Bau- und Architektenrecht
Milieuschutzgebiet: Abwendungsvereinbarung bleibt für Parteien verbindlich
15.05.2023 | Grundstückeigentümer können ihre einvernehmlich mit dem Bezirk geschlossene Abwendungsvereinbarung trotz später entgegenstehender, höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht angreifen - Vereinbarung diente der rascheren Rechtsklarheit
(VG Berlin, Urteile vom 09.05.2023 - VG 13 K 255/22 u.a.)
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Das Verwaltungsericht Berlin hat mit heute veröffentlichten Urteilen vom 09.05.2023 (VG 13 K 255/22 u.a.) Folgendes entschieden:
Grundstückeigentümerinnen in Milieuschutzgebieten in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow sind weiterhin an die Vereinbarungen gebunden, die sie mit den Bezirken geschlossen haben, um das bezirkliche Vorkaufsrecht abzuwenden.
Die Klägerinnen erwarben in den vergangenen Jahren verschiedene, mit größeren Wohnhäusern bebaute Grundstücke in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich von Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (so genannte Milieuschutzgebiete). Um das von den Bezirken geltend gemachte Vorkaufsrecht abzuwenden, schlossen die Klägerinnen jeweils mit den Bezirken Vereinbarungen, wonach die Bezirke auf die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts verzichten und die Erwerberinnen sich verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum auf die Begründung von Wohneigentum und auf Veränderungen auf ihrem Kaufgrundstück zu verzichten.
Nach Abschluss dieser Abwendungsvereinbarungen entschied im November 2021 das Bundesverwaltungsgericht letztinstanzlich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bezirke in den Milieuschutzgebieten ausgeschlossen gewesen wäre.
Unter Berufung auf dieses Urteil klagten die Klägerinnen vor dem Verwaltungsgericht Berlin und machten geltend, dass sie an Abwendungsvereinbarungen mit den Bezirken nicht mehr gebunden seien. Aus dem Urteil folge, dass die Bezirke sich eine unzulässige Gegenleistung hätten versprechen lassen.
Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin folgte dieser Ansicht nicht. Die Beteiligten seien sich im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen übereinstimmend bewusst darüber gewesen, dass die rechtlichen Grenzen des bezirklichen Vorkaufsrechts und die Voraussetzungen für dessen Abwendung höchstrichterlich noch nicht geklärt gewesen seien. Die Vereinbarungen seien geschlossen worden, um durch einen umfassenden Vergleich Rechtssicherheit zu schaffen. Im Gegenzug für die jeweils übernommenen Verpflichtungen der Klägerinnen hätten die Bezirke auf die Geltendmachung des Vorkaufsrechts verzichtet und dadurch einen schnellen Vollzug der Kaufverträge ermöglicht. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht nachträglich die Geschäftsgrundlage für die Abwendungsvereinbarungen entfallen.
Gegen die Urteile ist jeweils der Antrag auf Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg möglich.
(PM Nr. 23/2023 v. 15.05.2023)
Architekten-Honorar: Sicherungshypothek auch schon vor Baubeginn zulässig
17.02.2021 | Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek unabhängig von Baubeginn und Wertsteigerung – bei Kündigung des Architektenvertrags aber nur für bis dahin erbrachte Leistungen.
(Beschluss des KG vom 05.01.2021 – 27 W 1054/20) mehr
Das Kammergericht in Berlin hat mit jetzt veröffentlichtem Beschluss vom 05.01.2021 (27 W 1054/20) folgendes entschieden:
1. Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu.
2. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Architektenvertrages (hier durch berechtigte Kündigung seitens des AN) ist der Sicherungsanspruch jedoch der Höhe nach auf den Honoraranspruch für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen begrenzt; ein Anspruch auf Sicherung des „großen Kündigungsschadens“ insgesamt, mithin auch des Honoraranspruchs wegen der nicht erbrachten Leistungen besteht nicht.
Sachverhalt:
Ein Grundstückseigentümer hatte einen Architekten mit der Planung und Durchführung eines Bauvorhabens beauftragt. Für die vollständige Architektenleistung sollte ein Honorar i.H.v. über 2,5 Mio. € gezahlt werden. Nachdem der Architekt bereits nicht unerhebliche Planungsleistungen erbracht hatte, kam es offenbar zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, in deren Folge der Architekt den Vertrag (berechtigt) kündigte. Mit der Durchführung von Bauarbeiten war zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen worden.
Der Architekt stellte sein vollständiges Architektenhonorar i.H.v. über 2,5 Mio. € in Rechnung; der Bauherr, der bis dahin nur einige Abschlagszahlungen geleistet hatte, leistete hierauf keine weitere Zahlung. Zur Absicherung seines restlichen Honoraranspruchs beantragte der Architekt daraufhin im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch des Grundstücks des Bauherrn, auf dem das Bauwerk errichtet werden sollte.
Das Landgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden sei, so dass sich die Leistungen des Architekten noch nicht „im Bauwerk verkörpert“ hätten; es fehle daher an einer Wertsteigerung des Grundstücks, die nach der Rechtsprechung und der juristischen Literatur Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Bauhandwerkersicherungshypothek sei. Hiergegen legt der Architekt Beschwerde ein.
Das Kammergericht gab der Beschwerde in dem aus den beiden Leitsätzen ersichtlichen Umfang statt:
Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung und Literatur bezögen sich auf Sachverhalte, für die noch die bis zum 31.12.2017 geltende Rechtslage zu berücksichtigen war. Vorliegend seien aber die zum 01.01.2018 eingetretenen Gesetzesänderungen, nämlich die neu geschaffenen §§ 650q und 650 e BGB zu berücksichtigen.
Bereits mit der Entscheidung des BGH vom 30.03.2000 (VII ZR 299/96) sei zur damaligen Rechtslage entschieden worden, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks nicht Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Sicherungshypothek sei, weil eine solche Voraussetzung schon der damaligen gesetzlichen Regelung (§ 648 a BGB) nicht zu entnehmen gewesen sei. Erforderlich, aber auch ausreichend sei nur die Begrenzung der Höhe des Sicherungsanspruchs auf den Wert der erbrachten Leistungen.
Mit der Gesetzesreform zum 01.01.2018 richten sich die Voraussetzungen (auch) für den Sicherungsanspruch des Architekten nach § 650 e BGB. Unter detailliertem Hinweis auf die Gesetzesbegründung der Neuregelung begründet der 27. Zivilsenat des Kammergerichts, warum insoweit alleinige Voraussetzung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek zur Absicherung von Honoraransprüchen eines Architekten sei, dass dieser (noch nicht bezahlte) Leistungen in Bezug auf das betreffende Grundstück erbracht hat. Dass das Grundstück dadurch in seinem Wert gesteigert worden sein müsse, sei nicht erforderlich. Dementsprechend könne es auch nicht darauf ankommen, ob (auf Grundlage der Architektenarbeiten) mit der Ausführung von Bauarbeiten bereits begonnen wurde und sich durch diese Arbeiten die (Planungs-) Leistung des Architekten in einem Bauwerk „verkörpert“ habe.
Der Sicherungsanspruch sei aber begrenzt auf die bereits erbrachten Leistungen, soweit diese noch nicht bezahlt worden sind. Nicht abgesichert werden können dagegen auf diesem Weg die Honoraransprüche, die dem Architekten ggf. im Hinblick auf die noch nicht erbrachten Leistungen zustehen, die er nach der Kündigung des Architektenvertrags nicht mehr zu erbringen habe.
Zwar können dem Architekten solche weitergehenden Honoraransprüche zustehen, wenn der Bauherr einen Grund gesetzt hat, dessentwegen der Architekt zur Kündigung des Vertrags berechtigt war (sogenannter „großer Kündigungsschaden“, also die restliche vereinbarte Vergütung auch für diese Leistungen, von denen nur die „ersparten Leistungen“ des Architekten abzuziehen sind). Derartige weitergehenden Ansprüche werden aber vom insoweit abschließenden § 650e BGB nicht erfasst. Der Architekt kann solche Ansprüche also nur unmittelbar in einer Zahlungsklage geltend machen.
(Beschluss des KG vom 05.01.2021 – 27 W 1054/20) mehr
Das Kammergericht in Berlin hat mit jetzt veröffentlichtem Beschluss vom 05.01.2021 (27 W 1054/20) folgendes entschieden:
1. Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu.
2. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Architektenvertrages (hier durch berechtigte Kündigung seitens des AN) ist der Sicherungsanspruch jedoch der Höhe nach auf den Honoraranspruch für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen begrenzt; ein Anspruch auf Sicherung des „großen Kündigungsschadens“ insgesamt, mithin auch des Honoraranspruchs wegen der nicht erbrachten Leistungen besteht nicht.
Sachverhalt:
Ein Grundstückseigentümer hatte einen Architekten mit der Planung und Durchführung eines Bauvorhabens beauftragt. Für die vollständige Architektenleistung sollte ein Honorar i.H.v. über 2,5 Mio. € gezahlt werden. Nachdem der Architekt bereits nicht unerhebliche Planungsleistungen erbracht hatte, kam es offenbar zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, in deren Folge der Architekt den Vertrag (berechtigt) kündigte. Mit der Durchführung von Bauarbeiten war zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen worden.
Der Architekt stellte sein vollständiges Architektenhonorar i.H.v. über 2,5 Mio. € in Rechnung; der Bauherr, der bis dahin nur einige Abschlagszahlungen geleistet hatte, leistete hierauf keine weitere Zahlung. Zur Absicherung seines restlichen Honoraranspruchs beantragte der Architekt daraufhin im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch des Grundstücks des Bauherrn, auf dem das Bauwerk errichtet werden sollte.
Das Landgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden sei, so dass sich die Leistungen des Architekten noch nicht „im Bauwerk verkörpert“ hätten; es fehle daher an einer Wertsteigerung des Grundstücks, die nach der Rechtsprechung und der juristischen Literatur Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Bauhandwerkersicherungshypothek sei. Hiergegen legt der Architekt Beschwerde ein.
Das Kammergericht gab der Beschwerde in dem aus den beiden Leitsätzen ersichtlichen Umfang statt:
Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung und Literatur bezögen sich auf Sachverhalte, für die noch die bis zum 31.12.2017 geltende Rechtslage zu berücksichtigen war. Vorliegend seien aber die zum 01.01.2018 eingetretenen Gesetzesänderungen, nämlich die neu geschaffenen §§ 650q und 650 e BGB zu berücksichtigen.
Bereits mit der Entscheidung des BGH vom 30.03.2000 (VII ZR 299/96) sei zur damaligen Rechtslage entschieden worden, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks nicht Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Sicherungshypothek sei, weil eine solche Voraussetzung schon der damaligen gesetzlichen Regelung (§ 648 a BGB) nicht zu entnehmen gewesen sei. Erforderlich, aber auch ausreichend sei nur die Begrenzung der Höhe des Sicherungsanspruchs auf den Wert der erbrachten Leistungen.
Mit der Gesetzesreform zum 01.01.2018 richten sich die Voraussetzungen (auch) für den Sicherungsanspruch des Architekten nach § 650 e BGB. Unter detailliertem Hinweis auf die Gesetzesbegründung der Neuregelung begründet der 27. Zivilsenat des Kammergerichts, warum insoweit alleinige Voraussetzung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek zur Absicherung von Honoraransprüchen eines Architekten sei, dass dieser (noch nicht bezahlte) Leistungen in Bezug auf das betreffende Grundstück erbracht hat. Dass das Grundstück dadurch in seinem Wert gesteigert worden sein müsse, sei nicht erforderlich. Dementsprechend könne es auch nicht darauf ankommen, ob (auf Grundlage der Architektenarbeiten) mit der Ausführung von Bauarbeiten bereits begonnen wurde und sich durch diese Arbeiten die (Planungs-) Leistung des Architekten in einem Bauwerk „verkörpert“ habe.
Der Sicherungsanspruch sei aber begrenzt auf die bereits erbrachten Leistungen, soweit diese noch nicht bezahlt worden sind. Nicht abgesichert werden können dagegen auf diesem Weg die Honoraransprüche, die dem Architekten ggf. im Hinblick auf die noch nicht erbrachten Leistungen zustehen, die er nach der Kündigung des Architektenvertrags nicht mehr zu erbringen habe.
Zwar können dem Architekten solche weitergehenden Honoraransprüche zustehen, wenn der Bauherr einen Grund gesetzt hat, dessentwegen der Architekt zur Kündigung des Vertrags berechtigt war (sogenannter „großer Kündigungsschaden“, also die restliche vereinbarte Vergütung auch für diese Leistungen, von denen nur die „ersparten Leistungen“ des Architekten abzuziehen sind). Derartige weitergehenden Ansprüche werden aber vom insoweit abschließenden § 650e BGB nicht erfasst. Der Architekt kann solche Ansprüche also nur unmittelbar in einer Zahlungsklage geltend machen.
16.10.2019
Bauherr, der (nur) den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes für den betrieblichen Eigenbedarf an einen Generalunternehmer erteilt, haftet nicht für dessen Pflicht auf Zahlung des Mindestlohns
(BAG, Urteil vom 16.10.2019 - 5 AZR 241/18) mehr
Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 16.10.2019 (5 AZR 241/18) folgendes entschieden:
Nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz haftet ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, für dessen Verpflichtung zur Zahlung des Mindestentgelts an seine Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Dieser Haftung unterliegen allerdings nicht Unternehmer, die lediglich als bloße Bauherren eine Bauleistung in Auftrag geben.
Die Beklagte hat auf einem ihr gehörenden Grundstück in Berlin ein Einkaufszentrum errichten lassen, das sie verwaltet und in dem sie Geschäftsräume an Dritte vermietet. Für den Bau des Gebäudes beauftragte sie einen Generalunternehmer, der mehrere Subunternehmer einschaltete. Bei einem dieser Subunternehmer war der Kläger als Bauhelfer beschäftigt. Dieser Subunternehmer blieb ihm - trotz rechtskräftiger Verurteilung in einem Arbeitsgerichtsprozess - Lohn schuldig. Über das Vermögen des Generalunternehmers wurde zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger hat deshalb wegen des ihm für seine Arbeit auf der Baustelle des Einkaufszentrums noch zustehenden Nettolohns die Beklagte in Anspruch genommen und gemeint, auch die Beklagte hafte nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz als Unternehmerin für die Lohnschulden eines Subunternehmers.
Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Revision des Klägers hatte vor dem Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage zu Recht abgewiesen. Die Beklagte unterliegt als bloße Bauherrin nicht der Bürgenhaftung des Unternehmers nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz (AEntG). Der Begriff des Unternehmers ist im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zur Vorgängerregelung in § 1a AEntG aF nach dem vom Gesetzgeber mit dieser Bestimmung verfolgten Sinn und Zweck einschränkend auszulegen. Erfasst wird nur der Unternehmer, der sich zur Erbringung einer Werk- oder Dienstleistung verpflichtet hat und diese nicht mit eigenen Arbeitskräften erledigt, sondern sich zur Erfüllung seiner Verpflichtung eines oder mehrerer Subunternehmer bedient. Gibt er auf diese Weise die Beachtung der zwingenden Mindestarbeitsbedingungen aus der Hand, ist es gerechtfertigt, ihm die Haftung für die Erfüllung der Mindestlohnansprüche der auch in seinem Interesse auf der Baustelle eingesetzten Arbeitnehmer aufzuerlegen.
Dies trifft auf die Beklagte nicht zu. Sie hat lediglich als Bauherrin den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes für den betrieblichen Eigenbedarf an einen Generalunternehmer erteilt und damit nicht die Erfüllung eigener Verpflichtungen an Subunternehmer weitergegeben. Mit der Vergabe des Bauauftrags schaffte sie nur die Grundlage dafür, ihrem Geschäftszweck, der Vermietung und Verwaltung des Gebäudes, nachgehen zu können.
(PM 31/2019)
(BAG, Urteil vom 16.10.2019 - 5 AZR 241/18) mehr
Das Bundesarbeitsgericht hat mit Urteil vom 16.10.2019 (5 AZR 241/18) folgendes entschieden:
Nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz haftet ein Unternehmer, der einen anderen Unternehmer mit der Erbringung von Werk- oder Dienstleistungen beauftragt, für dessen Verpflichtung zur Zahlung des Mindestentgelts an seine Arbeitnehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat. Dieser Haftung unterliegen allerdings nicht Unternehmer, die lediglich als bloße Bauherren eine Bauleistung in Auftrag geben.
Die Beklagte hat auf einem ihr gehörenden Grundstück in Berlin ein Einkaufszentrum errichten lassen, das sie verwaltet und in dem sie Geschäftsräume an Dritte vermietet. Für den Bau des Gebäudes beauftragte sie einen Generalunternehmer, der mehrere Subunternehmer einschaltete. Bei einem dieser Subunternehmer war der Kläger als Bauhelfer beschäftigt. Dieser Subunternehmer blieb ihm - trotz rechtskräftiger Verurteilung in einem Arbeitsgerichtsprozess - Lohn schuldig. Über das Vermögen des Generalunternehmers wurde zwischenzeitlich das Insolvenzverfahren eröffnet. Der Kläger hat deshalb wegen des ihm für seine Arbeit auf der Baustelle des Einkaufszentrums noch zustehenden Nettolohns die Beklagte in Anspruch genommen und gemeint, auch die Beklagte hafte nach dem Arbeitnehmer-Entsendegesetz als Unternehmerin für die Lohnschulden eines Subunternehmers.
Das Arbeitsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landesarbeitsgericht hat die Berufung des Klägers zurückgewiesen.
Die Revision des Klägers hatte vor dem Fünften Senat des Bundesarbeitsgerichts keinen Erfolg. Die Vorinstanzen haben die Klage zu Recht abgewiesen. Die Beklagte unterliegt als bloße Bauherrin nicht der Bürgenhaftung des Unternehmers nach § 14 Arbeitnehmer-Entsendegesetz (AEntG). Der Begriff des Unternehmers ist im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts zur Vorgängerregelung in § 1a AEntG aF nach dem vom Gesetzgeber mit dieser Bestimmung verfolgten Sinn und Zweck einschränkend auszulegen. Erfasst wird nur der Unternehmer, der sich zur Erbringung einer Werk- oder Dienstleistung verpflichtet hat und diese nicht mit eigenen Arbeitskräften erledigt, sondern sich zur Erfüllung seiner Verpflichtung eines oder mehrerer Subunternehmer bedient. Gibt er auf diese Weise die Beachtung der zwingenden Mindestarbeitsbedingungen aus der Hand, ist es gerechtfertigt, ihm die Haftung für die Erfüllung der Mindestlohnansprüche der auch in seinem Interesse auf der Baustelle eingesetzten Arbeitnehmer aufzuerlegen.
Dies trifft auf die Beklagte nicht zu. Sie hat lediglich als Bauherrin den Auftrag zur Errichtung eines Gebäudes für den betrieblichen Eigenbedarf an einen Generalunternehmer erteilt und damit nicht die Erfüllung eigener Verpflichtungen an Subunternehmer weitergegeben. Mit der Vergabe des Bauauftrags schaffte sie nur die Grundlage dafür, ihrem Geschäftszweck, der Vermietung und Verwaltung des Gebäudes, nachgehen zu können.
(PM 31/2019)
05.06.2019
Architektenhonorar – Anspruch kann auch ohne Vertrag und bei "heimlicher" Verwertung der Planung durch Dritten bestehen - Mindestsätze der HOAI maßgeblich
(OLG Celle, Urteil vom 20.03.2019 - 14 U 55/18) mehr
Mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 20.03.2019 hat das Oberlandesgericht Celle (14 U 55/18) folgendes entschieden:
In der „heimlichen“ Verwendung einer Entwurfsplanung im Bauantragsverfahren ohne Zustimmung des Entwurfsverfassers kann eine ungerechtfertigte Bereicherung i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Var. BGB liegen (hier bejaht). Der Verwender ist dem Entwurfsverfasser in diesem Fall zum Wertersatz gem. § 818 Abs. 2 BGB verpflichtet. Der Wertersatz bemisst sich dabei nach den Mindestsätzen der HOAI.
Für ein geplantes Geschäftsgebäude erstellt ein Investor die Skizze eines Raumprogramms, die er einem Architekten übergibt. Ohne dass ein Vertrag geschlossen wird, nimmt der Architekt die Grundlagenermittlung vor und erstellt auch eine vollständige Vor- und Entwurfsplanung, so dass alle Leistungen der Leistungsphasen 1 – 3 der HOAI erbracht werden.
Der Investor führt das Bauvorhaben nicht durch, übergibt aber die gesamte Planung dem Eigentümer des Grundstücks, für welches die Planung erstellt wurde. Der Grundstückseigentümer reicht die Planung wiederum an den vom ihm beauftragten Generalunternehmer weiter, der eine Reihe von besonders markanten Details aus der Architektenplanung in der Entwurfsplanung für den dann gestellten Bauantrag verwendet. Das Bauvorhaben wird genehmigt und ausgeführt.
Als der Architekt dies erfährt, verlangt er vom Investor das nach den Mindestsätzen der HOAI berechnete Honorar für die Leistungsphasen 1 -3. Der Investor wendet ein, dass zum einen – unstreitig – ein Architektenvertrag nicht geschlossen worden sei, sondern der Architekt die Planung als Akquisitionsleistung erstellt habe. Außerdem habe nicht er, sondern der Grundstückseigentümer die Planungsleistung verwertet.
Im Rechtsstreit hat ein Sachverständiger bestätigt, dass zahlreiche Details noch nicht im Raumprogramm des Investors, sondern erst in der Entwurfsplanung des Architekten enthalten waren.
Das OLG verurteilt den Investor antragsgemäß zur Zahlung eines nach den Mindestsätzen der HOAI berechneten Honorarbetrags. Zwar seien Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung nicht zu 100 % identisch; durch die Übernahme der diversen markanten Details aus der Entwurfsplanung sei die Architektenleistung aber im Rechtssinn „verwertet worden“. Durch die Verwendung der Architektenleistung sei der Investor auch „ungerechtfertigt bereichert“ im Sinne von § 812 BGB, weil er auf Kosten des Architekten einen vermögenswerten Vorteil erlangt habe. Dieser liege hier in den ersparten Aufwendungen für einen anderen Architekten. Diesen Vorteil habe der Investor auch verwertet, indem er ihn an den Grundstückseigentümer weitergegeben habe, der von den Plänen Gebrauch gemacht hat.
(OLG Celle, Urteil vom 20.03.2019 - 14 U 55/18) mehr
Mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 20.03.2019 hat das Oberlandesgericht Celle (14 U 55/18) folgendes entschieden:
In der „heimlichen“ Verwendung einer Entwurfsplanung im Bauantragsverfahren ohne Zustimmung des Entwurfsverfassers kann eine ungerechtfertigte Bereicherung i.S.d. § 812 Abs. 1 Satz 1 2. Var. BGB liegen (hier bejaht). Der Verwender ist dem Entwurfsverfasser in diesem Fall zum Wertersatz gem. § 818 Abs. 2 BGB verpflichtet. Der Wertersatz bemisst sich dabei nach den Mindestsätzen der HOAI.
Für ein geplantes Geschäftsgebäude erstellt ein Investor die Skizze eines Raumprogramms, die er einem Architekten übergibt. Ohne dass ein Vertrag geschlossen wird, nimmt der Architekt die Grundlagenermittlung vor und erstellt auch eine vollständige Vor- und Entwurfsplanung, so dass alle Leistungen der Leistungsphasen 1 – 3 der HOAI erbracht werden.
Der Investor führt das Bauvorhaben nicht durch, übergibt aber die gesamte Planung dem Eigentümer des Grundstücks, für welches die Planung erstellt wurde. Der Grundstückseigentümer reicht die Planung wiederum an den vom ihm beauftragten Generalunternehmer weiter, der eine Reihe von besonders markanten Details aus der Architektenplanung in der Entwurfsplanung für den dann gestellten Bauantrag verwendet. Das Bauvorhaben wird genehmigt und ausgeführt.
Als der Architekt dies erfährt, verlangt er vom Investor das nach den Mindestsätzen der HOAI berechnete Honorar für die Leistungsphasen 1 -3. Der Investor wendet ein, dass zum einen – unstreitig – ein Architektenvertrag nicht geschlossen worden sei, sondern der Architekt die Planung als Akquisitionsleistung erstellt habe. Außerdem habe nicht er, sondern der Grundstückseigentümer die Planungsleistung verwertet.
Im Rechtsstreit hat ein Sachverständiger bestätigt, dass zahlreiche Details noch nicht im Raumprogramm des Investors, sondern erst in der Entwurfsplanung des Architekten enthalten waren.
Das OLG verurteilt den Investor antragsgemäß zur Zahlung eines nach den Mindestsätzen der HOAI berechneten Honorarbetrags. Zwar seien Entwurfsplanung und Genehmigungsplanung nicht zu 100 % identisch; durch die Übernahme der diversen markanten Details aus der Entwurfsplanung sei die Architektenleistung aber im Rechtssinn „verwertet worden“. Durch die Verwendung der Architektenleistung sei der Investor auch „ungerechtfertigt bereichert“ im Sinne von § 812 BGB, weil er auf Kosten des Architekten einen vermögenswerten Vorteil erlangt habe. Dieser liege hier in den ersparten Aufwendungen für einen anderen Architekten. Diesen Vorteil habe der Investor auch verwertet, indem er ihn an den Grundstückseigentümer weitergegeben habe, der von den Plänen Gebrauch gemacht hat.