( 030 )
31 98 52 60

Mietrecht Gewerbe


Mietzahlungspflicht bei coronabedingter Geschäftsschließung?

12.01.2022  |  Betrieb wegen Pandemie geschlossen: Für Gewerbemieter kann zwar Anspruch auf Vertragsanpassung bestehen - allerdings nur bei Unzumutbarkeit der bisherigen Konditionen und nur nach Abwägung im Einzelfall
(BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21) mehr


Der u.a. für das gewerbliche Mietrecht zuständige XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit Urteil vom 12.01.2022 (XII ZR 8/21) Folgendes entschieden:

im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, kommt grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht. Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind.

Sachverhalt:
Die Beklagte hat von der Klägerin Räumlichkeiten zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs gemietet. Aufgrund des sich im März 2020 in Deutschland verbreitenden SARS-CoV-2-Virus (COVID-19-Pandemie) erließ das Sächsische Staatsministerium für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt am 18. und am 20. März 2020 Allgemeinverfügungen, aufgrund derer die Beklagte ihr Textileinzelhandelsgeschäft im Mietobjekt vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste.

Infolge der behördlich angeordneten Betriebsschließung entrichtete die Beklagte für den Monat April 2020 keine Miete.

Bisheriger Prozessverlauf:
Das Landgericht hat die Beklagte zur Zahlung der Miete für den Monat April 2020 in Höhe von 7.854,00 € verurteilt.

Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die erstinstanzliche Entscheidung aufgehoben und die Beklagte - unter Abweisung der Klage im Übrigen - zur Zahlung von nur 3.720,09 € verurteilt. Infolge des Auftretens der COVID-19-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung auf Grundlage der Allgemeinverfügungen sei eine Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrags i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB eingetreten, die eine Anpassung des Vertrags dahin gebiete, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Auf die Revisionen der Klägerin, die nach wie vor die volle Miete verlangt, und der Beklagten, die ihren Klageabweisungsantrag weiterverfolgt, hat der Bundesgerichtshof das Urteil des Oberlandesgerichts aufgehoben und die Sache an dieses zurückverwiesen.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB in Betracht kommt.

Die Anwendbarkeit der mietrechtlichen Gewährleistungsvorschriften und der Regelungen des allgemeinen schuldrechtlichen Leistungsstörungsrechts, insbesondere des § 313 BGB zum Wegfall der Geschäftsgrundlage, ist nicht durch die für die Zeit vom 1. April 2020 bis zum 30. September 2022 geltende Vorschrift des Art. 240 § 2 EGBGB ausgeschlossen. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass diese Vorschrift nach ihrem eindeutigen Wortlaut und ihrem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel hat und nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aussagt.

Die auf den Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums beruhende Betriebsschließung hat jedoch nicht zu einem Mangel des Mietgegenstands i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB geführt, weshalb das Oberlandesgericht zu Recht eine Minderung der Miete nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt hat. Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht. Die mit der Schließungsanordnung verbundene Gebrauchsbeschränkung der Beklagten erfüllt diese Voraussetzung nicht. Die behördlich angeordnete Geschäftsschließung knüpft allein an die Nutzungsart und den sich daraus ergebenden Publikumsverkehr an, der die Gefahr einer verstärkten Verbreitung des SARS-CoV-2-Virus begünstigt und der aus Gründen des Infektionsschutzes untersagt werden sollte.

Durch die Allgemeinverfügung wird jedoch weder der Beklagten die Nutzung der angemieteten Geschäftsräume im Übrigen noch der Klägerin tatsächlich oder rechtlich die Überlassung der Mieträumlichkeiten verboten. Das Mietobjekt stand daher trotz der Schließungsanordnung weiterhin für den vereinbarten Mietzweck zur Verfügung. Das Vorliegen eines Mangels i.S.v. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ergibt sich auch nicht aus dem im vorliegenden Fall vereinbarten Mietzweck der Räumlichkeiten zur "Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art, sowie Waren des täglichen Ge- und Verbrauchs". Die Beklagte konnte nicht davon ausgehen, dass die Klägerin mit der Vereinbarung des konkreten Mietzwecks eine unbedingte Einstandspflicht auch für den Fall einer hoheitlich angeordneten Öffnungsuntersagung im Falle einer Pandemie übernehmen wollte.

Dem Mieter von gewerblich genutzten Räumen kann jedoch im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erfolgt, grundsätzlich ein Anspruch auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB zustehen. Dies hat das Berufungsgericht im Ausgangspunkt zutreffend erkannt; seine Erwägungen zu einer möglichen Vertragsanpassung sind jedoch nicht frei von Rechtsfehlern.

Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen, Kontakt- und Zugangsbeschränkungen und der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland während des ersten Lockdowns im Frühjahr 2020 ist im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen. Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. Diese Erwartung der Parteien wurde dadurch schwerwiegend gestört, dass die Beklagte aufgrund der zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie erlassenen Allgemeinverfügungen ihr Geschäftslokal in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 schließen musste.

Dafür, dass bei einer zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie behördlich angeordneten Betriebsschließung die tatsächliche Voraussetzung des § 313 Abs. 1 Satz 1 BGB einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage erfüllt ist, spricht auch die neu geschaffene Vorschrift des Art. 240 § 7 EGBGB. Danach wird vermutet, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB, der zur Grundlage des Mietvertrags geworden ist, nach Vertragsschluss schwerwiegend verändert hat, wenn vermietete Grundstücke oder vermietete Räume, die keine Wohnräume sind, infolge staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie für den Betrieb des Mieters nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung verwendbar sind.

Allein der Wegfall der Geschäftsgrundlage gem. § 313 Abs. 1 BGB berechtigt jedoch noch nicht zu einer Vertragsanpassung. Vielmehr verlangt die Vorschrift als weitere Voraussetzung, dass dem betroffenen Vertragspartner unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zugemutet werden kann.

Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters wie im vorliegenden Fall auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie wie einer Betriebsschließung für einen gewissen Zeitraum, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Denn die wirtschaftlichen Nachteile, die ein gewerblicher Mieter aufgrund einer pandemiebedingten Betriebsschließung erlitten hat, beruhen nicht auf unternehmerischen Entscheidungen oder der enttäuschten Vorstellung, in den Mieträumen ein Geschäft betreiben zu können, mit dem Gewinne erwirtschaftet werden. Sie sind vielmehr Folge der umfangreichen staatlichen Eingriffe in das wirtschaftliche und gesellschaftliche Leben zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie, für die keine der beiden Mietvertragsparteien verantwortlich gemacht werden kann. Durch die COVID-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden.

Dies bedeutet aber nicht, dass der Mieter stets eine Anpassung der Miete für den Zeitraum der Schließung verlangen kann. Ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, bedarf auch in diesem Fall einer umfassenden Abwägung, bei der sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen sind (§ 313 Abs. 1 BGB). Eine pauschale Betrachtungsweise wird den Anforderungen an dieses normative Tatbestandsmerkmal der Vorschrift nicht gerecht.

Deshalb kommt die vom Oberlandesgericht vorgenommene Vertragsanpassung dahingehend, dass ohne Berücksichtigung der konkreten Umstände die Miete für den Zeitraum der Geschäftsschließung grundsätzlich um die Hälfte herabgesetzt wird, weil das Risiko einer pandemiebedingten Gebrauchsbeschränkung der Mietsache keine der beiden Mietvertragsparteien allein trifft, nicht in Betracht.

Es bedarf vielmehr einer umfassenden und auf den Einzelfall bezogenen Abwägung, bei der zunächst von Bedeutung ist, welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind. Diese werden bei einem gewerblichen Mieter primär in einem konkreten Umsatzrückgang für die Zeit der Schließung bestehen, wobei jedoch nur auf das konkrete Mietobjekt und nicht auf einen möglichen Konzernumsatz abzustellen ist. Zu berücksichtigen kann auch sein, welche Maßnahmen der Mieter ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern.

Da eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage aber nicht zu einer Überkompensierung der entstandenen Verluste führen darf, sind bei der Prüfung der Unzumutbarkeit grundsätzlich auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Dabei können auch Leistungen einer ggf. einstandspflichtigen Betriebsversicherung des Mieters zu berücksichtigen sein. Staatliche Unterstützungsmaßnahmen, die nur auf Basis eines Darlehens gewährt wurden, bleiben hingegen bei der gebotenen Abwägung außer Betracht, weil der Mieter durch sie keine endgültige Kompensation der erlittenen Umsatzeinbußen erreicht.

Eine tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz des Mieters ist nicht erforderlich.

Schließlich sind bei der gebotenen Abwägung auch die Interessen des Vermieters in den Blick zu nehmen.

Das Oberlandesgericht hat nach der Zurückverweisung nunmehr zu prüfen, welche konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen die Geschäftsschließung in dem streitgegenständlichen Zeitraum für die Beklagte hatte und ob diese Nachteile ein Ausmaß erreicht haben, das eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich macht.
(PM Nr. 004/2022 v. 12.01.2022)


 

Gewerbemietfläche um 10 % zu klein? Regelmäßig unbeachtlich

08.01.2021  |  Gewerbefläche kleiner als vertraglich vereinbart: 10 %-Grenze grundsätzlich maßgeblich - es kommt auf die "erhebliche Gebrauchsminderung" an
(BGH, Urteil vom 25.11.2020 - XII ZR 40/19) mehr

Der Bundesgerichtshf hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 25.11.2020 (XII ZR 40/19) folgendes entschieden:

Weicht die tatsächliche Mietfläche einer Gewerbemieteinheit eine um weniger als 10 % geringere Größe als die vertraglich vereinbarte Fläche auf, ist eine entsprechende Mietminderung nur dann zu berücksichtigen, wenn hierdurch der vertragsgemäße Gebrauch konkret beeinträchtigt wird.

Nach dem zum Betrieb einer Ballettschule geschlossenen Gewerbemietvertrag sollten die Mieträume ca. 300 m² groß sein. Etwa ein Jahr nach Vertragsabschluss und entsprechend langer Nutzung der Räume durch die Mieter teilte die Vermieterin mit, dass aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten die tatsächliche Mietfläche ca. 10 m² kleiner als im Vertrag angegeben sei. Außerdem sei ein Flur, der den einzigen Zugang zu einer benachbarten Mietfläche darstelle, im als Anlage zum Mietvertrag genommenen Grundriss versehentlich als zur Mietfläche der hiesigen Mieterin gehörend dargestellt worden. Die Vermieterin bat die Mieterin daher um Unterzeichnung eines Nachtrags, durch den die tatsächliche Mietfläche richtig angegeben werden sollte; die Miethöhe sollte sich dabei nicht ändern.

Die Mieterin lehnte es ab, diesen Nachtrag zu unterschreiben. Vielmehr verlangte sie umgekehrt die Bestätigung der Vermieterin, dass die Bruttomiete wegen der Flächenabweichung um 10 % gemindert sei.

Nachdem die Vermieterin dies ablehnte, erhob die Mieterin Klage auf Feststellung ihres Rechts, die Miete um 10 % mindern zu dürfen. Das Landgericht wie die Klage ab, das Oberlandesgericht wies die Berufung der Mieterin zurück. Diese legte beim Bundesgerichtshof (BGH) Revision ein – ohne Erfolg.

Der BGH bestätigt ausdrücklich die rechtliche Bewertung der Vorinstanzen, dass sich aus dem Umstand, dass der Flur zwar im dem Mietvertrag anliegenden Grundriss als zur hiesigen Mietfläche gekennzeichnet ist, dieser Flur aber von den beiden nebeneinanderliegenden Mieteinheiten gemeinsam als (einziger) Zugang genutzt werde, bereits kein Mietmangel ergebe. Dass dieser Flur der einzige Zugang (auch) zur benachbarten Mieteinheit sei, sei aus dem Grundriss ohne weiteres ersichtlich, so dass die Mieterin von einer gemeinsamen Nutzung dieser Fläche ausgehen musste. Durch den Mitgebrauch des Nachbarn ergebe sich aber keine Beeinträchtigung der Gebrauchsmöglichkeiten für die Mieterin.

Hinsichtlich der um ca. 10 m² kleineren Mietfläche liegt zwar mietrechtlich ein Sachmangel vor. Zu einer Mietminderung berechtigt ein Sachmangel aber nach dem Gesetz (§ 536 Abs. 1 Satz 2 BGB) nur, wenn hierdurch die Tauglichkeit der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB „nicht nur unerheblich beeinträchtigt“ ist. die für eine Mietminderung erforderliche Erheblichkeit der Beeinträchtigung muss der Mieter konkret darlegen und beweisen.

Bei einer Flächenabweichung von mehr als 10 % wird nach der Rechtsprechung des BGH sowohl für Wohnraum-, als auch für Gewerbemieträume unterstellt, dass diese Abweichung „erheblich“ ist. Die Grenze von 10 % ist aus Praktikabilitätsgründen gezogen worden. Ihr liegt die Annahme zugrunde, dass die Flächengröße ein wesentliches Merkmal für den Nutzwert der Mieträume sei und eine Abweichung von mehr als 10 % deshalb grundsätzlich immer „erheblich“ sei. In diesen Fällen muss der Mieter also die Erheblichkeit seiner Gebrauchsbeeinträchtigung nicht weiter darlegen; sie wird als gegeben unterstellt.

Bei einer Flächenabweichung von weniger als 10 % fehlt es an einer tatsächlichen Vermutung, dass eine „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung vorliegt.  Auch in diesen Fällen ist eine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung und dementsprechend eine Mietminderung möglich; der Mieter muss aber, entsprechend den allgemeinen prozessualen Grundsätzen, konkrete Umstände vortragen und ggf. beweisen, aus denen sich eine solche „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung ergibt. Im vorliegenden Fall hatte die Mieterin hierzu überhaupt keine Angaben gemacht, sondern sich nur auf die kleinere Fläche berufen. Da somit keine „erhebliche“ Gebrauchsbeeinträchtigung festzustellen war, lehnte auch der BGH es ab, der Mieterin ein Recht zur Mietminderung zuzusprechen.

 

27.05.2015

Nach Kündigung des Gewerbemietvertrags grundsätzlich keine Minderung der bis zur Rückgabe der Räume zu zahlenden Nutzungsentschädigung für nach Kündigung auftretende Mängel.
(BGH, Urteil vom 27.05.2015 - XII ZR 66/13) mehr


Leitsätze des BGH:

a) Eine erstmals nach Vertragsbeendigung eingetretene Verschlechterung der Mietsache,  die  beim  Fortbestehen  des  Mietverhältnisses  eine  Minderung der  Miete  zur  Folge gehabt  hätte,  führt  grundsätzlich  nicht  dazu,  den  Anspruch  des  Vermieters  auf  Zahlung  einer  Nutzungsentschädigung  in  entsprechender  Anwendung  von  § 536  BGB herabzusetzen  (Fortführung  von BGH Urteil vom 7.Dezember 1960 - VIII ZR 16/60 - NJW 1961, 916).
b) Etwas  anderes  gilt  nur  dann,  wenn  den  Vermieter nach Treu  und Glauben
im  Rahmen  des  Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise  eine  nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

Nach zum Ende Mai 2010 wirksamer Kündigung blieb der Gewerbemieter zunächst in den Mieträumen. Im April 2011 wurde er zur Räumung verurteilt. Bis Dezember 2011 zahlte er die frühere Miete als Nutzungsentschädigung in voller Höhe weiter; danach leistete er keine Zahlungen mehr. Ende April 2012 räumte er die Gewerberäume. Gegen die Zahlungsklage wegen der Nutzungsentschädigung für Januar bis April 2012 verteidigt er sich mit der Begründung, dass es zwischen September 2011 und April 2012 insgesamt 5 Wasserschäden gegeben habe, die auf mangelhafte Dachentwässerung infolge  verstopfter  Fallrohre  und  Dachtraufen zurückzuführen sei. Deshalb sei die Tauglichkeit der Mietsache beeinträchtigt und die Nutzungsentschädigung gemindert gewesen. Hilfsweise verteidigt er sich mit Schadensersatzansprüchen, da ihm durch die Wasserschäden Waren im Wert von 62.000 Euro vernichtet worden seien.

Die Instanzgerichte haben den ehemaligen Mieter in vollem Umfang verurteilt, seine Einwände also als nicht durchgreifend beurteilt. Diese Entscheidungen bestätigt der BGH.

Nach Ende des Mietverhältnisses, also nach Wirksamwerden der Kündigung Ende Mai 2010, schuldete der Vermieter dem Mieter nicht mehr die Gebrauchsüberlassung der Mietsache sondern sei der ehemalige  Mieter zur Herausgabe verpflichtet. Für einen erst nach Vertragsende auftretenden "Mangel" habe der Vermieter aber nicht mehr einzustehen, da er keine vertraglichen Ansprüche mehr zu erfüllen habe. Vielmehr habe der Mieter als "Mindestschaden" Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt geschuldeten Miete zu zahlen, bis er den Herausgabeanspruch des Vermieters erfüllt hat. Nur wenn ein Mietmangel schon während der Vertragslaufzeit bestanden habe und anschließend weiter verläge, sei bis zu dessen Beseitigung auch nur die - während der Vertragslaufzeit kraft Gesetztes - geminderte Miete als entsprechend geringere Nutzungsentschädigung zu zahlen.

Etwas anderes könne nur ausnahmsweise gelten, wenn dem Vermieter im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses nach dem Grundsatz von Treu und Glauben im Einzelfall unter Berücksichtigung der Besonderheiten des beendeten Mietvertrags und der besonderen Belange des Mieters die Erhaltung des zuvor vertraglich geschuldeten Zustands obleigt und ihm dies zumutbar ist. Beispielsweise kann dies dazu führen, dass der Vermieter die Räume weiter mit Heizung, Strom und Wasser zu versorgen hat, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und er die laufende Nutzungsentschädigung in voller Höhe zahlt, so dass dem Vermieter kein wirtschaftlicher Nachteil entsteht. Einen solchen Ausnahmefall hat das Gericht im hier entschiedenen Fall aber nicht gesehen, zumal der Mieter bereits rechtskräftig zur Räumung verurteilt worden war, bevor erstmals "Mängel" angezeigt wurden.

 

13.05.2015

1. Der Gewerbemieter, der rechtzeitig angekündigte Instandsetzungsarbeiten zur Beseitigung eines Mangels nicht durchführen lässt, ist ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel voraussichtlich beseitigt worden wäre, nicht mehr zur Mietminderung berechtigt.
2. Schadensersatzansprüche für z.B. Umsatzeinbußen aufgrund von Instandsetzungsarbeiten stehen dem Mieter nur zu, wenn der Vermieter den Mangel (fahrlässig oder vorsätzlich) verschuldet hat.
3. Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags kann ausnahmsweise auch bei einem Zahlungsrückstand von weniger als einer Monatsmiete zulässig sein. Voraussetzung dafür sind aber besondere Umstände wie z.B. unzureichende Kreditwürdigkeit des Mieters, die finanzielle Situation des Vermieters oder die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands.
(BGH, Urteil vom 13.05.2015 - XII ZR 65/14) mehr



Der Mieter einer Gewerbeeinheit betreibt ein Restaurant. Seit Juli 2011 minderte er die Miete wegen zwischenzeitlich aufgetretener Mängel, zuletzt um monatlich 40 %. Mit Schreiben vom 22.01.2013 kündigte die Vermieterin die Mängelbeseitigung an und bat um Bestätigung, dass der Mieter diese zulassen werde. Der Mieter erklärte, er werde die Maßnahmen (nur) zulassen, wenn vorab eine Regelung wegen der während der angekündigten 6 Wochen Bauzeit entstehenden Verluste eine Regelung getroffen werde. Dies lehnte die Vermieterin ab. Eine Mängelbeseitigung wurde nicht durchgeführt.

Nachdem in der Zeit ab Ankündigung der Mängelbeseitigung insgesamt eine Mietminderung in Höhe eines Betrags von (knapp) mehr als 2 Monatsmieten durchgeführt worden war, kündigte die Vermieterin den Mietvertrag im Juli 2013 fristlos.Der Mieter widersprach der Kündigung aufgrund der Mietminderung und machte außerdem ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Die Vermieterin klagte auf Räumung. Das Landgericht verurteilte den Mieter antragsgemäß. Seine Berufung vor dem OLG blieb erfolglos.

Der BGH hebt die Entscheidung auf, da noch nicht alle notwendigen Tatsachen festgestellt worden seien, die zur Entscheidung über den Räumungsanspruch zu klären sind.

Er bestätigt, dass der Mieter nach der angekündigten Mängelbeseitigung nicht mehr zur Mietminderung berechtigt war, allerdings nicht bereits ab Erhalt des Angebots zur Mängelbeseitung, sondern erst ab dem Zeitpunkt, zu dem die Mangelbeseitigung, wäre sie wie angekündigt begonnen worden, auch abgeschlossen worden wäre. Denn auch dann, wenn der Mieter seiner entsprechenden Duldungspflicht nachgekommen wäre, wäre er bis dahin weiter zur Minderung berechtigt gewesen.

Einen Anspruch auf Schadensersatz wegen des Umsatzverlustes während der Schließung des Restaurants aufgrund der Instandsetzungsarbeiten verneint er, weil es hierfür an einer fahrlässigen oder vorsätzlichen Verursachung des Mangels durch die Vermieterin, also an ihrem Verschulden fehle. Eine verschuldensunabhängige Schadensersatzpflicht bestehe nur für anfängliche Mängel, also solche, die bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorliegen, da hier die sog. Garantiehaftung greife. Treten Mängel später auf, können sich Schadensersatzansprüche aufgrund der Beeinträchtigungen durch Instandsetzungsarbeiten, die der Vermieter ja gerade durchführe, um seine vertraglichen Pflichten gegenüber dem Mieter zu erfüllen, nur ergeben, wenn ein Verschulden des Vermieters in Bezug auf den Mangel vorläge.

Bereits bisher war davon auszugehen, dass ein Gewerbemietvertrag jedenfalls dann fristlos gekündigt werden darf, wenn für 2 aufeinander folgende Monate insgesamt mehr als 1 Monatsmiete beträgt (und sei es auch nur geringfügig mehr als eine Monatsmiete). Der BGH hat nun entschieden, dass eine fristlose Kündigung auch bei einem Mietrückstand von einer Monatsmiete oder sogar noch weniger, möglicherweise auch nur einer halben Monatsmiete, berechtigt sein kann - allerdings nur, wenn ausnahmsweise besondere Umstände vorliegen, die eine solche Reduzierung der Anforderungen rechtfertigen. Solche besonderen Umstände können die fehlende Kreditwürdigkeit des Mieters sein, aber auch die besondere finanzielle Situation des Vermieters, wenn er auf die entsprechenden Einnahmen dringend angewiesen ist. Ohne solche besondere Umstände bleibt es aber dabei, dass eine fristlose Kündigung bei einem Rückstand von lediglich einer Monatsmiete oder weniger für zwei aufeinander folgende Monate nicht zulässig sein soll.


 
© 2022 SCHULZ KLUGE PARTNER

Aktuelle Seite:  Aktuelles - Aktuelle Rechtsprechung - Mietrecht Gewerbe