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Mietrecht Wohnraum


07.12.2018

Rauchwarnmelder: WEG kann einheitlich Einbau und Wartung beschließen, auch wenn einzelne Eigentümer bereits Rauchwarnmelder eingebaut haben – jedenfalls dann, wenn die Geräte landesrechtlich vorgeschrieben sind.
(BGH, Urteil vom 07.12.2018 - V ZR 273/17) mehr


Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 07.12.2018 (V ZR 273/17) folgendes entschieden:

Sachverhalt und Prozessverlauf:

In Nordrhein-Westfalen ist der Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen vorgeschrieben; die Pflicht trifft nach dem Wortlaut der Vorschrift der unmittelbare Besitzer der Wohnung, im Falle der Vermietung also nicht den Eigentümer, sondern den Mieter. In einer WEG hatten bereits einige Miteigentümer Rauchwarnmelder einbauen lassen, als auf einer Eigentümerversammlung beschlossen wurde, in allen Wohnungen durch eine Fachfirma einheitlich neue Geräte einbauen und anschließend warten zu lassen. Ein Eigentümer, der bereits Geräte hatte einbauen lassen, hat den Beschluss angefochten, weil er von der Regelung ausgenommen werden will.

Die Klage blieb in allen Instanzen ohne Erfolg.

Der BGH erklärt in seiner Entscheidung, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Einbau von Rauchwarnmeldern und deren regelmäßige Kontrolle und Wartung beschließen können. Dies gilt, obwohl im vorliegenden Fall die gesetzliche Pflicht sich nicht an den Eigentümer, sondern an den unmittelbaren Besitzer richtet.

Durch den Einbau und die Wartung der Rauchwarnmelder im gesamten Haus durch die WEG (und nicht der einzelnen Eigentümer) werde ein hohes Maß an Sicherheit geschaffen. Es sei insbesondere sichergestellt, dass dann alle Wohnungen mit Geräten ausgestattet sind, die den maßgeblichen DIN-Normen entsprechen. Durch die Beauftragung einer Fachfirma sei auch gewährleistet, dass Einbau und Wartung durch qualifiziertes Personen erfolgen. Daher entspreche der Beschluss auch ordnungsmäßiger Verwaltung.

Dies gelte auch dann, wenn einzelne Eigentümer bereits solche Geräte haben einbauen lassen, weil solche individuellen Lösungen zusätzlichen Aufwand und Risiken mit sich bringen. Denn es sei mit mehr Aufwand für den Verwalter verbunden, wenn er für jedes einzelne Gerät prüfen müsse, ob dieses fachgerecht eingebaut sei und den technischen Anforderungen entspreche. Selbst wenn dies dazu führt, dass die betreffenden Eigentümer zusätzliche Kosten zu tragen haben, wären diese Mehrkosten im Hinblick auf die dadurch gewonnene Sicherheit zumutbar.


 

05.12.2018

Keine Mietminderung für Wärmebrücken bei Einhaltung des im Errichtungszeitpunkt der Wohnung üblichen Bauzustands ("Schimmelpilzgefahr")
(BGH, Urteile vom 05.12.2018 - VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) mehr


Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) folgendes entschieden:

Wärmebrücken in den Außenwänden sind nicht als Sachmangel einer Mietwohnung anzusehen, wenn dieser Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:

Die Kläger in beiden Verfahren sind jeweils Mieter von Wohnungen der Beklagten, die in den Jahren 1968 und 1971 errichtet wurden. Dabei wurden die damals geltenden Bauvorschriften eingehalten.

Neben anderen Ansprüchen machen die Mieter geltend, dass in den Wohnungen die „Gefahr von Schimmelbildung“ besteht – tatsächlich liegt ein Schimmelbefall bislang aber nicht vor. Neben einer Mietminderung wollen die Mieter einen Vorschuss (in einem Fall in Höhe von 12.000 €) für die Kosten der „Mängelbeseitigung“, die durch Anbringung einer Innendämmung erfolgen soll. Das Berufungsgericht hat den Klagen jeweils stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass zwar die Bauvorschriften bei der Errichtung des Gebäudes eingehalten wurden. Allerdings dürfe ein Mieter erwarten, dass eine Wohnung – auch ohne besondere vertragliche Vereinbarung – immer einen "Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" ermöglicht, der heutigen Maßstäben gerecht wird. Unter Berücksichtigung der heutigen DIN-Vorschriften und der in beiden Wohnungen vorhandenen Wärmebrücken sei es – nach Ansicht des Berufungsgerichts – nicht möglich, mit "alltagsüblichem Lüftungs- und Heizverhalten" eine Schimmelbildung zu verhindern. Denn es sei einem Mieter nicht zuzumuten, dass er ein Schlafzimmer auf mehr als 16 Grad und die übrigen Zimmer auf mehr als 20 Grad beheize oder darauf verzichte, seine Möbel ohne Abstand an den Außenwänden aufzustellen. Auch ein sogenanntes Querlüften ("Durchzug") könne dem Mieter nicht abverlangt werden; vielmehr sei lediglich ein zweimaliges Stoßlüften von bis zu zehn Minuten pro Tag zumutbar. Darauf, wieviel Feuchtigkeit durch das Nutzungsverhalten des Mieters (Kochen, Waschen, Duschen usw.) eingebracht werde, dürfe ebenfalls nicht berücksichtigt werden. Nur wenn auch unter den geringen Einschränkungen des Mieters im Rahmen seiner Nutzung sicher sei, dass kein Schimmel entstehen könne, läge kein „Mietmangel“ vor.

Dieser Rechtsansicht ist der BGH mit deutlichen Worten entgegengetreten. Die Rechtsansicht des Berufungsgerichts sei mit dem geltenden Recht nicht vereinbar und von einer einseitigen Berücksichtigung der Mieterinteressen geprägt.

Ein „Mietmangel“ liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung schlechter ist, als der nach dem Vertrag geschuldete Zustand. Wenn vertraglich nicht ausdrücklich etwas Anderes vereinbart ist, kann ein Mieter einen solchen Standard der Wohnung erwarten, wie er bei gleichartigen Wohnungen, also bei Wohnungen einer bestimmten Qualität aus einer bestimmten Bauzeit, üblich ist. Auch bei Einhaltung aller Bauvorschriften, die bei Errichtung der Gebäude im vorliegenden Fall galten, war es nicht üblich, diesen mit einer zusätzlichen Wärmedämmung auszustatten. Daher war es allgemein üblich, dass solche Wohnungen Wärmebrücken haben konnten.

Soweit das Berufungsgericht „Grundsätze zeitgemäßen Wohnens“ formuliert und angegeben hat, wie häufiges Lüften seiner Ansicht nach einem Mieter maximal zugemutet werden könne, gebe es hierfür keine rechtliche Grundlage. Konkret sei es Mietern auch durchaus zuzumuten, die vom Sachverständigen als zur Schimmelvermeidung ausreichend angesehenen Lüftungen vorzunehmen:  Täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten beziehungsweise ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten würde hierfür genügen, wobei sich diese Zeiten sogar auf 1/3 reduzieren würden, wenn „quergelüftet“ würde. Dass ein solches Lüftungsverhalten „unzumutbar“ sein könne, sei nicht erkennbar.
Unter den gegebenen Umständen stünde den Mietern daher weder ein Mietminderungsrecht noch ein Vorschuss für die Anbringung einer Innendämmung zu.


 

19.09.2018

Zahlungsverzug im Wohnraummietverhältnis - fristlose Kündigung kann hilfsweise mit fristgemäßer Kündigung verbunden werden
(BGH, Urteile vom 19.09.2018 - VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) mehr

Mit Urteilen vom 19.09.2018 (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17) hat der Bundesgerichtshof folgendes entschieden:

Auch eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann zur Beendigung eines Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen, wenn die durch den Vermieter unter Berufung auf denselben Sachverhalt vorrangig erklärte und zunächst auch wirksame fristlose Kündigung durch eine vom Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung vorgenommene Schonfristzahlung nachträglich unwirksam wird.

Sachverhalt und bisheriger Prozessverlauf:
In zwei Verfahren vor verschiedenen Berliner Amtsgerichten hatten jeweils Mieter die Miete für zwei aufeinander folgende Monate nicht gezahlt. Die Vermieter hatten daraufhin außerordentlich fristlos, zugleich aber „hilfsweise mit ordentlicher Frist“ die Mietverträge gekündigt. Die Mieter glichen die Mietrückstände jeweils innerhalb der sog. Schonfrist (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB) aus, so dass die fristlose Kündigung unwirksam wurde. Die Amtsgerichte verurteilten sie aber trotzdem zur Räumung, weil nach ihrer Ansicht die „hilfsweise fristgemäß“ erklärte Kündigung die Mietverträge beendet hatte.

Auf die Berufungen der Mieter änderte das Landgericht Berlin, hier die 66. Kammer, diese Entscheidungen und wies die Räumungsklagen ab. Nach seiner Ansicht konnten die – wie bis dahin häufig hilfsweise erklärten – Kündigungen mit ordentlicher Frist die Mietverhältnisse nicht beenden, weil diese „ins Leere“ gingen: Durch die – zunächst wirksamen – fristlosen Kündigungen seien die Mietverhältnisse beendet worden, so dass zu diesem Zeitpunkt kein Mietverhältnis mehr „ordentlich“ gekündigt werden konnte; durch die Schonfristzahlung sei die Räumungs- und Herausgabeansprüche nachträglich erloschen.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Diese Begründung hat der BGH verworfen. Nach seiner Ansicht hat das Berufungsgericht (welches mit dieser Rechtsansicht auch weitgehend allein geblieben ist) den rechtlichen Zusammenhang der beiden verschiedenen Kündigungserklärungen bei der erforderlichen Auslegung „künstlich aufgespalten“.

Wie auch die übrigen Instanzgerichte hält der BGH es für wirksam, wenn der Vermieter aufgrund eines einheitlichen Lebenssachverhaltes (hier: des Zahlungsverzugs mit zwei Mieten) vorrangig eine fristlose Kündigung, nachrangig aber für den Fall, dass die fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung unwirksam werden sollte, eine Kündigung mit ordentlicher Frist (je nach Vertragsdauer 3 bis 9 Monate) ausspricht.

Durch die Schonfristzahlung entfalle die – zunächst gegebene – Wirksamkeit der fristlosen Kündigung nachträglich. Mit der Regelung habe der Gesetzgeber aber nicht nur den Räumungs- und Herausgabeanspruch entfallen lassen wollen; vielmehr sollte die fristlose Kündigung dadurch insgesamt nachträglich unwirksam werden, der Mietvertrag also wieder gelten. Geschieht dies, kommt aber die – hilfsweise erklärte – Kündigung mit ordentlicher Frist zum Tragen, wenn der Vermieter sie ausspricht (was er nicht tun muss, aber kann).

Da es für die Wirksamkeit der Kündigung mit ordentlicher Frist darauf ankommt, ob der Mieter „schuldhaft“ gehandelt hat, hat der BGH beide Verfahren an das Landgericht zurückverwiesen, damit es nun prüfen kann, ob trotz des späteren Ausgleichs der Zahlungsrückstände von einem solchen Verschulden und damit einem entsprechend schwerwiegenden Vertragsverstoß auszugehen ist.

 

21.03.2018

Abwandlung des „Münchner Modells“: Sperrfrist für Eigenbedarfskündigung gilt bei Kauf durch Personengesellschaft auch ohne Umwandlung in Eigentumswohnung
(BGH, Urteil vom 21.03.2018 - VIII ZR 104/17) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 21.03.2018 (VIII ZR 104/17) folgendes entschieden:

Der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz durch die Kündigungsbeschränkung bei einer Wohnungsumwandlung nach § 577 a BGB - nämlich eine Sperrfrist von 3 Jahren - gilt entsprechend auch für Fälle, in denen eine Personengesellschaft ein Haus erwirbt und anschließend eine Eigenbedarfskündigung zugunsten einer ihrer Gesellschafter erklärt, ohne dass aber eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt.

Eine aus 3 Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) hatte im Januar 2015 ein Miethaus in Frankfurt a.M. erworben, in dem eine 160 m² große Wohnung seit 1981 an ein Ehepaar vermietet war, das dort mit ihrer Tochter wohnt. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 856,25 €. Im Mai 2015 erklärte die GbR die Kündigung des Mietvertrags wegen Eigenbedarfs durch einen ihrer Gesellschafter, der – als Immobilienmakler - die repräsentative Wohnung, in der Nähe eines seiner Büros gelegen, nach der Trennung von seiner Ehefrau benötige.

Der BGH bestätigte die Entscheidungen des Amts- und Landgerichtes, die die Räumungsklage jeweils bereits mit der Begründung zurückgewiesen hatten, dass auch in diesem Fall die Sperrfrist von 3 Jahren gemäß § 577 a BGB zu berücksichtigen sei. Zwar laute die Überschrift der Bestimmung „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“ und sei im vorliegenden Fall eine Umwandlung des Miethauses in Eigentumswohnungen (§ 8 WEG) nicht erfolgt. Trotzdem gelte der vom Gesetzgeber beabsichtigte Schutz auch für Fälle wie den vorliegenden, in dem eine Personengesellschaft ein Haus erwirbt und anschließend Eigenbedarf für einzelne Gesellschafter geltend gemacht wird, ohne dass eine Umwandlung in Eigentumswohnungen erfolgt.

Primäres Ziel des neu eingeführten § 577 a Abs. 1 a BGB sei der Schutz der Mieter vor Verdrängung im Wege des sog. „Münchner Modells“. Hierbei erwirbt eine Personengesellschafft ein Miethaus, verzichtet anschließend aber auf die Umwandlung in Eigentumswohnungen, um so die Sperrfrist, die gemäß § 577 a Abs. 1 BGB bei einer solchen Umwandlung gilt, zu umgehen. Nach Erwerb des Miethauses wurde vielmehr unmittelbar für die einzelnen Gesellschafter jeweils eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen, wodurch ggf. sämtliche Mietverträge in einem Haus durch Eigenbedarfskündigungen beendet werden konnten.

Durch den neu eingeführten § 577 a Abs. 1 a BGB sollte dem Wortlaut nach „in den Fällen des § 577 a Abs. 1 BGB“ die Sperrfrist entsprechend gelten, wenn eine Personengesellschaft ein Miethaus erwirbt. Dadurch wollte der Gesetzgeber nach Ansicht des BGH aber nicht nur solche Fälle regeln, bei denen Miet- in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden oder zukünftig umgewandelt werden sollen. Vielmehr sollten alle bisherigen Versuche, den bezweckten Kündigungsschutz zu umgehen, vereitelt werden, namentlich auch im Falle des „Münchner Modells“. Der Wille des Gesetzgebers sei es, dass die Sperrfrist für jeden Fall gelte, bei dem ein mit Mietwohnraum bebautes Grundstück veräußert werde.

Da im vorliegenden Fall die Sperrfrist von 3 Jahren (die vom Landesgesetzgeber auf bis zu 10 Jahre verlängert werden kann) ab Verkauf des Miethauses bei Ausspruch der Kündigung noch nicht abgelaufen war, war sie unwirksam. Auf die Frage, ob der behauptete, von den Mietern bestrittene Eigenbedarf tatsächlich bestand, kam es daher nicht an.

 

28.02.2018

Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Beschädigung der Mietwohnung erfordert keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung
(BGH, Urteil vom 28.02.2018 - VIII ZR 157/17) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 28.02.2018 (VIII ZR 157/17) folgendes entschieden:

Ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch setzt keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraus.

Sachverhalt und Prozessverlauf:
Der Beklagte war für mehr als sieben Jahre Mieter einer Wohnung des Klägers in Hohenroth. Nach einvernehmlicher Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung verlangte der Kläger vom Beklagten Schadensersatz, weil dieser insbesondere wegen Verletzung von Obhuts- und Sorgfaltspflichten für verschiedene Beschädigungen der Wohnung verantwortlich sei. Eine Frist zu Beseitigung der betreffenden Schäden hatte er dem Beklagten zuvor nicht gesetzt.

Die auf diesen Schadensersatz gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen in Höhe von 5.171 Euro nebst Zinsen Erfolg. Nach der Entscheidung des Berufungsgerichts schuldet der Beklagte dem Kläger diesen Schadensersatz wegen eines von dem Beklagten zu verantwortenden Schimmelbefalls in mehreren Räumen, wegen mangelnder Pflege der Badezimmerarmaturen und eines Lackschadens an einem Heizkörper sowie wegen eines schadensbedingt fünfmonatigen Mietausfalls. Dabei ist das Berufungsgericht nicht der Auffassung des Beklagten gefolgt, wonach Schadensersatz nur nach dem erfolglosen Ablauf einer ihm vorliegend nicht gesetzten Frist zur Schadensbeseitigung hätte verlangt werden können. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgte der Beklagte sein Klageabweisungsbegehren weiter.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass ein vom Vermieter wegen Beschädigung der Mietsache geltend gemachter Schadensersatzanspruch keine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung gegenüber dem Mieter voraussetzt.

Denn das in § 280 Abs. 1 und 3, § 281 Abs. 1 BGB als Anspruchsvoraussetzung vorgesehene Fristsetzungserfordernis gilt nur für die Nicht- oder Schlechterfüllung von Leistungspflichten (§ 241 Abs. 1 BGB) durch den Schuldner. In diesen Fällen muss der Gläubiger dem Schuldner grundsätzlich zunächst eine weitere Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht geben, bevor er (statt der geschuldeten Leistung) Schadensersatz verlangen kann. Als eine derartige Leistungspflicht hat der Bundesgerichtshof etwa die vom Mieter wirksam aus dem Pflichtenkreis des Vermieters übernommene Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen angesehen.

Im Gegensatz dazu handelt es sich bei der Verpflichtung des Mieters, die ihm überlassenen Mieträume in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu halten und insbesondere die Räume aufgrund der aus der Besitzübertragung folgenden Obhutspflicht schonend und pfleglich zu behandeln, um eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Deren Verletzung begründet einen Anspruch des Geschädigten auf Schadensersatz (neben der Leistung) bereits bei Vorliegen der in § 280 Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen. Daher kann ein Vermieter bei Beschädigungen der Mietsache vom Mieter gemäß § 249 BGB nach seiner Wahl statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz verlangen, ohne diesem zuvor eine Frist zur Schadensbehebung gesetzt zu haben. Dies gilt - entgegen einer im mietrechtlichen Schrifttum teilweise vorgenommenen Unterscheidung - auch unabhängig davon, ob ein Vermieter einen entsprechenden Schadensersatz bereits vor oder (wie hier) erst nach der in § 546 Abs. 1 BGB geregelten Rückgabe der Mietsache geltend macht. Denn § 546 Abs. 1 BGB trifft weder eine Regelung darüber, in welchem Zustand die Mietsache zurückzugeben ist, noch dazu, unter welchen Voraussetzungen Schadensersatz zu leisten ist. Der Bundesgerichtshof hat deshalb die Revision des Beklagten zurückgewiesen.

 

07.12.2017

Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig -  Ungleichbehandlung der Vermieter und fehlende Bestimmtheit - Sache dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt
(LG Berlin, ZK 67, Beschluss vom 07.12.2017 - 67 S 218/17) mehr


Das Landgericht Berlin (Zivilkammer 67) hat Beschluss vom 07.12.2017 (67 S 218/17) folgendes entschieden:

Die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch über die sog. Mietpreisbremse (§ 556d BGB) ist verfassungswidrig; ein bei der Zivilkammer 67 anhängiges Berufungsverfahren wird dem Bundesverfassungsgericht zur Entscheidung vorgelegt, da allein das Bundesverfassungsgericht die Kompetenz hat, eine gesetzliche Regelung für verfassungswidrig zu erklären.

Die Zivilkammer 67 hatte - anders als die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin - bereits im September 2017 verfassungsrechtliche Bedenken geäußert; jedoch unterblieb in dem damaligen Rechtsstreit eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht, da es auf die Verfassungsgemäßheit der Vorschrift für die Entscheidung damals aufgrund neuer Umstände nicht mehr ankam.

Nunmehr ist die Frage für den Ausgang eines anderen Berufungsverfahrens von Bedeutung. Es handelt sich um die Klage zweier Mieter, die die höchstzulässige Miete für ihre Wohnung nach den Vorschriften über die sog. Mietpreisbremse festgestellt haben wollen. Die Parteien hatten am 04.02.2016 einen Mietvertrag über eine in Berlin-Wedding gelegene 2-1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von 59,29 m² geschlossen. Als Mietzins war ein Betrag von 474,32 EUR € netto kalt monatlich vereinbart. Mietvertragsbeginn war der 01.03.2016.

Die Mieter rügten gegenüber der Vermieterin, dass die Miethöhe ihrer Ansicht nach preisrechtlich überhöht sei und sich nur auf 419,18 EUR netto kalt belaufen dürfe. Das Amtsgericht Wedding gab der Klage der Mieter teilweise statt und stellte in seinem Urteil fest, dass die von der Mieterin geschuldete Miete unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben der Mietpreisbremse ab dem 01.08.2016 lediglich 435,78 EUR betrage. Bei Vertragsbeginn habe die ortsübliche Vergleichsmiete ausweislich des Berliner Mietspiegels 2015 für die von der Mieterin angemietete Wohnung nur bei 6,68 EUR pro Quadratmeter (=insgesamt 396,16 EUR) gelegen; diese hätte die Vermieterin um höchstens 10 % überschreiten dürfen.

Gegen das erstinstanzliche Urteil legte die Vermieterin Berufung ein und berief sich darauf, das Amtsgericht habe die maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete, die Grundlage dafür ist, die zulässige Wohnungsmiete zu bestimmen, fehlerhaft ermittelt. Das Amtsgericht habe zu Unrecht kein Sachverständigengutachten eingeholt und sich unzulässig nur auf den Berliner Mietspiegel 2015 gestützt. Abgesehen davon könnten die Vorschriften der Mietpreisbremse ohnehin nicht zu Lasten eines Vermieters angewandt werden, da sie gegen das Grundgesetz verstießen.

Die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin teilte – anders als z.B. die Zivilkammer 65 des Landgerichts Berlin, die das Bundesgesetz für verfassungsgemäß ansah – die Bedenken und hielt die Vorschrift im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 556d BGB) für verfassungswidrig.

Zur Begründung der Ansicht der Zivilkammer 67 wird u.a. ausgeführt, es liege eine ungleiche Behandlung von Vermietern vor; Art. 3 Abs. 1 Grundgesetz gebiete dem Gesetzgeber, wesentlich Gleiches gleich zu behandeln; soweit der Gesetzgeber Differenzierungen vornehme, müssten diese durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien; dies habe der Gesetzgeber bei der Neuregelung von § 556d BGB nicht beachtet und in verfassungswidriger Weise in das Recht der Mietvertragsparteien, im Rahmen ihrer Vertragsfreiheit den Mietpreis zu regeln, eingegriffen; § 556d BGB in Verbindung mit der von dem Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der Wohnungsmietmarkt weise bundesweit preislich seit langem starke Unterschiede auf. Die Differenz in der ortsüblichen Vergleichsmiete betrage zum Beispiel zwischen der Stadt München und dem Westteil der Stadt Berlin ca. 4,30 € pro Quadratmeter in 2013 und 4,70 € pro Quadratmeter in 2016 (Miete pro Quadratmeter in München 10,25 € bzw. 11,16 € gegenüber 5,90 € bzw. 6,46 € in Berlin). Dies entspreche einem Unterschied von über 70 %. Damit habe der Gesetzgeber eine Bezugsgröße gewählt, die Vermieter in unterschiedlichen Städten wesentlich ungleich treffe. Weder der Gesetzeszweck noch die mit der gesetzlichen Regelung verbundenen Vorteile noch sonstige Sachgründe rechtfertigten dies.

Darüber hinaus liege auch deshalb eine verfassungswidrige Ungleichbehandlung vor, da diejenigen Vermieter, die bereits in der Vergangenheit eine (zu) hohe Miete (d.h. eine 10 % der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigende Miete) mit ihrem Mieter vereinbart hatten, ungerechtfertigt begünstigt würden. Denn diese Vermieter dürften bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete weiterhin unbeanstandet verlangen. Ein Bestandsschutz für diese „alte“ Miete könne jedoch bei einer Neuvermietung nicht angenommen werden. Zudem sei die Ungleichbehandlung mit einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn diejenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt hätten, würden erheblich benachteiligt gegenüber denjenigen Vermietern, die schon in der Vergangenheit die am Markt erzielbare Miete maximal ausgeschöpft und damit ungleich höher dazu beigetragen hätten, dass Wohnraum für Geringverdiener knapp werde.

Ergänzend zu ihren früheren Ausführungen rügte die Kammer nunmehr ferner, dass die Vorschrift der Mietpreisbremse auch gegen das im Grundgesetz verankerte Bestimmtheitsgebot verstoße. Der Bundesgesetzgeber habe die staatliche Preisintervention nicht allein davon abhängig gemacht, dass ein angespannter kommunaler Wohnungsmarkt vorliege. Es komme zusätzlich auf die politische Willensbildung auf Landesebene und die darauf beruhende Entscheidung der jeweiligen Landesregierung an, ob von der im Gesetz enthaltenen Ermächtigung zum Erlass einer Verordnung zur Umsetzung der Mietpreisbremse Gebrauch gemacht werde. Das Bundesgesetz (§ 556d BGB) verpflichte die jeweilige Landesregierung nicht dazu, die Vorschrift im Landesrecht umzusetzen, auch wenn der Wohnungsmarkt im gesamten Bundesland oder in einzelnen Kommunen angespannt sei. Deshalb seien Vermieter in den Bundesländern Mecklenburg-Vorpommern, Sachsen, Sachsen-Anhalt und Saarland bislang nicht von der Mietpreisbremse betroffen, da die Landesregierungen dort trotz zumindest nicht auszuschließender Anspannung einzelner kommunaler Wohnungsmärkte weiterhin davon absähen, die bundesgesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse durch eine Landesverordnung zu vollziehen. Im Gegensatz dazu unterfielen Vermieter in Bundesländen wie Berlin dem durch die Mietpreisbremse angeordneten Preisstopp, da dort die bundesgesetzliche Ermächtigungsgrundlage durch Erlass einer Landesverordnung umgesetzt worden sei. Durch dieses uneinheitlich bindende Regelungssystem verstoße der Bundesgesetzgeber in verfassungswidriger Weise gleichzeitig gegen das am Gesamtstaat zu messende Gleichheitsgebot und das Bestimmtheitsgebot.


 

26.04.2016

Mieterhöhung für Reihenendhaus mit Berliner Mietspiegel begründet: Erhöhungsverlangen wirksam
(BGH, Beschluss vom 26.04.2016 - VIII ZR 54/15) mehr


Der Vermieter eines Reihenendhauses verlangt von den Mietern die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Zur Begründung verweist er auf den Berliner Mietspiegel (hier: 2011), dort das nach Lage, Wohnfläche usw. einschlägige Feld. Die neu verlangte Miete entspricht dem Oberwert dieses Mietspiegels. Die Mieter verweigern ihre Zustimmung mit der Begründung, das Erhöhungsverlangen sei formell unwirksam, da der Berliner Mietspiegel ausdrücklich nicht auf Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Reihenhäuser anwendbar ist.

Das Amtsgericht gibt der Zustimmungsklage des Vermieters statt, das Landgericht weist die Berufung der Mieter zurück, lässt aber die Revision zum BGH zu.

Der BGH teilt durch seinen Beschluss mit, dass er die Revision als unbegründet ansieht. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens genüge es, wenn der Vermieter die ortsübliche Miete angibt und - soweit ein Mietspiegel als Begründungsmittel herangezogen wird - die nach seiner Ansicht einschlägigen Kategorien des Mietspiegels benennt. Ob diese Einordnung richtig ist, ist keine Frage der formellen Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens (bei formeller Unwirksamkeit wäre das Erhöhungsverlangen rechtlich unbeachtlich) sondern allein der materiellen Begründetheit.

Entgegen der Ansicht der Mieter sei die Begründung des Erhöhungsverlangens mit dem Mietspiegel auch inhaltlich ausreichend. Es entspreche ständiger Rechtsprechung des BGH, das eine Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus auch mit einem an sich nicht einschlägigen Mietspiegel begründet werden könne, wenn die neu verlangte Miete innerhalb der Preisspanne liege, die der Mietspiegel für eine entsprechende Wohnung in einem Mehrfamilienhaus liege. Denn es entspreche einem Erfarungssatz, dass die Miete für Einfamilienhäuser im Regelfall über dier Miete für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liege.Dies genüge, um dem Mieter eine Orientierungshilfe für die Prüfung zu geben, ob die neu verlangte Miete der ortsüblichen Miete entspreche. Mehr sei für die Begründung des Erhöhungsverlangens nicht erforderlich.

Ob die Mieterhöhung im Ergebnis auch der Höhe nach berechtigt ist, habe das Gericht im Streitfall nach den allgemeinen prozessrechtlichen Regelungen festzustellen; dies kann dazu führen, dass im Verfahren ein Sachverständigengutachten einzuholen ist, wenn anders die ortsübliche Miete nicht festzustellen sei. Im vorliegenden Fall konnte der BGH bei der Beweiswürdigung durch das Amtsgericht insoweit keine Fehler feststellen.

 

17.06.2015

Außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsrückständen in der Verbraucherinsolvenz des Mieters - Grenzen des Zurückbehaltungsrechts wegen Mängeln der Mietwohnung
(BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 19/14) mehr

Der Beklagte ist seit dem Jahr 1988 Mieter einer im Eigentum der Klägerin stehenden Wohnung. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 530,90 €.

Auf seinen Antrag wurde am 17. Juni 2010 das Verbraucherinsolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. b BGB. Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Der BGH hat entschieden, dass die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO mit Wirksamwerden der Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung auch auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind.

Die Enthaftungserklärung bewirkt, dass das Mietverhältnis nicht mehr massebefangen ist, sondern in die Verfügungsbefugnis der Vertragsparteien zurückfällt, so dass eine Kündigung grundsätzlich möglich ist. Sinn und Zweck der in § 112 Nr. 1 InsO geregelten Kündigungssperre stehen dem nicht entgegen, denn die Norm dient dem Schutz der Insolvenzmasse und einer möglichen Fortführung des Schuldnerunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutz des bei Insolvenzantragsstellung im Zahlungsverzug befindlichen Mieters/Schuldners vor dem Verlust der Wohnung. Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Verbraucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Das Gleiche gilt auch während des Restschuldbefreiungsverfahrens (§§ 286 ff. InsO).

Soweit das Landgericht dem Beklagten - neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% - monatlich ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages, mithin in Höhe von 80 % zugestanden und daher einen Zahlungsverzug insgesamt verneint hat, hat es das tatrichterliche Beurteilungsermessen durch die schematische Bemessung und zeitlich unbegrenzte Zubilligung des Zurückbehaltungsrechts überschritten.

Es hat die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses außer Acht gelassen und ist darüber hinaus weder dem Zweck des Zurückbehaltungsrechts noch dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit gerecht geworden. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter – vorübergehend – Druck auszuüben, damit dieser – allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft – wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt. Für die Zeit vor der Mängelbeseitigung wird das Äquivalenzverhältnis zwischen der (mangelhaften) Wohnung und der Miete durch die Minderung gewahrt.

Unter Berücksichtigung dessen ist es verfehlt, das Leistungsverweigerungsrecht des Wohnraummieters aus § 320 BGB ohne zeitliche Begrenzung auf einen mehrfachen Betrag der monatlichen Minderung oder der Mangelbeseitigungskosten zu bemessen. Vielmehr kann es redlicherweise nur so lange ausgeübt werden, als es noch seinen Zweck erfüllt, den Vermieter durch den dadurch ausgeübten Druck zur Mangelbeseitigung anzuhalten. Auch muss der insgesamt einbehaltene Betrag in einer angemessenen Relation zu der Bedeutung des Mangels stehen. Der Mieter ist hierdurch nicht rechtlos gestellt, denn unbeschadet des Minderungsrechts kann er u.a. auf Mangelbeseitigung klagen oder in geeigneten Fällen den Mangel – ggf. nach Geltendmachung eines Vorschussanspruchs – selbst beseitigen.

 

10.06.2015

Vorgetäuschter Eigenbedarf:
Täuscht ein Vermieter Eigenbedarf nur vor und zieht der Mieter im Vertrauen auf das Vorliegen des Eigenbedarfs aus, ist der Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Durch einen (gerichtlichen) Räumungsvergleich werden solche Schadensersatzansprüche nur ausgeschlossen, wenn dies zweifelsfrei erkennbar ist. Damit ein stillschweigender Verzicht vorliegt, bedarf es gewichtiger besonderer Umstände; dies kann beispielsweise eine Abstandszahlung in erheblicher Höhe sei.
(Leitsatz des Verfassers)
(BGH, Urteil vom 10.06.2015 - VIII ZR 99/14) mehr


Der Vermieter hatte Eigenbedarf an einer 4-Zimmerwohnung für einen neuen Hausmeister benötigt. Der Mieter zog nicht freiwillig aus. Der Vermieter erhob Räumungsklage. Diese blieb vor dem Amtsgericht ohne Erfolg. Im Berufungsverfahren vor dem Landgericht schlossen die Parteien auf Vorschlag des Gerichts einen Vergleich, wonach der Mieter 6 Monate später ausziehen und sämtliche Verfahrenskosten übernehmen sollte. Außerdem verzichtete er auf sämtliche Räumungsschutzvorschriften. Der Mieter sollte auch schon früher ausziehen können; in diesem Fall sollte er nur bis dahin weiter Miete zahlen.

Statt des Hausmeisters zog anschließend eine andere Familie in die Wohnung ein. Die Mieter verlangten daraufhin Schadensersatz für die Differenz zur jetzt höheren Miete für die neue Wohnung, Umzugskosten, Mehraufwand für den längeren Fußweg zur Arbeit und die Kosten des Räumungsrechtsstreits, insgesamt über 25.000 Euro. Die Klage blieb in den Vorinstanzen erfolglos.

Der BGH hebt das Urteil des Landgerichts auf und verweist den Rechtsstreit zurück. Zwar könne durch einen Räumungsvergleich auch auf etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Eigenbedarfs verzichtet werden. Entgegen der Ansicht der Vorinstanzen genügen die Feststellungen nicht, um einen solchen Verzicht und damit das Entfallen der Ursächlichkeit der Täuschung für den Schaden anzunehmen. Zwar mag das Berufungsgericht davon ausgegangen sein, dass die Berufung erfolgreich, der Räumungsklage also stattgegeben worden wäre, so dass das Zugeständnis einer 6-monatigen Räumungsfrist und das Recht, ggf. auch früher auszuziehen, wenn die Mieter schneller eine neue Wohnung finden, ein Entgegenkommen des Vermieters dargestellt hätte. Ein solches Nachgeben wäre aber so geringfügig, dass daraus nicht geschlossen werden könne, dass der Mieter auf das Vorliegen des Eigenbedarfs als Kündigungsgrund verzichtet hätte. Auch hat das Landgericht im Schadensersatzprozess nicht ausreichend berücksichtigt, dass dem Mieter im Räumungsrechtsstreit vom Gericht mitgeteilt worden war, dass ohne einen Vergleich ein Räumungsurteil gegen ihn ergehen würde.

Die Entscheidung des Landgerichts sei deshalb so falsch, dass an der Unvoreingenommenheit der Kammer gezweifelt werden könne, weshalb der BGH von der Möglichkeit Gebrauch macht, den Rechtsstreit an eine andere Kammer des Landgerichts zurückzuverweisen, damit dort die bislang fehlenden Feststellungen nachgeholt und eine neue Entscheidung getroffen werden könne.
 
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