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Mietrecht Gewerbe


27.05.2015

Nach Kündigung des Gewerbemietvertrags grundsätzlich keine Minderung der bis zur Rückgabe der Räume zu zahlenden Nutzungsentschädigung für nach Kündigung auftretende Mängel.
(BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13) mehr


Leitsätze des BGH:

a) Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache,  die  beim  Fortbestehen  des  Mietverhältnisses  eine  Minderung der  Miete  zur  Folge gehabt  hätte,  führt  grundsätzlich  nicht  dazu,  den  Anspruch  des  Vermieters  auf  Zahlung  einer  Nutzungsentschädigung  in  entsprechender  Anwendung  von  § 536  BGB herabzusetzen  (Fortführung  von BGH Urteil vom 7.Dezember 1960 - VIII ZR 16/60 - NJW 1961, 916).
b) Etwas  anderes  gilt  nur  dann,  wenn  den  Vermieter nach Treu  und Glauben
im  Rahmen  des  Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise  eine  nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

Nach zum Ende Mai 2010 wirksamer Kündigung blieb der Gewerbemieter zunächst in den Mieträumen. Im April 2011 wurde er zur Räumung verurteilt. Bis Dezember 2011 zahlte er die frühere Miete als Nutzungsentschädigung in voller Höhe weiter; danach leistete er keine Zahlungen mehr. Ende April 2012 räumte er die Gewerberäume. Gegen die Zahlungsklage wegen der Nutzungsentschädigung für Januar bis April 2012 verteidigt er sich mit der Begründung, dass es zwischen September 2011 und April 2012 insgesamt 5 Wasserschäden gegeben habe, die auf mangelhafte Dachentwässerung infolge  verstopfter  Fallrohre  und  Dachtraufen zurückzuführen sei. Deshalb sei die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt und die Nutzungsentschädigung gemindert gewesen. Hilfsweise verteidigt er sich mit Schadensersatzansprüchen, da ihm durch die Wasserschäden Waren im Wert von 62.000 Euro vernichtet worden seien.

Die Instanzgerichte haben den ehemaligen Mieter in vollem Umfang verurteilt, seine Einwände also als nicht durchgreifend beurteilt. Diese Entscheidungen bestätigt der BGH.

Nach Ende des Mietverhältnisses, also nach Wirksamwerden der Kündigung Ende Mai 2010, schuldete der Vermieter dem Mieter nicht mehr die Gebrauchsüberlassung der Mietsache sondern sei der ehemalige  Mieter zur Herausgabe verpflichtet. Für einen erst nach Vertragsende auftretenden "Mangel" habe der Vermieter aber nicht mehr einzustehen, da er keine vertraglichen Ansprüche mehr zu erfüllen habe. Vielmehr habe der Mieter als "Mindestschaden" Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete zu zahlen, bis er den Herausgabeanspruch des Vermieters erfüllt hat. Nur wenn ein Mietmangel schon während der Vertragslaufzeit bestanden habe und anschließend weiter verläge, sei bis zu dessen Beseitigung auch nur die - während der Vertragslaufzeit kraft Gesetztes - geminderte Miete als entsprechend geringere Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Etwas anderes könne nur ausnahmsweise gelten, wenn dem Vermieter im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall unter Berücksichtigung der Besonderheiten des beendeten Mietvertrags und der besonderen Belange des Mieters die Erhaltung des zuvor vertraglich geschuldeten Zustands obleigt und ihm dies zumutbar ist. Beispielsweise kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Räume weiter mit Heizung, Strom und Wasser zu versorgen hat, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und er die laufende Nutzungsentschädigung in voller Höhe zahlt, so dass dem Vermieter kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Einen solchen Ausnahmefall hat das Gericht im hier entschiedenen Fall aber nicht gesehen, zumal der Mieter bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden war, bevor erstmals "Mängel" angezeigt wurden.

 

13.05.2015

1. Der Gewerbemieter, der rechtzeitig angekündigte Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung eines Mangels nicht durchführen lässt, ist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel voraussichtlich beseitigt worden wäre, nicht mehr zur Mietminderung berechtigt.
2. Schadensersatzansprüche für z.B. Umsatzeinbußen aufgrund von Instandsetzungsarbeiten stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel (fahrlässig oder vorsätzlich) verschuldet hat.
3. Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann ausnahmsweise auch bei einem Zahlungsrückstand von weniger als einer Monatsmiete zulässig sein. Voraussetzung dafür sind aber besondere Umstände wie z.B. unzureichende Kreditwürdigkeit des Mieters, die finanzielle Situation des Vermieters oder die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands.
(BGH, Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14) mehr



Der Mieter einer Gewerbeeinheit betreibt ein Restaurant. Seit Juli 2011 minderte er die Miete wegen zwischenzeitlich aufgetretener Mängel, zuletzt um monatlich 40 %. Mit Schreiben vom 22.01.2013 kündigte die Vermieterin die Mängelbeseitigung an und bat um Bestätigung, dass der Mieter diese zulassen werde. Der Mieter erklärte, er werde die Maßnahmen (nur) zulassen, wenn vorab eine Regelung wegen der während der angekündigten 6 Wochen Bauzeit entstehenden Verluste eine Regelung getroffen werde. Dies lehnte die Vermieterin ab. Eine Mängelbeseitigung wurde nicht durchgeführt.

Nachdem in der Zeit ab Ankündigung der Mängelbeseitigung insgesamt eine Mietminderung in Höhe eines Betrags von (knapp) mehr als 2 Monatsmieten durchgeführt worden war, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag im Juli 2013 fristlos.Der Mieter widersprach der Kündigung aufgrund der Mietminderung und machte außerdem ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Die Vermieterin klagte auf Räumung. Das Landgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß. Seine Berufung vor dem OLG blieb erfolglos.

Der BGH hebt die Entscheidung auf, da noch nicht alle notwendigen Tatsachen festgestellt worden seien, die zur Entscheidung über den Räumungsanspruch zu klären sind.

Er bestätigt, dass der Mieter nach der angekündigten Mängelbeseitigung nicht mehr zur Mietminderung berechtigt war, allerdings nicht bereits ab Erhalt des Angebots zur Mängelbeseitung, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mangelbeseitigung, wäre sie wie angekündigt begonnen worden, auch abgeschlossen worden wäre. Denn auch dann, wenn der Mieter seiner entsprechenden Duldungspflicht nachgekommen wäre, wäre er bis dahin weiter zur Minderung berechtigt gewesen.

Einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des Umsatzverlustes während der Schließung des Restaurants aufgrund der Instandsetzungsarbeiten verneint er, weil es hierfür an einer fahrlässigen oder vorsätzlichen Verursachung des Mangels durch die Vermieterin, also an ihrem Verschulden fehle. Eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht bestehe nur für anfängliche Mängel, also solche, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorliegen, da hier die sog. Garantiehaftung greife. Treten Mängel später auf, können sich Schadensersatzansprüche aufgrund der Beeinträchtigungen durch Instandsetzungsarbeiten, die der Vermieter ja gerade durchführe, um seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter zu erfüllen, nur ergeben, wenn ein Verschulden des Vermieters in Bezug auf den Mangel vorläge.

Bereits bisher war davon auszugehen, dass ein Gewerbemietvertrag jedenfalls dann fristlos gekündigt werden darf, wenn für 2 aufeinander folgende Monate insgesamt mehr als 1 Monatsmiete beträgt (und sei es auch nur geringfügig mehr als eine Monatsmiete). Der BGH hat nun entschieden, dass eine fristlose Kündigung auch bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete oder sogar noch weniger, möglicherweise auch nur einer halben Monatsmiete, berechtigt sein kann - allerdings nur, wenn ausnahmsweise besondere Umstände vorliegen, die eine solche Reduzierung der Anforderungen rechtfertigen. Solche besonderen Umstände können die fehlende Kreditwürdigkeit des Mieters sein, aber auch die besondere finanzielle Situation des Vermieters, wenn er auf die entsprechenden Einnahmen dringend angewiesen ist. Ohne solche besondere Umstände bleibt es aber dabei, dass eine fristlose Kündigung bei einem Rückstand von lediglich einer Monatsmiete oder weniger für zwei aufeinander folgende Monate nicht zulässig sein soll.


 

05.11.2014

Weder die Ausübung einer Verlängerungsoption durch den Mieter noch die Vereinbarung höherer Betriebskostenvorauszahlungen schließen Mängelansprüche des Mieters aus, auch wenn er sich diese Mängelrechte nicht jeweils ausdrücklich vorbehält.
(BGH, Urteil vom 05.11.2014 - XII ZR 15/12) mehr

Die Mieter von Artpraxisräumen hatten nach Ablauf der festen Vertragslaufzeit von 10 Jahren die beiden folgenden Optionen zur Vertragsverlängerung um jeweilis 5 Jahre wahrgenommen. Vor Ausübung der zweiten Verlängerungsoption hatten sie Mängelansprüche geltend gemacht und die Miete seitdem "unter Vorbehalt" gezahlt. Ebenfalls vor Ausübung dieser zweiten Verlängerungsoption und vor Mängelanzeige hatten die Parteien die Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart. Mit der Klage verlangen die Mieter die Rückzahlung der im Hinblick auf die behaupteten Mietminderungsansprüche überzahlten Mietanteile. Der Vermieter verteidigte sich u.a. mit der Begründung, dass sich die Mieter die Mängelrechte bei Ausübung der zweiten Verlängerungsoption nicht vorbehalten hätten und daher gemäß § 536 b BGB (Kenntnis des Mieters vom Mangel bei Vertragsabschluss oder Annahme) mit allen Mängelrechten ausgeschlossen seien.
Nachdem das erstinstanzliche Gericht den Mietern noch überwiegend Recht gegeben hatte, wies das Berufungsgericht die Klage insgesamt insbesondere mit der Begründung ab, § 536 b BGB, der Mängelrechte ausschließt, wenn der Mieter den Mangel bereits bei Vertragsabschluss kennt, sei auf den vorliegenden Fall der Ausübung einer Verlängerungsoption entsprechend anzuwenden.

Die hiergegen gerichtete Revision der Mieter hat Erfolg. Entgegen der Entscheidung des Berufungsgerichts und der überwiegenden Ansicht in der Literatur sei § 536 b BGB auf den Fall der Ausübung einer vereinbarten Verlänmgerungsoption weder unmittelbar noch entsprechend anzuwenden. Durch die Ausübung der im ursprünglichen Vertrag vereinbarten Verlängerungsoption werde lediglich der ursprüngliche Mietvertrag fortgesetzt und kein neues Mietverhältnis begründet.

Auch die einvernehmliche Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen führe nicht zu einem Verlust der Mängelrechte; das Gesetz unterscheide inwsoweit ausdrücklich zwischen Mänglerechten bei Vertragsbeginn (§ 536 b BGB) und solchen, die erst während des laufenden Mietverhältnisses entstehen (§ 536 c BGB). Zudem sei über die Vorauszahlungen abzurechnen.


 
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