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Bau- und Architektenrecht


16.10.2019

Bauherr, der (nur) den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes für den betrieblichen Eigenbedarf an einen Generalunternehmer erteilt, haftet nicht für dessen Pflicht auf Zahlung des Mindestlohns
(BAG, Urteil vom 16.10.2019 - 5 AZR 241/18) mehr

Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 16.10.2019 (5 AZR 241/18) folgendes entschieden:

Nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz haftet ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, für dessen Verpflichtung zur Zahlung des Mindestentgelts an seine Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Dieser Haftung unterliegen allerdings nicht Unternehmer, die lediglich als bloße Bauherren eine Bauleistung in Auftrag geben.

Die Beklagte hat auf einem ihr gehörenden Grundstück in Berlin ein Einkaufszentrum errichten lassen, das sie verwaltet und in dem sie Geschäftsräume an Dritte vermietet. Für den Bau des Gebäudes beauftragte sie einen Generalunternehmer, der mehrere Subunternehmer einschaltete. Bei einem dieser Subunternehmer war der Kläger als Bauhelfer beschäftigt. Dieser Subunternehmer blieb ihm - trotz rechtskräftiger Verurteilung in einem Arbeitsgerichtsprozess - Lohn schuldig. Über das Vermögen des Generalunternehmers wurde zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger hat deshalb wegen des ihm für seine Arbeit auf der Baustelle des Einkaufszentrums noch zustehenden Nettolohns die Beklagte in Anspruch genommen und gemeint, auch die Beklagte hafte nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz als Unternehmerin für die Lohnschulden eines Subunternehmers.

Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.

Die Revision des Klägers hatte vor dem Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage zu Recht abgewiesen. Die Beklagte unterliegt als bloße Bauherrin nicht der Bürgenhaftung des Unternehmers nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz (AEntG). Der Begriff des Unternehmers ist im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zur Vorgängerregelung in § 1a AEntG aF nach dem vom Gesetzgeber mit dieser Bestimmung verfolgten Sinn und Zweck einschränkend auszulegen. Erfasst wird nur der Unternehmer, der sich zur Erbringung einer Werk- oder Dienstleistung verpflichtet hat und diese nicht mit eigenen Arbeitskräften erledigt, sondern sich zur Erfüllung seiner Verpflichtung eines oder mehrerer Subunternehmer bedient. Gibt er auf diese Weise die Beachtung der zwingenden Mindestarbeitsbedingungen aus der Hand, ist es gerechtfertigt, ihm die Haftung für die Erfüllung der Mindestlohnansprüche der auch in seinem Interesse auf der Baustelle eingesetzten Arbeitnehmer aufzuerlegen.

Dies trifft auf die Beklagte nicht zu. Sie hat lediglich als Bauherrin den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes für den betrieblichen Eigenbedarf an einen Generalunternehmer erteilt und damit nicht die Erfüllung eigener Verpflichtungen an Subunternehmer weitergegeben. Mit der Vergabe des Bauauftrags schaffte sie nur die Grundlage dafür, ihrem Geschäftszweck, der Vermietung und Verwaltung des Gebäudes, nachgehen zu können.
(PM 31/2019)

 

05.06.2019

Architektenhonorar – Anspruch kann auch ohne Vertrag und bei "heimlicher" Verwertung der Planung durch Dritten bestehen - Mindestsätze der HOAI maßgeblich
(OLG Celle, Urteil vom 20.03.2019 - 14 U 55/18) mehr

Mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 20.03.2019 hat das Oberlandesgericht Celle (14 U 55/18) folgendes entschieden:

In der „heimlichen“ Verwendung einer Entwurfsplanung im Bauantragsverfahren ohne Zustimmung des Entwurfsverfassers kann eine ungerechtfertigte Bereicherung i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Var. BGB liegen (hier bejaht). Der Verwender ist dem Entwurfsverfasser in diesem Fall zum Wertersatz gem. § 818 Abs. 2 BGB verpflichtet. Der Wertersatz bemisst sich dabei nach den Mindestsätzen der HOAI.

Für ein geplantes Geschäftsgebäude erstellt ein Investor die Skizze eines Raumprogramms, die er einem Architekten übergibt. Ohne dass ein Vertrag geschlossen wird, nimmt der Architekt die Grundlagenermittlung vor und erstellt auch eine vollständige Vor- und Entwurfsplanung, so dass alle Leistungen der Leistungsphasen 1 – 3 der HOAI erbracht werden.

Der Investor führt das Bauvorhaben nicht durch, übergibt aber die gesamte Planung dem Eigentümer des Grundstücks, für welches die Planung erstellt wurde. Der Grundstückseigentümer reicht die Planung wiederum an den vom ihm beauftragten Generalunternehmer weiter, der eine Reihe von besonders markanten Details aus der Architektenplanung in der Entwurfsplanung für den dann gestellten Bauantrag verwendet. Das Bauvorhaben wird genehmigt und ausgeführt.

Als der Architekt dies erfährt, verlangt er vom Investor das nach den Mindestsätzen der HOAI berechnete Honorar für die Leistungsphasen 1 -3. Der Investor wendet ein, dass zum einen – unstreitig – ein Architektenvertrag nicht geschlossen worden sei, sondern der Architekt die Planung als Akquisitionsleistung erstellt habe. Außerdem habe nicht er, sondern der Grundstückseigentümer die Planungsleistung verwertet.

Im Rechtsstreit hat ein Sachverständiger bestätigt, dass zahlreiche Details noch nicht im Raumprogramm des Investors, sondern erst in der Entwurfsplanung des Architekten enthalten waren.

Das OLG verurteilt den Investor antragsgemäß zur Zahlung eines nach den Mindestsätzen der HOAI berechneten Honorarbetrags. Zwar seien Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung nicht zu 100 % identisch; durch die Übernahme der diversen markanten Details aus der Entwurfsplanung sei die Architektenleistung aber im Rechtssinn „verwertet worden“. Durch die Verwendung der Architektenleistung sei der Investor auch „ungerechtfertigt bereichert“ im Sinne von § 812 BGB, weil er auf Kosten des Architekten einen vermögenswerten Vorteil erlangt habe. Dieser liege hier in den ersparten Aufwendungen für einen anderen Architekten. Diesen Vorteil habe der Investor auch verwertet, indem er ihn an den Grundstückseigentümer weitergegeben habe, der von den Plänen Gebrauch gemacht hat.

 

16.03.2017

Auch bei nachträglicher „Ohne Rechnung Abrede“ bei Werkvertrag keine Rechtsansprüche –  weder für Auftragnehmer noch für Auftraggeber
(BGH, Urteil vom 16.03.2017 – VII ZR 197/16) mehr



Ein Hauseigentümer (Auftraggeber = AG) hatte die Erneuerung des Teppichbodens (Entfernung des alten und Verlegung neuen Teppichbodens) in seinem privaten Haus beauftragt. Zunächst war ein Preis von insgesamt ca. 16.000 € vereinbart worden. Kurze Zeit später hatten sich die Parteien darauf geeinigt, dass eine Rechnung nur über ca. 8.000 € gestellt und der Rest bar bezahlt werden soll. Der AG hatte den Rechnungsbetrag überwiesen;darüber,  in welcher Höhe er den Rest tatsächlich bar bezahlt hat,  streiten die Parteien. Wegen von ihm behaupteter Mängel hat der AG den Rücktritt vom Vertrag erklärt und den Auftragnehmer (= AN)  zur Erstattung bezahlter Beträge aufgefordert.
Die Klage des AG hatte in den beiden vorangehenden Instanzen keinen Erfolg. Der AG hat Revision beim BGH eingelegt.

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der beiden Vorinstanzen: Wie bereits in den Entscheidungen zu „Ohne Rechnung Abreden“ aus dem Jahr 2013, sei auch bei einer nachträglichen Änderung eines (wirksamen) Vertrags in einen teilweise unwirksamen Vertrag zur Vermeidung von Umsatzsteuer das gesamte Vertragsverhältnis nichtig. Aus einem nichtigen Vertrag kann keine Seite Ansprüche herleiten – weder kann ein AN seinen Werklohn einklagen noch ein AG Mängelansprüche oder Rückzahlungen verlangen. Dies sei die beabsichtige Folge des § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG.

 

11.06.2015

Entgelt für Schwarzarbeit wird auch bei Mängeln nicht zurückgezahlt
(BGH, Urteil vom 11.06.2015 – VII ZR 216/14) mehr

Nachdem der BGH 2013 und 2014 bereits entschieden hatte, dass bei Schwarzarbeiet ("ohne Rechnung Abrede") dem Auftraggeber keine Ansprüche auf Mängelbeseitigung gegen den Auftragnehmer zustehen sollen (BGH, Urteile vom 1. August 2013 – VII ZR 6/13 und vom 10. April 2014 – VII ZR 241/13, vgl. Pressemitteilungen vom 1. August 2013 und vom 10. April 2014), hatte er sich nun mit einer Rückforderung der geleisteten Zahlung durch den Auftraggeber wegen behaupteten Mängeln der Bauleistung zu befassen:

Der Kläger beauftragte den Beklagten 2007 mit der Ausführung von Dachausbauarbeiten. Vereinbart wurde ein Werklohn von 10.000 € ohne Umsatzsteuer. Der Beklagte führte die Arbeiten aus und stellte eine Rechnung ohne Steuerausweis. Der Kläger zahlte den geforderten Betrag. Mit der Klage begehrt er jetzt Rückzahlung von 8.300 € wegen Mängeln der Werkleistung.

Das Oberlandesgericht hat der Klage insoweit stattgegeben. Der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat die Entscheidung des Oberlandesgerichts abgeändert und die Klage abgewiesen.

Der Beklagte hat bewusst gegen § 1 Abs. 2 Nr. 2 SchwarzArbG verstoßen, indem er mit dem Kläger, der dies auch zu seinem Vorteil ausgenutzt hat, vereinbart, dass für den Werklohn keine Rechnung mit Steuerausweis gestellt und keine Umsatzsteuer gezahlt werden sollte.

Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass in solchen Fällen weder Mängelansprüche des Bestellers noch Zahlungsansprüche des Werkunternehmers bestehen. Dem Kläger (Besteller) steht auch kein Anspruch auf Ausgleich der Bereicherung des Beklagten (Unternehmers) zu, die darin besteht, dass er für die mangelhafte Werkleistung zu viel bezahlt hat. Zwar kann ein Besteller, der aufgrund eines nichtigen Vertrags Leistungen erbracht hat, von dem Unternehmer grundsätzlich die Herausgabe dieser Leistungen verlangen. Dies gilt jedoch gem. § 817 Satz 2 BGB** nicht, wenn der Besteller mit seiner Leistung gegen ein gesetzliches Verbot verstoßen hat. Das ist hier der Fall. Entsprechend der Zielsetzung des Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetzes, die Schwarzarbeit zu verhindern, verstößt nicht nur die vertragliche Vereinbarung der Parteien gegen ein gesetzliches Verbot, sondern auch die in Ausführung dieser Vereinbarung erfolgende Leistung, somit auch die Zahlung.

Der Anwendung des § 817 Satz 2 BGB stehen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht entgegen. Die Durchsetzung der vom Gesetzgeber mit dem Schwarzarbeitsbekämpfungsgesetz verfolgten Ziele, die Schwarzarbeit effektiv einzudämmen, erfordert eine strikte Anwendung dieser Vorschrift. Insoweit ist eine andere Sicht geboten, als sie vom Senat noch zum Bereicherungsanspruch nach einer Schwarzarbeiterleistung vertreten wurde, die nach der alten Fassung des Gesetzes zur Bekämpfung der Schwarzarbeit zu beurteilen war (BGH, Urteil vom 31. Mai 1990 – VII ZR 336/89).

 

21.05.2015

Zur Berechnung des Schadens bei Überschreitung einer mit dem Architekten vereinbarten Baukostenobergrenze.
(
BGH, Urteil vom 21.05.2015 - VII ZR 190/14) mehr


Die Kläger errichteten 2005 ein Einfamilienhaus. Hierbei beauftragten sie einen Architekten mit sämtlichen Leistungen der Leistungsphasen 1 bis 8 nach § 15 Abs. 2 HOAI (2002). Nach ihrem Vortrag hatten die Kläger mit dem Architekten eine Baukostenobergrenze von 530.000 Euro vereinbart. Sie behaupten weiter, dass aufgrund unzureichender Kostenermittlung und Kostenkontrolle durch den Architekten diese Grenze überschritten worden sei, weshalb sie ein weiteres Darlehen über 60.000 Euro aufnehmen mussten, wodurch ihnen außerdem Finanzierungskosten in Höhe von weiteren knapp 14.000 Euro entstanden seien.

Das OLG hatte in der Berufungsinstanz den Klägern einen überwiegenden Teil des geltend gemachten Schadens zugesprochen. Durch die Überschreitung der Kostengrenze sei den Klägern ein Schaden entstanden. Ein Vorteilsausgleich sei nicht vorzunehmen, da der Architekt wirtschaftliche Vorteile der Kläger durch die Nachfinanzierung nicht dargelegt habe. Insbesondere sei durch die höheren Baukosten kein Wertzuwachs festzustellen: der gerichtlich beauftragte Sachverständige habe den Wert des bebauten Grundstücks zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung mit maximal 526.000 Euro angesetzt. Durch die zusätzlich aufgewendeten Kosten hätten die Bauherren demnach keinen zusätzlichen Wertzuwachs erhalten.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Revision des Architekten, die aber nur hinsichtlich des Anspruchs wegen der Baumehrkosten zugelassen wurde, so dass der BGH über weitere Ansprüche, insbesondere die Finanzierungskosten, nicht zu entscheiden hatte.

Soweit die Revision zulässig ist, hat sie auch Erfolg. Zwar handelt der Architekt, der eine vereinbarte Baukostengrenze nicht einhält, schuldhaft. Ob dadurch ein Schaden entsteht, ist aber anders zu berechnen, als es das OLG getan hat, indem es erst dann einen Vorteilsausgleich annimmt, wenn der Grundstückswert mindestens den Herstellungskosten entspricht. Nach dem BGH muss aber vielmehr die Vermögenslage einschließlich des Grundstückswertes mit der Pflichtverletzung des Architekten mit der Vermögenslage einschließlich des Grundstückswertes ohne eine solche Pflichtverletzung verglichen werden. Um einen solchen Vergleich vornehmen zu können, müsse unter anderem geprüft werden, welche Gewerke kostengünstiger gestaltet oder auf welche Gewerke hätte verzichtet werden können. Hierzu fehlt es an Feststellungen durch das OLG, deshalb das Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit zur Nachholung dieser Feststellungen zurückverwiesen wird. Für das weitere Verfahren gibt der BGH beiden Parteien Hinweise, was von ihnen jeweils vorzutragen ist.

Damit bleibt es dabei, dass es zur Geltendmachung eines Schadens wegen Überschreitung einer vereinbarten Baukostengrenze nicht genügt, dass höhere Kosten entstanden sind sondern einzelnen darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen ist, dass die höheren Kosten gerade auf einem schuldhaften Verhalten des Architekten beruht.
 

17.04.2015

Eigentumsumschreibung im Bauträgervertrag bei wegen Mängeln nicht voll bezahltem Kaufpreis
(Hanseatisches OLG, Urteil vom 17.04.2015 - 9 U 35/14) mehr

Die Parteien hatten einen Bauträgervertrag über 2 Eigentumswohnungen in Hamburg geschlossen. Im Rahmen der Übergabe des Sondereigentums vereinbaren sie im Übergabeprotokoll, dass der Notar angewiesen wird, den auf das Notaranderkonto einbezahlten Restkaufpreis auszukehren, wenn der baubegleitende Architekt der Erwerber bestätigt, dass die Elektro-, Alarm - und Lüftungsanlage funktionsfähig vorgeführt worden sind. Die Erwerber beahaupten Mängel insbesondere an der Alarmanlage; der Architekt gibt die Bestätigung deshalb nicht ab.

Der Bauträger klagt auf Restkaufpreiszahlung. Die Erwerber verlangen widerklagend die Eigentumsumschreibung (Auflassung).

Die Widerklage hat Erfolg: Die vereinbarte Bestätigung wurde nicht erteilt und es liegen auch nicht die Voraussetzungen vor, damit der Bauträger die Abgabe der Erlärung verlangen könnte. Die Alarmanlage ist nicht funktionsfähig. Dem Restkaufpreisanspruch können die Erweber gemäß § 320 BGB ein Zurückbehaltungsrecht entgegenhalten: Die Mängelbeseitigungskosten sollen sich auf 77.000 Euro belaufen, so dass sie das Doppelte, also 144.000 Euro, zurückbehalten dürfen, bis der Mangel beseitigt ist. Dies übersteigt den Restkaufpreis erheblich.

 
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