Erbrecht
Erbschaftsteuer: Auch Garten zum geerbten Grundstück kann steuerfrei sein
13.08.2026 | Steuerfreiheit der Kinder für "bebautes Grundstück" gilt auch für dazugehöriges Garten- und Wegegrundstück - tatsächliche Nutzung führt zu wirtschaftlicher Einheit
(BFH, Urteil vom 17.06.2026 - II R 27/23)
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Der Bundesfinanzhof hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 17.06.2026 (II R 27/23) Folgendes entschieden:
Das Familienheim kann nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 des Erbschaft- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) im Erbfall steuerfrei von einem Elternteil auf ein Kind übergehen, wenn der Elternteil vor dem Tod dort selbst gewohnt hat, das Kind nach dem Tod unverzüglich einzieht und die Wohnfläche 200 qm nicht übersteigt. Auch ein mitgenutztes Garten- und Wegegrundstück kann der Steuerbefreiung unterliegen. Als steuerbegünstigtes Grundstück ist die wirtschaftliche Einheit von Grundstücksflächen anzusehen, die für das Erbschaftsteuerverfahren bindend festgestellt wird.
Der Kläger beerbte seinen verstorbenen Vater. Zum Nachlass gehörte ein durch den Vater vor seinem Tod selbstgenutztes Wohnhaus, das der Sohn nach dem Tod des Vaters bezog.
Das Finanzamt (FA) hatte die Erbschaftsteuerbefreiung auf das Flurstück begrenzt, das mit dem Wohnhaus bebaut war. Zusammen mit dem Familienheim genutzte Garten- und Wegeflächen berücksichtigte das FA nicht. Dagegen wandte sich der Kläger.
Der BFH gab im Revisionsverfahren dem Kläger Recht. Der Begriff des „bebauten Grundstücks“ i.S. des § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist bewertungsrechtlich auszulegen. Er umfasst alle Flächen, die das sog. Belegenheitsfinanzamt – das Finanzamt am Ort des Grundbesitzes– als wirtschaftliche Einheit bindend für das Erbschaftsteuerfinanzamt feststellt. Dies bedeutet, dass mehrere Flurstücke, die gemeinsam genutzt werden – etwa ein Wohnhaus mit angrenzendem Garten oder einem Zugangsweg – der Steuerbefreiung zu Grunde liegen können, wenn sie als eine wirtschaftliche Einheit festgestellt werden. Diese Auslegung spiegelt die tatsächliche häusliche Nutzung wider, die das Finanzamt vor Ort gut beurteilen kann. Erben müssen aber bereits gegen die Feststellung der wirtschaftlichen Einheit durch das Belegenheitsfinanzamt vorgehen, sollten sie mit der Bestimmung des steuerbefreiten Grundstücks nicht einverstanden sein. Denn im Erbschaftsteuerverfahren haben Einwendungen gegen den Umfang des Grundstücks keinen Erfolg mehr.
(PM 042/26 v. 13.08.2026)
Immobilie geerbt? Warum ein Erbschein oft unverzichtbar ist
09.07.2024 | Nachweis der Erbfolge zum Zwecke der Änderung im Grundbuch: Geburtsurkunde und eidesstattliche Versicherung genügen nicht
(KG, Urteil vom 09.07.2024 - 1 W 27/24)
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Das Kammergericht (Berlin) hat mit Urteil vom 09.07.2024 ( 1 W 27/24) Folgendes entschieden:
Werden in einer öffentlichen Verfügung von Todes wegen namentlich nicht bezeichnete Kinder als Erben bestimmt, kann das Grundbuchamt gemäß § 35 Abs. 1 Satz 2 Hs. 2 GBO die Vorlage eines Erbscheins (oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses) verlangen. Geburtsurkunden i.V.m. einer Versicherung an Eides statt, es seien keine weiteren Kinder geboren worden, genügen für den Nachweis der Erbfolge nicht.
Anmerkung d. Verf.:
Wer eine Immobilie erbt, steht vor der Pflicht, diese zeitnah im Grundbuch auf seinen Namen umschreiben zu lassen. Doch dabei ergeben sich oft rechtliche Hürden.
In vielen Fällen benötigt das Grundbuchamt einen sogenannten Erbschein, um die Änderung im Grundbuch vorzunehmen. Ein notariell beglaubigtes Testament kann diesen Nachweis zwar ersetzen, doch wie ein aktueller Beschluss des Kammergerichts Berlin zeigt, ist dies nicht immer ausreichend.
Der Fall: Testament ohne namentliche Benennung der Erben
Im entschiedenen Fall hinterließ ein Mann mehrere Immobilien. In seinem notariellen Testament bestimmte er seine Enkel als Erben der Grundstücke, ohne diese jedoch namentlich zu nennen. Nach dem Tod des Großvaters beantragten die Enkel die Umschreibung der Immobilien im Grundbuch – allein gestützt auf das notarielle Testament. Das Grundbuchamt lehnte dies ab und verlangte stattdessen die Vorlage eines Erbscheins.
Warum war das Testament nicht ausreichend?
Ein notarielles Testament genießt zwar grundsätzlich hohe Beweiskraft und kann in vielen Fällen die Beantragung eines Erbscheins entbehrlich machen. Entscheidend ist jedoch, dass das Testament eindeutig und zweifelsfrei klärt, wer die Erben sind. Im vorliegenden Fall war dies nicht der Fall, da die Enkel nicht namentlich im Testament genannt wurden. Stattdessen wurden sie lediglich als "Enkel" bezeichnet, was aus Sicht des Grundbuchamts für die Umschreibung im Grundbuch nicht ausreichte.
Fazit: Wann ein Erbschein erforderlich ist
Wer eine Immobilie erbt, sollte sich bewusst sein, dass ein notarielles Testament nicht immer genügt, um die notwendigen Änderungen im Grundbuch vorzunehmen. Ist das Testament nicht eindeutig oder fehlen konkrete Angaben zu den Erben, kann das Grundbuchamt einen Erbschein verlangen. Ein solcher Erbschein wird vom Nachlassgericht ausgestellt und bestätigt die Erbenstellung sowie die Erbquote.
Handlungsempfehlung:
Um Probleme bei der Grundbuchberichtigung zu vermeiden, sollten Erben frühzeitig klären, ob ein Erbschein erforderlich ist. Notarielle Testamente sollten zudem so präzise wie möglich formuliert sein, um Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Für Erben empfiehlt es sich, rechtzeitig rechtlichen Rat einzuholen, insbesondere wenn es um die Umschreibung von Immobilien geht.
(Rechtsanwalt Roger Näbig - SCHULZ KLUGE PARTNER Rechtsanwälte)