.

Indem die Vermieterin die Erteilung der Untervermietungserlaubnis demnach grundlos verweigert habe, habe sie eine mietvertragliche Pflichtverletzung begangen, die sie zum Schadensersatz, hier dem Ersatz der entgangenen Untermiete, verpflichte.
(https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE238682020)

 

Erhebliche Mietrückstände - kein "Härteeinwand" möglich

24.07.2020  |  Besteht wegen erheblicher Mietrückstände ein Recht der fristlosen Kündigung, kann Mieter gegen ordentliche Kündigung nicht den Einwand unzumutbarer Härte erheben
(BGH, Urteil vom 01.07.2020 - VIII ZR 323/18) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 01.07.2020 (VIII ZR 323/18) folgendes entschieden:

Hat ein Vermieter das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrags wegen Zahlungsverzugs, führt auch ein Ausgleich des gesamten Mietrückstands innerhalb der Schonfrist nicht dazu, dass der Mieter gegen eine hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung den Einwand der unzumutbaren Härte erheben und eine Fortsetzung des Mietvertrags verlangen könnte.

Eine Mieterin bewohnte mit ihrem Lebensgefährten und zwei gemeinsamen Kindern eine Wohnung in Berlin-Charlottenburg. Ab 2013 zahlte sie die Miete nicht mehr vollständig, teilweise unter Hinweis auf angebliche Mietmängel. Als Anfang 2016 ein Rückstand von deutlich mehr als 2 Monatsmieten entstanden war, kündigte der Vermieter den Mietvertrag außerordentlich fristlos sowie hilfsweise ordentlich. Wegen des Zahlungsrückstands erhob der Vermieter Klage; die Mieterin wurde im Juni 2017 zur Zahlung dieses Betrags verurteilt. Aufgrund dieses Zahlungsrückstands und weiterer laufender Rückstände hatte sich der Gesamtrückstand zum Juli 2017 auf mehr als 4 Monatsmieten erhöht. Daraufhin erhob der Vermieter im Juli 2017 Räumungsklage gegen die Mieterin. Mit der Klage wurde erneut die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung erklärt.

Noch innerhalb der Schonfrist von 2 Monaten gleich das Sozialamt für die Mieterin alle Mietrückstände aus, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Die Mieterin wandte daraufhin gegen die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung ein, die Beendigung des Mietverhältnisses stelle im Hinblick auf die lange Wohndauer (über 13 Jahre), fehlenden Ersatzwohnraum sowie mit Rücksicht auf die bei beiden Kindern bestehenden Entwicklungsauffälligkeiten eine unzumutbare Härte dar.

Das Amtsgericht gab der Räumungsklage gegen die Mieterin statt. Hiergegen legte sie Berufung beim Landgericht Berlin ein. Das Landgericht änderte die Entscheidung und wies die Räumungsklage ab und sprach aus, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt würde. Zur Begründung führte es aus, dass die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis zwar wirksam sei. Ein Räumungsanspruch sei aber nicht gegeben, weil sich das Mietverhältnis nach den §§ 574, 574a BGB infolge einer für die Mieterin nicht zu rechtfertigenden Härte auf unbestimmte Zeit verlängert habe. Die Mieterin habe schon im ersten Verhandlungstermin erklärt, aufgrund der besonderen familiären Situation nicht einfach aus der Wohnung ausziehen zu können. Dieses angesichts ihrer beengten finanziellen Verhältnisse nachvollziehbare Vorbringen sei nach § 574 Abs. 2 BGB grundsätzlich als Härteeinwand zu berücksichtigen und als Widerspruch gegen die Kündigung des Mietverhältnisses auszulegen, weshalb sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit verlängere. Zwar schließe § 574 Abs. 1 Satz BGB einen Widerspruch gegen die Kündigung aus, wenn ein Grund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags vorliegt. Diese Regelung sei aber einschränkend dahingehend auszulegen, dass bei einer Schonfristzahlung (Ausgleich aller Mietrückstände vor Ablauf von 2 Monaten ab Zustellung der Räumungsklage) das Widerspruchsrecht des Mieters entstehe oder wieder auflebe.

Der BGH hebt diese Entscheidung auf und erklärt, dass diese Rechtsauffassung des Landgericht Berlin (ZK 64) nicht zutreffe.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts liege keine „Regelungslücke“ für den Fall einer Schonfristzahlung vor, da der Gesetzgeber auch die Möglichkeit, eine fristlose außerordentliche Kündigung hilfsweise mit einer ordentlichen Kündigung zu kombinieren, gesehen habe. Trotzdem hat er geregelt, dass eine Schonfristzahlung nur die Wirkung der außerordentlichen Kündigung entfallen lässt.

Angesichts des klaren Wortlauts des § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB bleibe es daher dabei, dass allein schon die Möglichkeit, ein Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen, das Recht des Mieters, der Kündigung wegen Vorliegens einer unzumutbaren Härte zu widersprechen, ausschließt; dies gelte selbst dann, wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht, also von Anfang an das Mietverhältnis nur „ordentlich“ gekündigt hat.

 

Auch Landgericht Berlin: "Mietendeckel" ist verfassungswidrig

12.03.2020  |  Bundesverfassungsgericht soll über den Berliner "Mietendeckel" entscheiden - Land Berlin fehlt Gesetzgebungskompetenz - Landesgesetz verstößt gegen grundsätzliche Entscheidung des Bundes zur Mietenhöhe
(LG Berlin - 67 S 274/19) mehr

Das Landgericht Berlin hat mit Beschluss vom 12.03.2020 (67 S 274/19) auf die Berufung der Mieter gegen ein Urteil des Amtsgerichts Spandau (5 C 304/19) folgendes entschieden:

Das Berufungsverfahren wird ausgesetzt und dem Bundesverfassungsericht die Frage zur Entscheidung vorgelegt, ob das Gesetz wegen fehlender Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin nichtig ist.

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin erachtet die Vorschriften des am 23. Februar 2020 in Kraft getretenen sog. „Berliner Mietendeckels“ (Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln)) für verfassungswidrig und hat heute im Berufungsverfahren beschlossen, dem Bundesverfassungsgericht diese Frage zur Entscheidung vorzulegen.

In einem Mieterhöhungsklageverfahren hatte das Amtsgericht Spandau die beklagten Mieter zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 895,00 EUR auf 964,61 EUR mit Wirkung ab dem 1. Juni 2019 verurteilt.

Mit ihrer dagegen eingelegten Berufung haben sich die Mieter unter anderem auf den im Verlaufe des Berufungsverfahrens in Kraft getretenen „Berliner Mietendeckel“ berufen und geltend gemacht, der mit der klagenden Vermieterin geschlossene Mietvertrag unterfalle dem „Mietenstopp“ des Art. 1 § 3 Abs. 1 MietenWoG Bln.

In ihrer Entscheidung vom heutigen Tage vertritt die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin die Auffassung, dass die gesetzlichen Vorschriften des „Berliner Mietendeckels“ formell verfassungswidrig seien, da dem Land Berlin insoweit die Gesetzgebungskompetenz gefehlt habe. Aus diesem Grund erfolgt die Vorlage an das Bundesverfassungsgericht.
Im Falle der Verfassungsgemäßheit des „Mietendeckels“, so die Kammer, könnten sich die Mieter auf den dort angeordneten „Mietenstopp“ berufen.Wegen der Einzelheiten wird auf den Gründe des anliegenden Beschlusses Bezug genommen.

Das Landgerichtericht führt unter anderem in der Entscheidung aus:

Stützen sich der Bund und ein Land im Bereich der konkurrierenden Gesetzgebung jeweils auf Kompetenzbestimmung des Grundgesetzes, so hat die Bundesgesetzgebung nach Maßgabe des Art. 72 Abs. 1 GG Vorrang. Den Ländern steht die Befugnis zur Gesetzgebung gem. Art. 72 Abs. 1 GG zu, solange und soweit der Bund von seinem Gesetzgebungsrecht keinen Gebrauch gemacht hat. Andernfalls entfaltet das Bundesgesetz Sperrwirkung für die Länder. Diesen bleibt Raum für eine eigene Regelung nur, wenn und soweit die bundesrechtliche Regelung nicht erschöpfend ist. Wann eine bundesrechtliche Regelung als erschöpfend anzusehen ist, folgt aus einer Gesamtwürdigung des betreffenden Normenkomplexes (st. Rspr. des BVerfG, vgl. nur BVerfG, Beschl. v. 29. März 2000 - 2 BvL 3/96, BVerfGE 102, 99, juris Tz. 83 ff.). Der Erlass eines Bundesgesetzes über einen bestimmten Gegenstand rechtfertigt für sich allein zwar noch nicht die Annahme, dass damit die Länder von eigener Gesetzgebung ausgeschlossen sind; es können noch Bereiche übrig bleiben, deren Regelung für die Gesetzgebung der Länder offen ist. Maßgeblich ist, ob ein bestimmter Sachbereich tatsächlich umfassend und lückenlos geregelt ist bzw. nach dem aus Gesetzgebungsgeschichte und Materialien ablesbaren objektivierten Willen des Gesetzgebers abschließend geregelt werden sollte (vgl. BVerfG, a.a.O.).

Gemessen an diesen Maßstäben sind Art. 1 § 3 MietenWoG Bln und das gesamte MietenWoG Bln formell verfassungswidrig. Der Bund hat in Ausfüllung der umfassend auch das Mietrecht für preisfreien Wohnraum umgreifenden Kompetenz des Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 BGB das Recht zur Mieterhöhung und Mietpreisvereinbarung in den §§ 556d ff., 557, 558 ff., 559 ff. BGB abschließend geregelt. Diese Regelungen entfalten Sperrwirkung für jeden Landesgesetzgeber und damit auch für das Land Berlin.

Es tritt hinzu, dass das Land Berlin bei der Schaffung des MietenWoG Bln die Gebote bundesstaatlicher Rücksichtnahme und der Widerspruchsfreiheit von Bundes- und Landesrecht nicht beachtet hat. Sie setzen der Kompetenzausübung der Länder Schranken, indem sie es dem Landesgesetzgeber untersagen, konzeptionelle Entscheidungen des Bundesgesetzgebers durch eine auf einer landeseigenen Spezialkompetenz gründende Einzelentscheidung zu verfälschen.

Es ist untersagt, inhaltlich gegenläufige Regelungen an den Normadressaten zu richten, die die Rechtsordnung widersprüchlich machen (vgl. BVerfG, Urt. v. 27. Oktober 1998 - 1 BvR 2306/96, BVerfGE 98, 265, juris Tz. 157). Genau diese - verfassungsrechtlich untersagte - Konfliktlage ist jedoch in Berlin seit Inkrafttreten des MietenWoG Bln verwirklicht:
Während der Bundesgesetzgeber die Erhöhung des Mietzinses bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 558 Abs. 1 BGB gestattet, untersagt sie der Landesgesetzgeber in Art. 1 § 3 MietenWoG Bln unabhängig von der Höhe der ortsüblichen Miete, sofern die verlangte Miete die am 18. Juni 2019 wirksam vereinbarte Miete überschreitet.

Schließlich eröffnet auch Art. 28 VvB (Verfassung von Berlin), der als Staatszielbestimmung ein „Recht auf Wohnraum“ statuiert, keine Gesetzgebungskompetenz des Landes Berlin für die im MietenWoG Bln geregelte Materie. Die gegenteilige Auffassung (Mayer/Artz, a.a.O., 30), ausweislich derer „der Wertung von Art. 28 VvB bei der Auslegung der bundesrechtlichen Kompetenzreichweite Rechnung zu tragen“ sei, da dies „das Bundesstaatsprinzip des Grundgesetzes gebiete“, entbehrt der verfassungsrechtlichen Grundlage.

Denn die Abgrenzung der Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern bemisst sich gemäß Art. 70 Abs. 2 GG ausschließlich nach den Vorschriften des Grundgesetzes über die ausschließliche und konkurrierende Gesetzgebung und nicht nach den jeweiligen - und insoweit vollständig unerheblichen - Landesverfassungen sowie den darin getroffenen Staatszielbestimmungen (vgl. Herrlein/Tuschl, a.a.O., 230; Papier, a.a.O., 14; Schede/Schuldt, a.a.O., 1576).
(PM 14/2020)

 

Amtsgericht Charlottenburg: "Mietendeckel" verfassungswidrig

04.03.2020  |  Mieterhöhungsverlangen begründet – sog. Berliner "Mietendeckel" greift nicht – Gesetz zu unbestimmt – Rückwirkung verfassungswidrig – bundesrechtliche Mietvorschriften „brechen“ Regelungen des Landes Berlin – Mietpreisstop verletzt Grundrechte des Eigentümers
(AG Charlottenburg, Berlin, Urteil vom 04.03.2020 - 213 C 136/19) mehr

Das Amtsgericht Charlottenburg (Berlin) hat mit Urteil vom 04.03.2020 (213 C 136/19) u.a. folgendes entschieden:

Die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung wird nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen. Das Gesetz ist nach seinem Wortlaut bereits zu unbestimmt; ferner ist die dort vorgesehene Rückwirkung verfassungswidrig; weiterhin fehlt dem Land Berlin hier, was gleichfalls dem Grundgesetz zuwider läuft, die Gesetzgebungskompetenz; und schließlich verstößt der im Gesetz vorgesehene Mietpreisstop gegen das durch Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG geschützte Grundrecht des Eigentums.

Die Klage der Wohnungseigentümerin gegen den beklagten Wohnungsmieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist begründet. Die Klägerin kann von der Beklagten die Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung ab dem 01.09.2019 verlangen.

1.
Nach § 558 BGB kann der Vermieter Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen, wenn die Miete – abgesehen von Veränderungen wegen Modernisierung, Betriebes- oder Kapitalkosten – seit 15 Monaten unverändert ist (Wartefrist), das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht wird (Sperrfrist), die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten und die zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens geltende Kappungsgrenze eingehalten wird. Diese Voraussetzungen sind erfüllt.

2.
Entgegen der Auffassung der Beklagten ist, was umfassend in der mündlichen Verhandlung erörtert wurde, die Verpflichtung zur Zustimmung zur Mieterhöhung nicht durch das MietenWoG Berlin (sog. „Mietendeckel“) ausgeschlossen.

a)
Das hier streitgegenständliche Erhöhungsverlangen wurde bereits vor dem Inkrafttreten des MietenWoG Berlin gestellt. Hierdurch wurde ein Zustimmungsanspruch zu einer Erhöhung der Miete begründet, der bereits vor dem Inkrafttreten des Gesetzes entstanden und fällig war. Das Gesetz selbst (mit Ausnahme von § 5, vgl. Art. 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung) ist erst ab dem 23. Februar 2020 in Kraft getreten und kann damit bereits vor seinem Inkrafttreten entstandene Ansprüche nicht ausschließen.

Hieran vermag auch der in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin benannte Stichtag (18. Juni 2019) nichts zu ändern. Denn dieser regelt bereits seinem Wortlaut nach – wenn überhaupt – allenfalls die Frage, welcher Tag als Bemessungsgrundlage für eine zukünftig (also gerade nach Erlass des Gesetzes) noch zulässige maximale Miethöhe heranzuziehen sein soll. Hiervon geht offenbar nunmehr auch der Gesetzgeber aus, der insoweit ausführt: Die Vorschrift „regelt nicht das Verbot, bereits ab dem Stichtag eine höhere Miete als die Stichtagsmiete zu verlangen. Ein solches Verbot gilt, da im Gesetz nichts anderes geregelt ist, erst ab Inkrafttreten des Gesetzes.“ (vgl. Seite 6 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347).

b)
Unabhängig von vorgenannten Erwägungen ist der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ohnehin weder unmittelbar noch mittelbar aufgrund des MietenWoG Berlin ausgeschlossen. Dazu im Einzelnen:

aa)
Ein Verbot zur Erhöhung der Miete ergibt sich außerhalb der zuvor erörterten Frage einer etwaigen Rückwirkung nicht unmittelbar aus § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin. Nach dieser Regelung „ist eine Miete verboten, die die am 18. Juni 2019 (Stichtag) wirksam vereinbarte Miete überschreitet“. Dieser öffentlich-rechtlichen Regelung kommt allerdings im zivilrechtlichen Verhältnis zwischen Privaten (also zwischen den Mietvertragsparteien) keine unmittelbare Wirkung zu. Hiervon geht bereits der Gesetzgeber selbst aus, der insoweit ausführt, dass „das MietenWoG Bln nicht unmittelbar (aus)gestaltend in bestehende oder nach Inkrafttreten des Gesetzes abzuschließende Vertragsverhältnisse ein(greift), deren Zustandekommen und Inhalt sich vielmehr allein nach den Bestimmungen des BGB richtet“ (vgl. Seite 5 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347). Es handele sich insoweit um unterschiedliche – so wörtlich der Änderungsantrag – „Rechtsregime“ (a.a.O., Seite 4).

bb)
Unabhängig hiervon würde auch aus der vom Gesetzgeber in der Gesetzesbegründung für eine vermeintlich mittelbare zivilrechtliche Wirkung herangezogenen Regelung des § 134 BGB (vgl. Seite 25 DR 18/2347 des Abgeordnetenhauses Seite 5 des Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) nichts anderes folgen, da die Voraussetzungen des § 134 BGB nicht vorliegen. Nach dieser Vorschrift ist ein Rechtsgeschäft, das gegen ein gesetzliches Verbot verstößt, nichtig, wenn sich nicht aus dem Gesetz ein anderes ergibt. Der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 558 BGB selbst ist aber bereits kein Rechtsgeschäft im Sinne des § 134 BGB, sondern vielmehr ein gesetzlicher Anspruch. Die Nichtigkeitsfolge des § 134 BGB kann schon alleine aus diesem Grund nicht eingreifen.

Diese Frage kann indes dahingestellt bleiben, da der Wortlaut des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin (einer „verbotenen“ Miete) so unbestimmt gefasst ist, dass Mieterhöhungsverlangen hierunter nicht subsumiert werden können. Was eine „verbotene“ Miete ist, erschließt sich nicht. Der Gesetzgeber hat davon abgesehen, diesen Begriff in § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin näher zu konkretisieren und etwa das Einfordern von Miete, das Verlangen auf Erhöhung der Miete, das Vereinbaren einer erhöhten Miete oder die gerichtliche Geltendmachung von Miete zu verbieten. Dies erscheint insoweit auch bewusst geschehen zu sein, da ein solches Verbot dem „Rechtsregime“ (vgl. Seite 4 des beschlossenen Änderungsantrags der Fraktion der SPD, der Fraktion Die Linke und der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen vom 21. Januar 2020 zur Vorlage – zur Beschlussfassung – über Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung – Drucksache 18/2347) des bürgerlichen Rechts unterfallen würde, wofür der Landesgesetzgeber, was ihm bewusst war, keine Regelungskompetenz hat. Mit dieser offenen, unbestimmten Formulierung des Gesetzes darf das Gericht der Norm aber auch keine Rechtsfolge beimessen, die nicht ausdrücklich oder zumindest dem Wortlaut nach hinreichend erkennbar unter Inanspruchnahme der dem Landesgesetzgeber zustehenden Gesetzgebungskompetenz geregelt wurde.

Unklar bleibt auch, ob damit der gesetzliche Anspruch selbst verboten werden sollte. Dagegen spricht allerdings ebenfalls, dass der Gesetzgeber selbst von unterschiedlichen „Rechtsregimen“ ausgeht. Der Gesetzgeber führt insoweit selbst aus, dass die Preisobergrenzen „unabhängig von der Existenz eines nach den Regeln des Zivilrechts begründeten Mietverhältnisses bestehen“ (a.a.O.). Damit kann der Gesetzgeber aber nicht ein Verbot des gesetzlichen Anspruchs auf Miete aus § 535 Abs. 2 BGB und eines gesetzlichen Anspruchs auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB begründen. Jedenfalls folgt aus den unterschiedlichen „Rechtsregimen“ (a.a.O.), dass sich auch aus dem Gesetz selbst, dem § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin, „ein anderes“ als die Nichtigkeit i.S.v. § 134 BGB ergibt.

Etwas anderes folgt insoweit auch nicht aus § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin. Insoweit fehlt es am zusätzlichen Erfordernis des Ausnutzens des einseitigen Verstoßes des Vermieters durch den Mieter zu dessen eigenem Vorteil, denn die Zustimmung zur Mieterhöhung – m.a.W. die (Selbst-)Verpflichtung zur Zahlung eines höheren monatlichen Mietzinses – ist für den Mieter unzweifelhaft nachteilig.

c)
Ist aber bereits aus den vorgenannten Erwägungen ein unmittelbarer wie mittelbarer Einfluss des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin auf zivilrechtliche Mieterhöhungsverlangen nicht gegeben und beschränkt sich damit dessen Regelungsbereich (allenfalls) auf das öffentliche (Ordnungswidrigkeiten-)Recht, kommt der Frage einer verfassungskonformen Auslegung nur noch bestätigende Wirkung zu.

Eine solche Auslegung unter dem Gesichtspunkt der Verfassung bestätigt auch das hier gefundene Ergebnis:

aa)
Zum einen kann das am 13. Juni 2020 gestellte Mieterhöhungsverlangen nicht rückwirkend aufgrund der Stichtagsregelung durch das MietenWoG Berlin erfasst sein. Jede andere als die hier gefundene Auslegung des § 3 Abs. 1 MietenWoG Berlin würde andernfalls zu einem unmittelbaren Verfassungsverstoß führen. Denn der Gesetzgeber hat mit § 11 Abs. 1 Nr. 4 MietenWoG Berlin ein „Fordern“ von Miete unter Strafe (Ordnungswidrigkeit) gestellt, welche die am „18. Juni 2019 (Stichtag)“ vereinbarte Miete überschreitet. Wollte man unter diese Vorschrift auch das hier streitige Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB subsumieren, so würde es zu einem unmittelbaren Verstoß gegen Art. 103 Abs. 2 GG kommen. Nach dieser Regelung darf eine Tat nur bestraft werden, wenn die Strafbarkeit gesetzlich bestimmt war, bevor die Tat begangen wurde. Dieses (auch für Ordnungswidrigkeiten geltende verfassungsrechtliche Verbot einer rückwirkenden Bestrafung aus Art. 103 Abs. 2 GG stellt sich aber als absolutes und striktes Verbot dar (vgl. dazu nur: BVerfG, Beschl. v. 24. Okt. 1996 – 2 BvR 1851/94, NJW 1997, 929) und ist (anders als das aus dem Rechtsstaatsprinzip abgeleitete allgemeine Rückwirkungsverbot) schrankenlos und keiner Abwägung zugänglich.

Denn liegt ein Mieterhöhungsverlangen zeitlich nach dem „Stichtag“ und tritt dessen Anspruchswirkung vor dem Inkrafttreten des Gesetzes ein, so würde dies, wollte man ein Mieterhöhungsverlangen rückwirkend bezogen auf den Stichtag erfassen, zu einer rückwirkenden Strafbarkeit des Verlangens als Tat des Vermieters führen. Nichts anderes würde gelten, wenn – wie in zahlreichen beim Amtsgericht Charlottenburg anhängigen Rechtsstreitigkeiten – statthaft (vgl. dazu: BGH, Urt. v. 25. Sept. 2013 – VIII ZR 280/12, juris) vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erfolgte Mieterhöhungsverlangen erst etwa im September 2020 und damit nach Inkrafttreten des Gesetzes überhaupt Wirkung entfalten sollen.

bb)
Zum anderen können bürgerlich-rechtliche Mieterhöhungsverlangen zulässigerweise nicht durch das MietenWoG Berlin erfasst sein.

Dies erschließt sich bereits aus Art. 31 GG („Bundesrecht bricht Landesrecht“), der eine Verdrängung oder einen völligen Ausschluss des Anwendungsbereiches einer bundesgesetzlichen Regelung durch eine landesgesetzliche Regelung verbietet. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob die Regelung des Art. 31 GG als Anwendungsvorrang der bundesrechtlichen Regelung oder als Geltungsvorrang und damit Verlust der Wirksamkeit der landesrechtlichen Norm kraft der verfassungsrechtlichen Regelung des Art. 31 GG anzusehen wäre.

Dabei ist auch völlig unerheblich, ob, wovon aber die Begründung des Gesetzesentwurfs ausgeht, dem Landesgesetzgeber überhaupt eine Kompetenz zur Regelung der Materie zusteht. Denn diesen Kompetenzkonflikt löst gerade Art. 31 GG mit Vorrang für die bundesgesetzliche Regelung auf. Ausschließlich im Bereich des Art. 72 Abs. 3 GG kann unter Umständen – ausnahmsweise – der Kompetenzkonflikt zu Lasten der bundesgesetzlichen Regelung entschieden werden. Die Regelung des Art. 72 Abs. 3 GG betrifft aber nicht den hier allein in Betracht kommenden Gegenstand des „Wohnungswesens“.

Damit wäre aber auch von Verfassung wegen den Regelungen der §§ 558 ff. BGB der ausschließliche Vorrang einzuräumen. Denn wenn nach §§ 558 ff. BGB eine Mieterhöhung bundesrechtlich gestattet ist, geht diese Gestattung wegen Art. 31 GG einem etwaigen landesrechtlichen Verbot einer Mieterhöhung vor: Können die sich in ihrem Regelungsbereich überschneidenden Normen bei ihrer Anwendung zu verschiedenen Ergebnissen führen, bricht Bundesrecht jeder Rangordnung eine landesrechtliche Regelung selbst dann, wenn sie Bestandteil des Landesverfassungsrechts wäre (BVerfG, Beschl. v. 15. Okt. 1997 – 2 BvN 1/95, NJW 1998, 1296, 1298). So läge der Fall hier, wollte man das MietenWoG Berlin entgegen der Auffassung des Gerichts als Verbot von Mieterhöhungen auslegen.

Abgesehen hiervon würde auch jede andere Auslegung des MietenWoG Berlin als hier aus einem weiteren Grund zu einem Verfassungsverstoß führen. So heißt es bereits in der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichtes vom 12. März 1980 (1 BvR 759/77, NJW 1980, 1617, 1618):

„Eine Handhabung der Verfahrensregeln, die praktisch zu einem Mietpreisstop und einer Beseitigung des gesetzlichen Anspruchs auf die Vergleichsmiete führt, steht - wie in diesen Entscheidungen klargestellt worden ist - nicht nur im Widerspruch zum Gesetz, sie verletzt auch das Grundrecht des Art. 14 I 1 GG.“

Nichts anderes kann insoweit für die Auslegung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften (MietenWoG Berlin) außerhalb des Verfahrensrechts gelten.

 

31.07.2019

Beleidigung und Bedrohung des Vermieters durch Mieter auf „Facebook“-Seite berechtigt zur fristlosen Kündigung - Veröffentlichung von Beiträgen auf Facebook-Profil keine Äußerung im privaten, sondern im öffentlichen Bereich
(AG Düsseldorf, Urteil vom 11.07.2019 - 27 C 346/18) mehr

Das Amtsgericht Düsseldorf hat mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 11.07.2019 (27 C 346/18) folgendes entschieden:

Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk mit körperlicher Gewalt bedroht, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.
Wird der Vermieter von dem Mieter in einem öffentlichen Beitrag in einem sozialen Netzwerk beleidigt, ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Der Vermieter hatte einen Mietvertrag über eine Dachgeschosswohnung bereits wegen Zahlungsverzugs gekündigt, wobei der Mieter das erste Kündigungsschreiben, welches ihm als Einschreiben-Rückschein übersandt worden war, nicht abgeholt hatte und es ihm also nicht zugegangen war. Ein zweites, diesmal durch einen Anwalt verfasstes Kündigungsschreiben, wollte der Mieter ebenfalls nicht erhalten haben. Der Mieter zahlte in der Folge einige der rückständigen Beträge nach.

Wenige Monate danach erhielt der Vermieter von Nachbarn Beschwerden über Lärm aus der Wohnung des Mieters; hier wurde ihm schließlich auch ein Lärmprotokoll zur Verfügung gestellt.

Wiederum wenige Monate später wurde auf dem Facebook-Profil des Beklagten unter dem Namen des Beklagten am 01.11.2018 um 1:14 Uhr folgender Betrag öffentlich geteilt: „Toll… habe Querulanten als Nachbarn, Wohnen aber im Nachbarhaus eine Etage drunter… Wie können die dann meine Musik hören??? Geht eigentlich gar nicht. Vermieter war eben bei mir und droht mit Kündigung [vier lachende Smileys] Dieser Huso kann mich mal, wie geht das in den Städten weiter? Anscheinend will dieses Land Bürgerkriege“

Kurz danach fand ein Ortstermin in der Wohnung statt, bei dem der Vermieter und ein Handwerker einen vom Mieter als defekt behaupteten Heizkörper untersuchten. Laut Behauptung des Vermieters wurde der Mieter hierbei ihm gegenüber handgreiflich; der Mieter bestreitet das. Am nächsten Tag wurde an den Mieter ein weiteres anwaltliches Kündigungsschreiben gesandt; die Kündigung wurde u.a. damit begründet, dass der Mieter den Vermieter auf dem Portal „Facebook“ als Hurensohn beleidigt habe und am 13.11.2018 ihm gegenüber handgreiflich geworden sei.

Am 07.12.2018 um 13:01 Uhr wurde auf dem Facebook-Profil des Mieters unter dessen Namen folgender Beitrag öffentlich geteilt: „WAS ERWARTEN DIE???! Was erwarten Menschen von anderen Menschen wenn man Löwen in Käfige sperrt und sie in die Enge treibt?“ Yorlin???? Das sie dein Schwanz lecken anstatt zu beißen?
Dieser Vermieter geht zu weit das hat jetzt nach 11 Strafanzeigen ein Ende. Regel das jetzt selbst.“ (Rechtschreib- und Grammatikfehler im Original)

Am Abend des 18.12.2018 wurde auf dem Facebook-Profil des Mieters unter dessen Namen folgender mit Kot-Smileys hinterlegte Beitrag öffentlich geteilt: „Schon wieder fristlose Kündigung Mietvertrag bekommen, wollen die das sich durchdrehe???.“ (Rechtschreib- und Grammatikfehler im Original)

Aufgrund dieser Vorfälle kündigte der Vermieter vorsorglich nochmals den Mietvertrag und erhob schließlich Räumungsklage.

Das Amtsgericht gab der anschließenden Räumungsklage des Vermieters statt. Den am 18.12.2018 veröffentlichen Beitrag (der Mieter hatte bestätigt, ihn selbst veröffentlicht zu haben) bewertete das Gericht als Drohung. Dies begründete es insbesondere auch mit der Hinterlegung der „Kot-Smileys“ sowie der abschließenden rhetorischen Frage, ob „die wollen, dass er durchdrehe“. Unter diesem Gesichtspunkt sei auch schon der Beitrag vom 07.12.2018 als Bedrohung („Ich regle das jetzt selbst“ und als Beleidigung zu bewerten.

Schließlich stelle auch der Beitrag vom 01.11.2018 eine zur Kündigung berechtigende Beleidigung dar. „Huso“ stelle eine gerichtsbekannte Abkürzung für den Ausdruck „Hurensohn“ und damit eine Beleidigung dar; diese habe sich auf den im Beitrag genannten Vermieter bezogen. Die Veröffentlichung der Beitrage auf seinem Facebook-Profil sei keine Äußerung im privaten Bereich, sondern im öffentlichen Bereich. Insbesondere in der Zusammenschau stellen die vorgenannten Beleidigungen und Bedrohungen – in der Öffentlichkeit -  einen ausreichenden Grund für die ausgesprochenen fristlosen Kündigungen dar.

 
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