Bau- und Architektenrecht
Bauträgervertrag: Ist Abnahme-Klausel unwirksam, verjähren Mängelansprüche erst in 30 Jahren
08.04.2026 | Erwerber blieben nach Bauträger-AGB bei Abnahme außen vor – daher war Abnahme durch nur von den Erwerbern gebildeten „Ausschuss“ unwirksam
(BGH, Urteil vom 26.03.2026 - VII ZR 68/24)
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Der Bundesgerichtshof hat mit heute veröffentlichtem Urteil vom 26.03.2026 (VII ZR 68/24) Folgendes entschieden:
Die Verjährung eines Kostenvorschussanspruchs des Bestellers gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB beginnt erst mit Abnahme der Werkleistung zu laufen.
Eine von einem Bauträger gestellte Vertragsklausel, wonach die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch drei aus der Mitte der Erwerber zu wählende Vertreter erfolgen soll, ohne dass dem Erwerber das Recht vorbehalten wird, das hergestellte Werk auf seine Abnahmefähigkeit zu überprüfen und die Abnahme selbst zu erklären, ist gemäß § 9 Abs. 1 AGBG wegen unangemessener Benachteiligung der Erwerber unwirksam.
Für die Durchsetzbarkeit des Kostenvorschussanspruchs gemäß § 633 Abs. 3 BGB a.F. in Verbindung mit § 242 BGB wegen Mängeln des Gemeinschaftseigentums gilt in diesem Fall eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der infolge der Unwirksamkeit der Abnahmeklausel fehlgeschlagenen Abnahme.
Das Urteil des Bundesgerichtshofs betrifft Mängel an dem Dach einer Wohnanlage und die Frage, ob Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Bauträger bereits verjährt waren. Der BGH hat das Urteil des Oberlandesgerichts Stuttgart aufgehoben und die Sache dorthin zurückverwiesen. Das bedeutet: Der Rechtsstreit ist noch nicht endgültig entschieden, aber der BGH hat die rechtliche Sicht des Berufungsgerichts in einem wesentlichen Punkt nicht bestätigt.
Zum Sachverhalt:
Eine Bauträgerin hatte ein älteres Mehrfamilienhaus umfassend saniert und unter anderem das Dach neu herstellen lassen. Die Wohnungen wurden in den Jahren 1999 bis 2002 an verschiedene Erwerber verkauft. In den Verträgen stand, dass das gemeinschaftliche Eigentum nicht von jedem Käufer selbst, sondern von drei aus der Mitte der Erwerber zu wählenden Vertretern abgenommen werden sollte. Spätere Käufer mussten sogar hinnehmen, dass im Vertrag stand, die Abnahme des Gemeinschaftseigentums sei bereits erfolgt.
Viele Jahre später wurden am Dach Mängel geltend gemacht, insbesondere Korrosionserscheinungen und Undichtigkeiten. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangte deshalb von der Bauträgerin einen Vorschuss von 292.000 € für die Mängelbeseitigung.
Zur Entscheidung:
Der BGH hat entschieden, dass die vertraglichen Klauseln zur Abnahme unwirksam sind. Zur Begründung sagt das Gericht im Kern: Die Abnahme ist rechtlich ein wichtiger Schritt, weil der Erwerber damit erklärt, dass die Bauleistung im Wesentlichen vertragsgerecht ist. Dieses Recht darf einem Käufer nicht durch eine vorformulierte Vertragsklausel praktisch entzogen werden. Wer eine Wohnung kauft, muss grundsätzlich selbst prüfen und entscheiden dürfen, ob das Gemeinschaftseigentum abnahmefähig ist.
Eine Klausel, die die Entscheidung zwingend auf Vertreter verlagert oder bei späteren Käufern sogar vorgibt, die Abnahme sei schon erfolgt, benachteiligt die Erwerber unangemessen und ist deshalb unwirksam.
Der wichtigste rechtliche Punkt der Entscheidung betrifft die Verjährung. Das Berufungsgericht hatte gemeint, die Ansprüche seien jedenfalls nach spätestens 15 Jahren nicht mehr durchsetzbar.
Das sieht der BGH anders. Wenn es wegen einer unwirksamen Abnahmeklausel nie zu einer wirksamen Abnahme gekommen ist, beginnt die normale Verjährungsfrist für Mängelansprüche grundsätzlich noch nicht zu laufen. Der Bauträger kann sich dann nicht ohne Weiteres darauf berufen, dass gerade wegen der von ihm selbst verwendeten unwirksamen Klausel keine wirksame Abnahme stattgefunden hat.
Zugleich sagt der BGH aber auch: Solche Ansprüche sollen nicht unbegrenzt durchsetzbar sein. Deshalb gilt eine zeitliche Obergrenze von 30 Jahren ab dem Zeitpunkt der fehlgeschlagenen Abnahme.
Für den konkreten Fall bedeutet das: Die Ansprüche der Wohnungseigentümergemeinschaft waren nach Auffassung des BGH nicht schon deshalb verjährt, weil seit den Bauarbeiten und Verkäufen viele Jahre vergangen waren. Das Verfahren musste deshalb an das Oberlandesgericht zurückgegeben werden.
Dort muss nun insbesondere weiter geprüft werden, ob die behaupteten Dachmängel in dem geltend gemachten Umfang tatsächlich vorliegen und ob die verlangten Kosten in dieser Höhe gerechtfertigt sind. Der BGH hat also vor allem die rechtlichen Leitlinien zur Wirksamkeit der Abnahmeklauseln und zur Verjährung geklärt.
Maklerkosten: Vertrag über einseitige Belastung ist nichtig
06.03.2025 | Maklercourtage muss hälftig auf Käufer und Verkäufer verteilt werden - bei Verstoß kann einseitig belasteter Käufer volle Rückzahlung verlangen
(BGH, Urteil vom 06.03.2025 - I ZR 138/24)
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Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 06.03.2025 (I ZR 138/24) Folgendes entschieden:
Ein zur Nichtigkeit der entsprechenden Vereinbarung führender Verstoß gegen den in § 656d BGB geregelten Grundsatz der hälftigen Teilung des Maklerlohns liegt vor, wenn ein Makler allein für den Verkäufer einer Immobilie tätig geworden ist und der Käufer zur Zahlung des vollen Honorars an den Makler verpflichtet wird.
Sachverhalt:
Die Kläger erwarben ein mit einer Doppelhaushälfte bebautes Grundstück. Mit der Vermittlung des Verkaufs hatte die Verkäuferin das beklagte Maklerunternehmen beauftragt.
Für die Vermittlung der Immobilie entstand zugunsten der Beklagten gegenüber der Verkäuferin ein Maklerlohnanspruch in Höhe von 25.000 €. Der im Exposé zunächst vorgesehene Kaufpreis wurde um einen Betrag in dieser Höhe reduziert. Zugleich verpflichteten sich die Kläger gegenüber der Beklagten zur Zahlung eines Honorars in gleicher Höhe, das sie nach notarieller Beurkundung des Kaufvertrags bezahlten. Eine Maklerlohnzahlung durch die Verkäuferin erfolgte nicht.
Die Kläger verlangen die Rückzahlung des geleisteten Betrags.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung teilweise abgeändert und die Beklagte zur Zahlung von 12.500 € an die Kläger verurteilt.
Mit der vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihren Antrag auf vollständige Stattgabe, die Beklagte ihren Antrag auf vollständige Abweisung des Rückzahlungsantrags weiter.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Auf die Revision der Kläger hat der Bundesgerichtshof das Berufungsurteil unter Zurückweisung der Revision der Beklagten aufgehoben und die dem Rückzahlungsantrag in vollem Umfang stattgebende Entscheidung des Landgerichts wiederhergestellt.
§ 656d BGB ist nicht nur auf Vereinbarungen der Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus untereinander anwendbar, sondern erfasst jegliche Art einer vertraglichen Vereinbarung, durch die unmittelbar oder mittelbar ein Anspruch des Maklers auf Zahlung oder Erstattung von Maklerlohn gegenüber der Partei des Kaufvertrags begründet wird, die nicht Partei des Maklervertrags ist. Umfasst sind daher auch alle auf eine Verpflichtung zur Zahlung oder Erstattung des Maklerlohns gerichteten Vereinbarungen des Maklers mit der Partei des Kaufvertrags, die nicht Partei des Maklervertrags ist.
Der Anwendbarkeit des § 656d BGB steht es deshalb auch nicht entgegen, dass die Verkäuferin der Immobilie von der Verpflichtung zur Entrichtung des vereinbarten Maklerlohns gegenüber der Beklagten nicht entbunden war. Da die Käufer im Innenverhältnis zur Verkäuferin verpflichtet waren, den Maklerlohn in voller Höhe zu bezahlen, blieb die Verkäuferin als die Partei, die den Maklervertrag abgeschlossen hat, nicht im Sinne des § 656d Abs. 1 Satz 1 BGB zur Zahlung des Maklerlohns mindestens in gleicher Höhe verpflichtet.
Der Verstoß gegen § 656d BGB führt zur Gesamtnichtigkeit einer entsprechenden Vereinbarung. Eine geltungserhaltende Reduktion findet nicht statt. Die Kläger können von der Beklagten daher nach § 812 Abs. 1 Satz 1 Fall 1 BGB die Rückzahlung des Maklerlohns in voller Höhe verlangen.
(PM Nr. 045/2025 v. 06.03.2025)
Milieuschutzgebiet: Abwendungsvereinbarung bleibt für Parteien verbindlich
15.05.2023 | Grundstückeigentümer können ihre einvernehmlich mit dem Bezirk geschlossene Abwendungsvereinbarung trotz später entgegenstehender, höchstrichterlicher Rechtsprechung nicht angreifen - Vereinbarung diente der rascheren Rechtsklarheit
(VG Berlin, Urteile vom 09.05.2023 - VG 13 K 255/22 u.a.)
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Das Verwaltungsericht Berlin hat mit heute veröffentlichten Urteilen vom 09.05.2023 (VG 13 K 255/22 u.a.) Folgendes entschieden:
Grundstückeigentümerinnen in Milieuschutzgebieten in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow sind weiterhin an die Vereinbarungen gebunden, die sie mit den Bezirken geschlossen haben, um das bezirkliche Vorkaufsrecht abzuwenden.
Die Klägerinnen erwarben in den vergangenen Jahren verschiedene, mit größeren Wohnhäusern bebaute Grundstücke in Friedrichshain-Kreuzberg und in Pankow. Die Grundstücke liegen im Geltungsbereich von Verordnungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung (so genannte Milieuschutzgebiete). Um das von den Bezirken geltend gemachte Vorkaufsrecht abzuwenden, schlossen die Klägerinnen jeweils mit den Bezirken Vereinbarungen, wonach die Bezirke auf die Ausübung des bezirklichen Vorkaufsrechts verzichten und die Erwerberinnen sich verpflichten, für einen bestimmten Zeitraum auf die Begründung von Wohneigentum und auf Veränderungen auf ihrem Kaufgrundstück zu verzichten.
Nach Abschluss dieser Abwendungsvereinbarungen entschied im November 2021 das Bundesverwaltungsgericht letztinstanzlich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bezirke in den Milieuschutzgebieten ausgeschlossen gewesen wäre.
Unter Berufung auf dieses Urteil klagten die Klägerinnen vor dem Verwaltungsgericht Berlin und machten geltend, dass sie an Abwendungsvereinbarungen mit den Bezirken nicht mehr gebunden seien. Aus dem Urteil folge, dass die Bezirke sich eine unzulässige Gegenleistung hätten versprechen lassen.
Die 13. Kammer des Verwaltungsgerichts Berlin folgte dieser Ansicht nicht. Die Beteiligten seien sich im Zeitpunkt des Abschlusses der Vereinbarungen übereinstimmend bewusst darüber gewesen, dass die rechtlichen Grenzen des bezirklichen Vorkaufsrechts und die Voraussetzungen für dessen Abwendung höchstrichterlich noch nicht geklärt gewesen seien. Die Vereinbarungen seien geschlossen worden, um durch einen umfassenden Vergleich Rechtssicherheit zu schaffen. Im Gegenzug für die jeweils übernommenen Verpflichtungen der Klägerinnen hätten die Bezirke auf die Geltendmachung des Vorkaufsrechts verzichtet und dadurch einen schnellen Vollzug der Kaufverträge ermöglicht. Durch das Urteil des Bundesverwaltungsgerichts sei nicht nachträglich die Geschäftsgrundlage für die Abwendungsvereinbarungen entfallen.
Gegen die Urteile ist jeweils der Antrag auf Zulassung der Berufung beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg möglich.
(PM Nr. 23/2023 v. 15.05.2023)
Architekten-Honorar: Sicherungshypothek auch schon vor Baubeginn zulässig
(Beschluss des KG vom 05.01.2021 – 27 W 1054/20) mehr
Das Kammergericht in Berlin hat mit jetzt veröffentlichtem Beschluss vom 05.01.2021 (27 W 1054/20) folgendes entschieden:
1. Dem Architekten steht unabhängig vom Baubeginn und damit unabhängig von einer eingetretenen Wertsteigerung des Grundstücks dem Grunde nach ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek zur Sicherung seines Honoraranspruchs zu.
2. Im Falle der vorzeitigen Beendigung des Architektenvertrages (hier durch berechtigte Kündigung seitens des AN) ist der Sicherungsanspruch jedoch der Höhe nach auf den Honoraranspruch für die bis zur Kündigung erbrachten Leistungen begrenzt; ein Anspruch auf Sicherung des „großen Kündigungsschadens“ insgesamt, mithin auch des Honoraranspruchs wegen der nicht erbrachten Leistungen besteht nicht.
Sachverhalt:
Ein Grundstückseigentümer hatte einen Architekten mit der Planung und Durchführung eines Bauvorhabens beauftragt. Für die vollständige Architektenleistung sollte ein Honorar i.H.v. über 2,5 Mio. € gezahlt werden. Nachdem der Architekt bereits nicht unerhebliche Planungsleistungen erbracht hatte, kam es offenbar zu Unstimmigkeiten zwischen den Parteien, in deren Folge der Architekt den Vertrag (berechtigt) kündigte. Mit der Durchführung von Bauarbeiten war zu diesem Zeitpunkt noch nicht begonnen worden.
Der Architekt stellte sein vollständiges Architektenhonorar i.H.v. über 2,5 Mio. € in Rechnung; der Bauherr, der bis dahin nur einige Abschlagszahlungen geleistet hatte, leistete hierauf keine weitere Zahlung. Zur Absicherung seines restlichen Honoraranspruchs beantragte der Architekt daraufhin im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung einer Vormerkung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch des Grundstücks des Bauherrn, auf dem das Bauwerk errichtet werden sollte.
Das Landgericht wies den Antrag mit der Begründung zurück, dass mit den Bauarbeiten noch nicht begonnen worden sei, so dass sich die Leistungen des Architekten noch nicht „im Bauwerk verkörpert“ hätten; es fehle daher an einer Wertsteigerung des Grundstücks, die nach der Rechtsprechung und der juristischen Literatur Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Bauhandwerkersicherungshypothek sei. Hiergegen legt der Architekt Beschwerde ein.
Das Kammergericht gab der Beschwerde in dem aus den beiden Leitsätzen ersichtlichen Umfang statt:
Die vom Landgericht zitierte Rechtsprechung und Literatur bezögen sich auf Sachverhalte, für die noch die bis zum 31.12.2017 geltende Rechtslage zu berücksichtigen war. Vorliegend seien aber die zum 01.01.2018 eingetretenen Gesetzesänderungen, nämlich die neu geschaffenen §§ 650q und 650 e BGB zu berücksichtigen.
Bereits mit der Entscheidung des BGH vom 30.03.2000 (VII ZR 299/96) sei zur damaligen Rechtslage entschieden worden, dass eine Wertsteigerung des Grundstücks nicht Voraussetzung für die Eintragung einer solchen Sicherungshypothek sei, weil eine solche Voraussetzung schon der damaligen gesetzlichen Regelung (§ 648 a BGB) nicht zu entnehmen gewesen sei. Erforderlich, aber auch ausreichend sei nur die Begrenzung der Höhe des Sicherungsanspruchs auf den Wert der erbrachten Leistungen.
Mit der Gesetzesreform zum 01.01.2018 richten sich die Voraussetzungen (auch) für den Sicherungsanspruch des Architekten nach § 650 e BGB. Unter detailliertem Hinweis auf die Gesetzesbegründung der Neuregelung begründet der 27. Zivilsenat des Kammergerichts, warum insoweit alleinige Voraussetzung für eine Bauhandwerkersicherungshypothek zur Absicherung von Honoraransprüchen eines Architekten sei, dass dieser (noch nicht bezahlte) Leistungen in Bezug auf das betreffende Grundstück erbracht hat. Dass das Grundstück dadurch in seinem Wert gesteigert worden sein müsse, sei nicht erforderlich. Dementsprechend könne es auch nicht darauf ankommen, ob (auf Grundlage der Architektenarbeiten) mit der Ausführung von Bauarbeiten bereits begonnen wurde und sich durch diese Arbeiten die (Planungs-) Leistung des Architekten in einem Bauwerk „verkörpert“ habe.
Der Sicherungsanspruch sei aber begrenzt auf die bereits erbrachten Leistungen, soweit diese noch nicht bezahlt worden sind. Nicht abgesichert werden können dagegen auf diesem Weg die Honoraransprüche, die dem Architekten ggf. im Hinblick auf die noch nicht erbrachten Leistungen zustehen, die er nach der Kündigung des Architektenvertrags nicht mehr zu erbringen habe.
Zwar können dem Architekten solche weitergehenden Honoraransprüche zustehen, wenn der Bauherr einen Grund gesetzt hat, dessentwegen der Architekt zur Kündigung des Vertrags berechtigt war (sogenannter „großer Kündigungsschaden“, also die restliche vereinbarte Vergütung auch für diese Leistungen, von denen nur die „ersparten Leistungen“ des Architekten abzuziehen sind). Derartige weitergehenden Ansprüche werden aber vom insoweit abschließenden § 650e BGB nicht erfasst. Der Architekt kann solche Ansprüche also nur unmittelbar in einer Zahlungsklage geltend machen.