( 030 )
31 98 52 60

Mietrecht Gewerbe


Laden-Schließung wegen Corona: keine Minderung der Miete oder Pacht

08.10.2021  |  Beschränkungen der Öffnung wegen SARS-CoV2-Bekämpfung stellen keinen Mietmangel dar - "Störung der Geschäftsgrundlage" nur bei relevanten Tatsachen möglich
(OLG Frankfurt/M., Urteile vom 17.09.2021 - 2 U 147/20 und 2 U 18/21) mehr


Mit heute veröffentlichten Urteilen vom 17.09.2021 (2 U 147/20 und 2 U 18/21) hat das Oberlandesgericht Frankfurt/M. Folgendes entschieden:

Die in der hessischen Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus angeordneten Beschränkungen für Einzelhandelsgeschäfte und Gaststätten begründen weder einen zu Minderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten noch führen sie zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung. Ob eine Anpassung des Vertrages wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage vorzunehmen ist, ist unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles zu entscheiden.

Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat mit zwei heute veröffentlichten Entscheidungen im Ergebnis die Minderungsbegehren zurückgewiesen.

1.
Im ersten Fall betrieb die Klägerin in Frankfurt als Teil einer bundesweiten Kette ein Sushi-Restaurant. Sie hatte die Räume von dem Beklagten gemietet. Im Zusammenhang mit den hessischen Verordnungen zur Bekämpfung des Corona-Virus konnte das Lokal zeitweilig nicht betrieben werden. Die Klägerin begehrt die Feststellung, dass sie während der Zeit der behördlichen Beschränkungen nicht zur vollen Mietzinszahlung verpflichtet gewesen ist. Das Landgericht hatte die Klage abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte auch vor dem OLG keinen Erfolg.

Die Klägerin könne nicht Minderung der Miete verlangen, bestätigte das OLG. Die Mietsache sei nicht mangelhaft gewesen. Der Vermieter schuldete allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können. Er schuldete dagegen nicht die Überlassung des Betriebs selbst. Das so genannte Verwendungsrisiko trage vielmehr der Mieter. Dem Vermieter sei die von ihm geschuldete Leistung auch nicht unmöglich geworden. Er habe weiterhin die Räumlichkeiten in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen können.

Schließlich könne auch keine Herabsetzung des Mietzinses wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage verlangt werden. Die Folgen der Corona-Pandemie führten zwar zu einer solchen schwerwiegenden Störung. Es könne davon ausgegangen werden, dass die Parteien bei Kenntnis einer solchen Pandemie eine zeitweise Mietminderung vereinbart hätten. Hier sei aber nicht feststellbar, dass der Mieterin unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar sei. Zu berücksichtigen sei dabei maßgeblich die vertragliche und/oder gesetzliche Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter treffe. Beachtlich seien zudem die wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien. Hier seien ganz erhebliche Darlehensverpflichtungen auf Seiten des Vermieters mit zu gewichten. Im Ergebnis sei dem Vermieter eine Herabsetzung der Miete nicht zumutbar.

2.
In dem zweiten Fall begehrt die Verpächterin ausstehende Pachtzahlungen. Die Pächterin hatte den Vertrag über die Nutzung einer Gaststätte in Wiesbaden wegen der behördlichen Untersagung, Gäste in der Pandemiezeit zu bewirten, am 24.3.2020 außerordentlich gekündigt. Sie räumte das Lokal und stellte alle Zahlungen ein. Das Landgericht hatte die Zahlungsklage abgewiesen. Die Berufung der Verpächterin hatte vor dem OLG Erfolg.

Die Verpächterin hat einen Anspruch auf die Pachtzahlungen ab Mai 2020, urteilte das OLG. Der Vertrag sei nicht durch die außerordentlichen Kündigungen der Pächterin beendet worden. Die pandemiebedingten allgemeinen hoheitlichen Maßnahmen rechtfertigten keine außerordentliche Kündigung. Sie beträfen das Verwendungsrisiko des Pächters, nicht aber die Gebrauchsgewährungspflicht der Verpächter. Der Verpächter habe grundsätzlich nur die Möglichkeit des Gebrauchs zu verschaffen und hierzu die Pachtsachen in einem dem Verwendungszweck entsprechenden Zustand zu halten. Der Verpächter „schulde aber nicht die Überlassung des Betriebs selbst, sondern nur die Überlassung der dazu notwendigen Räume“, betonte das OLG. Insoweit sei ein Pachtvertrag ebenso zu behandeln wie ein Mietvertrag. Auch der Pächter trage das Verwendungsrisiko (in Form der sog. Fruchtziehung).

Die Pachthöhe sei auch nicht aufgrund der behördlichen Beschränkungen gemindert. Die auf Basis des Infektionsschutzgesetzes erfolgten Anordnungen hätten sich nicht gegen das Pachtobjekt selbst, sondern allein gegen die Geschäftsausübung gerichtet.

Es liege auch kein Fall der Unmöglichkeit vor. Die Verpächterin habe die Räume in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen.

Es bestehe auch kein Anspruch auf Anpassung des Mietzinses wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage. Durch den Eintritt der Pandemie und die damit verbundenen Beschränkungen habe sich diese zwar schwerwiegend verändert. Die Folgen der Pandemie griffen ganz erheblich in den Geschäftsbetrieb der Pächterin ein und beseitigten die Nutzbarkeit der Räume. Eine Anpassung des Pachtzinses sei zum einen allerdings bereits zu keinem Zeitpunkt verlangt worden. Zum anderen müsste die unveränderte Fortführung des Vertrages zu der ursprünglichen Pachthöhe für die Pächterin unzumutbar sein. Dies wäre anhand von Umsatzeinbußen, etwaigen Einsparungen, etwaigen staatlichen Hilfen oder sonstigen relevanten Umständen darzulegen. Da die Pächterin selbst den Betrieb eingestellt hatte, bevor die Betriebsbeschränkungen Auswirkungen auf ihr Geschäft zeigten, könne dies nicht festgestellt werden.

Die Entscheidungen sind nicht rechtskräftig. Der Senat hat in beiden Fällen wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.
(PM Nr. 63/2021 v. 08.10.2021)


 

Gewerbemietfläche um 10 % zu klein? Regelmäßig unbeachtlich

08.01.2021  |  Gewerbefläche kleiner als vertraglich vereinbart: 10 %-Grenze grundsätzlich maßgeblich - es kommt auf die "erhebliche Gebrauchsminderung" an
(BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19) mehr

Der Bundesgerichtshf hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 25.11.2020 (XII ZR 40/19) folgendes entschieden:

Weicht die tatsächliche Mietfläche einer Gewerbemieteinheit eine um weniger als 10 % geringere Größe als die vertraglich vereinbarte Fläche auf, ist eine entsprechende Mietminderung nur dann zu berücksichtigen, wenn hierdurch der vertragsgemäße Gebrauch konkret beeinträchtigt wird.

Nach dem zum Betrieb einer Ballettschule geschlossenen Gewerbemietvertrag sollten die Mieträume ca. 300 m² groß sein. Etwa ein Jahr nach Vertragsabschluss und entsprechend langer Nutzung der Räume durch die Mieter teilte die Vermieterin mit, dass aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten die tatsächliche Mietfläche ca. 10 m² kleiner als im Vertrag angegeben sei. Außerdem sei ein Flur, der den einzigen Zugang zu einer benachbarten Mietfläche darstelle, im als Anlage zum Mietvertrag genommenen Grundriss versehentlich als zur Mietfläche der hiesigen Mieterin gehörend dargestellt worden. Die Vermieterin bat die Mieterin daher um Unterzeichnung eines Nachtrags, durch den die tatsächliche Mietfläche richtig angegeben werden sollte; die Miethöhe sollte sich dabei nicht ändern.

Die Mieterin lehnte es ab, diesen Nachtrag zu unterschreiben. Vielmehr verlangte sie umgekehrt die Bestätigung der Vermieterin, dass die Bruttomiete wegen der Flächenabweichung um 10 % gemindert sei.

Nachdem die Vermieterin dies ablehnte, erhob die Mieterin Klage auf Feststellung ihres Rechts, die Miete um 10 % mindern zu dürfen. Das Landgericht wie die Klage ab, das Oberlandesgericht wies die Berufung der Mieterin zurück. Diese legte beim Bundesgerichtshof (BGH) Revision ein – ohne Erfolg.

Der BGH bestätigt ausdrücklich die rechtliche Bewertung der Vorinstanzen, dass sich aus dem Umstand, dass der Flur zwar im dem Mietvertrag anliegenden Grundriss als zur hiesigen Mietfläche gekennzeichnet ist, dieser Flur aber von den beiden nebeneinanderliegenden Mieteinheiten gemeinsam als (einziger) Zugang genutzt werde, bereits kein Mietmangel ergebe. Dass dieser Flur der einzige Zugang (auch) zur benachbarten Mieteinheit sei, sei aus dem Grundriss ohne weiteres ersichtlich, so dass die Mieterin von einer gemeinsamen Nutzung dieser Fläche ausgehen musste. Durch den Mitgebrauch des Nachbarn ergebe sich aber keine Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeiten für die Mieterin.

Hinsichtlich der um ca. 10 m² kleineren Mietfläche liegt zwar mietrechtlich ein Sachmangel vor. Zu einer Mietminderung berechtigt ein Sachmangel aber nach dem Gesetz (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur, wenn hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB „nicht nur unerheblich beeinträchtigt“ ist. die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeit der Beeinträchtigung muss der Mieter konkret darlegen und beweisen.

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % wird nach der Rechtsprechung des BGH sowohl für Wohnraum-, als auch für Gewerbemieträume unterstellt, dass diese Abweichung „erheblich“ ist. Die Grenze von 10 % ist aus Praktikabilitätsgründen gezogen worden. Ihr liegt die Annahme zugrunde, dass die Flächengröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Mieträume sei und eine Abweichung von mehr als 10 % deshalb grundsätzlich immer „erheblich“ sei. In diesen Fällen muss der Mieter also die Erheblichkeit seiner Gebrauchsbeeinträchtigung nicht weiter darlegen; sie wird als gegeben unterstellt.

Bei einer Flächenabweichung von weniger als 10 % fehlt es an einer tatsächlichen Vermutung, dass eine „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt.  Auch in diesen Fällen ist eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung und dementsprechend eine Mietminderung möglich; der Mieter muss aber, entsprechend den allgemeinen prozessualen Grundsätzen, konkrete Umstände vortragen und ggf. beweisen, aus denen sich eine solche „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung ergibt. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin hierzu überhaupt keine Angaben gemacht, sondern sich nur auf die kleinere Fläche berufen. Da somit keine „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung festzustellen war, lehnte auch der BGH es ab, der Mieterin ein Recht zur Mietminderung zuzusprechen.

 

27.05.2015

Nach Kündigung des Gewerbemietvertrags grundsätzlich keine Minderung der bis zur Rückgabe der Räume zu zahlenden Nutzungsentschädigung für nach Kündigung auftretende Mängel.
(BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13) mehr


Leitsätze des BGH:

a) Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache,  die  beim  Fortbestehen  des  Mietverhältnisses  eine  Minderung der  Miete  zur  Folge gehabt  hätte,  führt  grundsätzlich  nicht  dazu,  den  Anspruch  des  Vermieters  auf  Zahlung  einer  Nutzungsentschädigung  in  entsprechender  Anwendung  von  § 536  BGB herabzusetzen  (Fortführung  von BGH Urteil vom 7.Dezember 1960 - VIII ZR 16/60 - NJW 1961, 916).
b) Etwas  anderes  gilt  nur  dann,  wenn  den  Vermieter nach Treu  und Glauben
im  Rahmen  des  Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise  eine  nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

Nach zum Ende Mai 2010 wirksamer Kündigung blieb der Gewerbemieter zunächst in den Mieträumen. Im April 2011 wurde er zur Räumung verurteilt. Bis Dezember 2011 zahlte er die frühere Miete als Nutzungsentschädigung in voller Höhe weiter; danach leistete er keine Zahlungen mehr. Ende April 2012 räumte er die Gewerberäume. Gegen die Zahlungsklage wegen der Nutzungsentschädigung für Januar bis April 2012 verteidigt er sich mit der Begründung, dass es zwischen September 2011 und April 2012 insgesamt 5 Wasserschäden gegeben habe, die auf mangelhafte Dachentwässerung infolge  verstopfter  Fallrohre  und  Dachtraufen zurückzuführen sei. Deshalb sei die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt und die Nutzungsentschädigung gemindert gewesen. Hilfsweise verteidigt er sich mit Schadensersatzansprüchen, da ihm durch die Wasserschäden Waren im Wert von 62.000 Euro vernichtet worden seien.

Die Instanzgerichte haben den ehemaligen Mieter in vollem Umfang verurteilt, seine Einwände also als nicht durchgreifend beurteilt. Diese Entscheidungen bestätigt der BGH.

Nach Ende des Mietverhältnisses, also nach Wirksamwerden der Kündigung Ende Mai 2010, schuldete der Vermieter dem Mieter nicht mehr die Gebrauchsüberlassung der Mietsache sondern sei der ehemalige  Mieter zur Herausgabe verpflichtet. Für einen erst nach Vertragsende auftretenden "Mangel" habe der Vermieter aber nicht mehr einzustehen, da er keine vertraglichen Ansprüche mehr zu erfüllen habe. Vielmehr habe der Mieter als "Mindestschaden" Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete zu zahlen, bis er den Herausgabeanspruch des Vermieters erfüllt hat. Nur wenn ein Mietmangel schon während der Vertragslaufzeit bestanden habe und anschließend weiter verläge, sei bis zu dessen Beseitigung auch nur die - während der Vertragslaufzeit kraft Gesetztes - geminderte Miete als entsprechend geringere Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Etwas anderes könne nur ausnahmsweise gelten, wenn dem Vermieter im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall unter Berücksichtigung der Besonderheiten des beendeten Mietvertrags und der besonderen Belange des Mieters die Erhaltung des zuvor vertraglich geschuldeten Zustands obleigt und ihm dies zumutbar ist. Beispielsweise kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Räume weiter mit Heizung, Strom und Wasser zu versorgen hat, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und er die laufende Nutzungsentschädigung in voller Höhe zahlt, so dass dem Vermieter kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Einen solchen Ausnahmefall hat das Gericht im hier entschiedenen Fall aber nicht gesehen, zumal der Mieter bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden war, bevor erstmals "Mängel" angezeigt wurden.

 

13.05.2015

1. Der Gewerbemieter, der rechtzeitig angekündigte Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung eines Mangels nicht durchführen lässt, ist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel voraussichtlich beseitigt worden wäre, nicht mehr zur Mietminderung berechtigt.
2. Schadensersatzansprüche für z.B. Umsatzeinbußen aufgrund von Instandsetzungsarbeiten stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel (fahrlässig oder vorsätzlich) verschuldet hat.
3. Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann ausnahmsweise auch bei einem Zahlungsrückstand von weniger als einer Monatsmiete zulässig sein. Voraussetzung dafür sind aber besondere Umstände wie z.B. unzureichende Kreditwürdigkeit des Mieters, die finanzielle Situation des Vermieters oder die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands.
(BGH, Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14) mehr



Der Mieter einer Gewerbeeinheit betreibt ein Restaurant. Seit Juli 2011 minderte er die Miete wegen zwischenzeitlich aufgetretener Mängel, zuletzt um monatlich 40 %. Mit Schreiben vom 22.01.2013 kündigte die Vermieterin die Mängelbeseitigung an und bat um Bestätigung, dass der Mieter diese zulassen werde. Der Mieter erklärte, er werde die Maßnahmen (nur) zulassen, wenn vorab eine Regelung wegen der während der angekündigten 6 Wochen Bauzeit entstehenden Verluste eine Regelung getroffen werde. Dies lehnte die Vermieterin ab. Eine Mängelbeseitigung wurde nicht durchgeführt.

Nachdem in der Zeit ab Ankündigung der Mängelbeseitigung insgesamt eine Mietminderung in Höhe eines Betrags von (knapp) mehr als 2 Monatsmieten durchgeführt worden war, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag im Juli 2013 fristlos.Der Mieter widersprach der Kündigung aufgrund der Mietminderung und machte außerdem ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Die Vermieterin klagte auf Räumung. Das Landgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß. Seine Berufung vor dem OLG blieb erfolglos.

Der BGH hebt die Entscheidung auf, da noch nicht alle notwendigen Tatsachen festgestellt worden seien, die zur Entscheidung über den Räumungsanspruch zu klären sind.

Er bestätigt, dass der Mieter nach der angekündigten Mängelbeseitigung nicht mehr zur Mietminderung berechtigt war, allerdings nicht bereits ab Erhalt des Angebots zur Mängelbeseitung, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mangelbeseitigung, wäre sie wie angekündigt begonnen worden, auch abgeschlossen worden wäre. Denn auch dann, wenn der Mieter seiner entsprechenden Duldungspflicht nachgekommen wäre, wäre er bis dahin weiter zur Minderung berechtigt gewesen.

Einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des Umsatzverlustes während der Schließung des Restaurants aufgrund der Instandsetzungsarbeiten verneint er, weil es hierfür an einer fahrlässigen oder vorsätzlichen Verursachung des Mangels durch die Vermieterin, also an ihrem Verschulden fehle. Eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht bestehe nur für anfängliche Mängel, also solche, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorliegen, da hier die sog. Garantiehaftung greife. Treten Mängel später auf, können sich Schadensersatzansprüche aufgrund der Beeinträchtigungen durch Instandsetzungsarbeiten, die der Vermieter ja gerade durchführe, um seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter zu erfüllen, nur ergeben, wenn ein Verschulden des Vermieters in Bezug auf den Mangel vorläge.

Bereits bisher war davon auszugehen, dass ein Gewerbemietvertrag jedenfalls dann fristlos gekündigt werden darf, wenn für 2 aufeinander folgende Monate insgesamt mehr als 1 Monatsmiete beträgt (und sei es auch nur geringfügig mehr als eine Monatsmiete). Der BGH hat nun entschieden, dass eine fristlose Kündigung auch bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete oder sogar noch weniger, möglicherweise auch nur einer halben Monatsmiete, berechtigt sein kann - allerdings nur, wenn ausnahmsweise besondere Umstände vorliegen, die eine solche Reduzierung der Anforderungen rechtfertigen. Solche besonderen Umstände können die fehlende Kreditwürdigkeit des Mieters sein, aber auch die besondere finanzielle Situation des Vermieters, wenn er auf die entsprechenden Einnahmen dringend angewiesen ist. Ohne solche besondere Umstände bleibt es aber dabei, dass eine fristlose Kündigung bei einem Rückstand von lediglich einer Monatsmiete oder weniger für zwei aufeinander folgende Monate nicht zulässig sein soll.


 
© 2021 SCHULZ KLUGE PARTNER

Aktuelle Seite:  Aktuelles - Aktuelle Rechtsprechung - Mietrecht Gewerbe