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WEG-Recht


05.12.2019

Kosten der Fernwärme für Gemeinschaftseigentum - Beteiligung aller Miteigentümer zulässig - es kommt nicht auf individuelle Bestellung oder Nutzung an
(EuGH, Urteil vom 05.12.2019 - C-708/17, C-725/17) mehr


Der Europäische Gerichtshof hat Urteil vom 05.12.2019 (C-708/17, C-725/17) folgendes entschieden:

Jeder Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude kann verpflichtet werden, sich an den Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zu beteiligen.

Die Ausgangsrechtsstreitigkeiten stehen im Kontext zweier Klagen auf Zahlung von Abrechnungen, die an die Eigentümer einer Wohnung in in Miteigentum stehenden Gebäuden adressiert sind und sich auf den Verbrauch von Wärmeenergie der internen Anlage und der gemeinschaftlichen Teile dieser Gebäude beziehen, nachdem diese Eigentümer die Begleichung dieser Abrechnungen verweigern. Diese Eigentümer sind nämlich der Ansicht, dass ihr Gebäude zwar aufgrund eines zwischen der Eigentümergemeinschaft und dem Wärmeenergieversorger geschlossenen Versorgungsvertrags über ein Fernwärmenetz versorgt werde, sie jedoch nicht individuell in die Versorgung mit Fernwärme eingewilligt hätten und diese in ihren Eigentumswohnungen nicht nutzten.

Der EuGH hat entschieden, dass das Unionsrecht einer nationalen Regelung nicht entgegensteht, die vorsieht, dass jeder Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude verpflichtet ist, sich an den Kosten der Beheizung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes zu beteiligen.

Nach Auffassung des EuGH stehen die Richtlinien 2011/83 über die Rechte der Verbraucher (ABl. 2011, L 304, 64) und 2005/29 über unlautere Geschäftspraktiken (ABl. 2005, L 149, 22) einer nationalen Regelung nicht entgegen, wonach die Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, verpflichtet sind, sich an den Kosten des Wärmeenergieverbrauchs der gemeinschaftlichen Teile und der internen Anlage des Gebäudes zu beteiligen, obwohl sie die Wärmelieferung nicht individuell bestellt haben und die Wärme in ihrer Wohnung nicht nutzen. Zudem stehen die Richtlinien 2006/32 (ABl. 2006, L 114, 64) und 2012/27 (ABl. 2012, L 315, 1) über Energieeffizienz dem nicht entgegen, dass die Abrechnungen über diesen Verbrauch für jeden Eigentümer einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude proportional zum beheizten Volumen seiner Wohnung erstellt werden.

Der EuGH hat sich zunächst mit der Auslegung des Begriffs "Verbraucher" im Sinne der Richtlinie 2011/835 befasst und entschieden, dass unter diesen Begriff die Eigentümer und die Inhaber eines dinglichen Rechts bezüglich der Nutzung einer Wohnung in einem in Miteigentum stehenden Gebäude, das an ein Fernwärmenetz angeschlossen ist, in ihrer Eigenschaft als Kunden eines Energieversorgers fallen, soweit sie nicht gewerblich oder beruflich tätige natürliche Personen sind. Daraus sei abzuleiten, dass die im Ausgangsverfahren in Rede stehenden Verträge über die Lieferung von Fernwärme in die Kategorie der zwischen Unternehmern und Verbrauchern geschlossenen Verträge i.S.v. Art. 3 Abs. 1 der Richtlinie 2011/83 fielen.

Sodann hat der EuGH den Begriff "unbestellte Lieferung" von Waren i.S.v. Art. 27 der Richtlinie 2011/83 präzisiert, indem er darauf hingewiesen hat, dass die Versorgung der internen Anlage und folglich der gemeinschaftlichen Teile eines in Miteigentum stehenden Gebäudes mit Wärmeenergie, die infolge einer von der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes gemäß dem nationalen Recht angenommenen Entscheidung, dieses Gebäude an die Fernwärme anzuschließen, erfolgt, keine unbestellte Lieferung von Fernwärme darstellt.

Schließlich hat sich der EuGH zur Methode der Abrechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden geäußert. Die Mitgliedstaaten stellten gemäß der Richtlinie 2006/326 sicher, dass alle Endkunden u.a. in den Bereichen Strom und Fernheizung individuelle Zähler erhalten, die den tatsächlichen Energieverbrauch genau widerspiegelten, wenn dies technisch machbar sei. Es scheine jedoch schwer vorstellbar, dass die Abrechnungen bezüglich der Heizung in in Miteigentum stehenden Gebäuden, insbesondere was die interne Anlage und die gemeinschaftlichen Teile anbelange, vollständig individualisiert werden könne, da die Wohnungen eines solchen Gebäudes aufgrund dessen, dass die Wärme zwischen den beheizten und den weniger beheizten Einheiten zirkuliere, in thermischer Hinsicht nicht voneinander unabhängig seien.

Daher stehen die Richtlinien 2006/32 und 2012/27 angesichts des weiten Gestaltungsspielraums, über den die Mitgliedstaaten hinsichtlich der Methode zur Berechnung des Wärmeenergieverbrauchs in in Miteigentum stehenden Gebäuden verfügten, dem nicht entgegen, dass die Berechnung der von der internen Anlage eines solchen Gebäudes abgegebenen Wärme proportional zum beheizten Volumen der jeweiligen Wohnung erfolge.
(juris-Redaktion, PM EuGH 151/2019)


 

23.07.2019

Bauträgervertrag: Ein Tiefgaragenstellplatz kann auch dann zu klein und damit mangelhaft sein, wenn die Maßgaben nach der Stellplatzverordnung eingehalten werden
(OLG Braunschweig, Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 62/18) mehr

Das Oberlandesgericht Braunschweig hat mit jetzt veröffentlichtem Urteil vom 20.06.2019 (8 U 62/18) folgendes entschieden:

Ob ein Mangel eines neu errichteten Tiefgaragenplatzes vorliegt, hängt nicht davon ab, ob die Voraussetzungen der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie hier der Stellplatzverordnung erfüllt sind. Vielmehr muss ein Werk (auf den vorliegenden Vertrag ist das Werkvertragsrecht des BGB anzuwenden) zusätzlich den nach dem Vertrag vorausgesetzten oder den üblichen Gebrauch ermöglichen.

Zum Sachverhalt:
Der Kläger hatte 2014 mit dem beklagten Bauträger einen Vertrag über eine zu errichtende Eigentumswohnung und einen Tiefgaragenstellplatz geschlossenen. Die Wohnung war mit einem besonderen Komfort beworben worden. Der Preis und die Lage des Objekts ließen auf einen mindestens geringfügig überdurchschnittlichen Standard schließen. Während alle anderen Stellplätze eine Breite von ca. 2,80 m aufweisen, ist der Stellplatz des Klägers nur knapp 2,50 m breit, wobei er auch neben einem Eckpfeiler liegt, der die Einfahrt erschwert. Konkrete Maße waren für den Stellplatz im Vertrag nicht vereinbart worden. Nach der einschlägigen niedersächsischen Stellplatzverordnung ist eine Mindestbreite von 2,50 m vorgeschrieben.

Der Kläger macht Minderungsansprüche wegen des nach seiner Ansicht zu schmalen Stellplatzes geltend. Dieser sei mit einem Fahrzeug der gehobenen Mittelklasse nicht nutzbar, da aufgrund der örtlichen Verhältnisse der Stellplatz mit einem Fahrzeug dieser Größe gar nicht oder nur mit unzumutbarem Aufwand zu nutzen sei.

Das Landgericht in der I. Instanz hatte offengelassen, ob ein Mangel bereits deshalb nicht bestehe, weil die Mindestmaße der Stellplatzverordnung eingehalten seien; nach seiner Ansicht sei auch eine „übliche“ Nutzung möglich, was für einen vertragsgemäßen Zustand selbst dann ausreiche, wenn man eine entsprechende Eignung zusätzlich verlange.

Das Urteil:
Das OLG Braunschweig hat dieses Urteil geändert und den Bauträger zur Zahlung von 2/3 des anteiligen Kaufpreises für den Stellplatz verurteilt.

Ob ein Mangel vorliege, hänge nicht davon ab, ob die Voraussetzungen der einschlägigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften wie hier der Stellplatzverordnung erfüllt seien. Solche Vorschriften stellen nur das absolute Mindestmaß dar, welches eingehalten sein muss. Wären diese Voraussetzungen nicht erfüllt, wäre nicht einmal die erforderliche Baugenehmigung erteilt worden, was schon für sich eine Mangel darstellen würde.

Vielmehr muss ein Werk (auf den vorliegenden Vertrag ist das Werkvertragsrecht des BGB anzuwenden) zusätzlich den nach dem Vertrag vorausgesetzten oder den üblichen Gebrauch ermöglichen. Das sei hier nicht der Fall.

Die Wohnungen der Eigentumsanlage waren mit einem besonderen Komfort beworben worden. Die Preise waren (mindestens etwas) überdurchschnittlich hoch, auch die Lage des Objekts war besonders gut. Dies alles lässt nach Ansicht des Gerichts erwarten, dass die Nutzer der Wohnungen Fahrzeuge der gehobenen Mittelklasse haben. Damit sei nach dem Vertrag eine solche Nutzung vorausgesetzt.

Durch einen vom Gericht beauftragten Sachverständigen war festgestellt worden, dass der Stellplatz mit einem Mitteklassefahrzeug (hier: der Audi A 4 Avant 2.0 TDI) nur rückwärts einparkend leicht zu erreichen wäre; da ein Wenden innerhalb der Fahrspur aber nicht oder nur mit großem Aufwand möglich wäre, müsste der Stellplatz hierfür auf einer Strecke von 58 m rückwärtsfahrend angesteuert werden, was unzumutbar sei. Um vorwärts einzuparken, müsse mehrfach und mit mindestens 8 Lenkbewegungen rangiert werden; dabei sei große Vorsicht zu beachten, um tatsächlich so einzuparken, dass die Fahrzeugtür auch ohne Schäden durch den Eckpfeiler und die Wand geöffnet werden könne.
Aufgrund dieser Feststellungen war nach Ansicht des Gerichts der Stellplatz zum nach dem Vertrag vorgesehenen Gebrauch nicht geeignet und damit mangelhaft.

Geeignet sei der Stellplatz nur für Kleinfahrzeuge oder Minis. Diese haben bei den Neuzulassungen aktuell einen Anteil von ca. 25 %. Auf Grundlage dieser Umstände schätze das OLG den Minderungsbetrag auf 2/3 des Kaufpreises für den Stellplatz.

 

14.06.2019

Kein Geld von der WEG, wenn ein Eigentümer irrtümlich selbst Gemeinschaftseigentum instandgesetzt hat - schutzwürdige Interessen der anderen Wohnungseigentümer, namentlich deren private Finanzplanung, sind vorrangig
(BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14.06.2019 (V ZR 254/17) folgendes entschieden:

Ein Wohnungseigentümer, der die Fenster seiner Wohnung in der irrigen Annahme erneuert hat, dies sei seine Aufgabe und nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, hat keinen Anspruch auf Kostenersatz.

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) waren die Wohnungen ursprünglich mit verglasten Holzfenstern ausgestattet. Einige Eigentümer, darunter der Kläger, hatten diese bereits jeweils durch moderne Kunststofffenster mit Dreifachisolierglas ersetzt. Sie waren aufgrund einer entsprechenden Regelung in der Teilungserklärung der Ansicht, dies selbst tun und bezahlen zu müssen. Entsprechend der Entscheidung des Bundesgerichtshofs von 2. März 2012 (V ZR 174/11, NZM 2012, 419) zu einer vergleichbaren Regelung steht aber fest, dass auch solche Instandsetzungsarbeiten an Gebäudeteilen, die zwingend dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, von der Wohnungseigentümergemeinschaft auszuführen und zu bezahlen sind. Der Kläger verlangte mit seiner Klage nun, ihm die Kosten von rund 5.500 Euro für seine Aufwendungen im Jahr 2005 zu erstatten.

Amts- und Landgericht haben die Klage jeweils abgewiesen. Auch die Revision beim BGH bleibt ohne Erfolg.
Ein Ersatzanspruch käme nach Ansicht des BGH nur unter den Voraussetzungen in Betracht, wie sie die speziellen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes vorsehen, hier § 21 Abs. 4 und 5 WEG. Danach müssen die Wohnungseigentümer zunächst über etwa durchzuführende Instandsetzungsmaßnahmen entscheiden, soweit nicht ausnahmsweise ein Fall der sog. „Notgeschäftsführung“ (§ 21 Abs. 2 WEG) vorliegt. Eines solchen Beschlusses bedarf es auch dann, wenn die Instandsetzung zwingend durchzuführen ist, da auch hier regelmäßig noch ein Gestaltungsspielraum für die Art und Weise der Instandsetzung besteht und auch zu entscheiden ist, ob die Maßnahme allein oder im Zusammenhang mit weiteren Maßnahmen durchgeführt werden soll. Auch bei einer zwingend gebotenen Maßnahme muss der betroffene Eigentümer, der diese Maßnahme wünscht, den rechtlich vorgegebenen Weg einhalten und einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen. Wird ein entsprechender Antrag abgelehnt, muss er ggf. eine Beschlussersetzungsklage (§ 21 Abs. 8 WEG) erheben oder eine einstweilige Verfügung beantragen.

An diesen Voraussetzungen ändert sich auch nichts, wenn ein Wohnungseigentümer in der irrigen Maßnahme, hierfür selbst und auf eigene Kosten tun zu müssen, eine Instandsetzung an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteil vorgenommen hat. Wäre dies anders, würde das schutzwürdige Interesse der anderen Wohnungseigentümer nicht beachtet. Zwar müssten sie ihre Finanzplanung darauf einrichten, dass für unvorhergesehene Mängelbeseitigungen am Gemeinschaftseigentum einzustehen haben. Dies gilt aber nicht für Maßnahmen, die ohne ihre Mitwirkung an Beschlüssen bereits in der Vergangenheit ausgeführt wurden.  Wurde, wie hier, über viele Jahre lang eine Regelung in der Teilungserklärung falsch angewendet, ergäbe sich sonst ein Erstattungsanspruch für viele Wohnungseigentümer, verbunden mit einem umfassenden „Hin- und Her-Ausgleich“, für den ein umfassender Ermittlungs- und Berechnungsaufwand anzustellen wäre, ohne dass das Ergebnis unbedingt als „gerecht“ anzusehen sein müsse.

 

16.03.2018

Trittschallschutz bei Umbau in WEG-Anlage: Miteigentümer können vom umbauenden Eigentümer auch später nur Schallschutz zum Stand der Errichtung verlangen
(BGH, Urteil vom 16.03.2018 – V ZR 276/16) mehr

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 16.03.2018 (V ZR 276/16) folgendes entschieden:

Auch bei späterem Umbau einer Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft können die Miteigentüpmer vom umbauenden Eigentümer nur den Schallschutz verlangen, der dem technischen Stand im Baujahr der Errichtung entspricht.

In einer 1990 errichteten Wohnungseigentumsanlage modernisierte ein Eigentümer 2012 sein Bad. Dabei ließ er den Estrich entfernen, eine Fußbodenheizung einbauen und alle Sanitärobjekte austauschen sowie neue Fliesen und eine Steigleitung unter Putz legen. Die Eigentümer der darunterliegenden Wohnung monieren eine Verschlechterung des Schallschutzes und verlangen, dass ein solcher eingehalten wird, wie er dem technischen Stand im Jahr 2012 entspricht.

Der umbauende Wohnungseigentümer wurde daraufhin von Amts- und Landgericht zwar verpflichtet, bestimmte Umbaumaßnahmen durchzuführen; dadurch sollte aber nur ein Schallschutz erreicht werden, wie er den technischen Anforderungen im Jahr 1990 entsprach. Die deutlich strengeren Anforderungen, wie sie 2012 galten, mussten dagegen nicht eingehalten werden. Dies wollte der klagende Eigentümer durch seine Revision zum BGH erreichen.

Soweit ein – im jeweiligen Sondereigentum stehender – Bodenbelag in einer Eigentumswohnung ausgetauscht wird, hatte der BGH bereits entschieden, dass der neue Bodenbelag nur den Schallschutzanforderungen entsprechen muss, die zur Zeit der Errichtung des Gebäudes galten. Selbst wenn zwischenzeitlich – z.B. durch einen neuen Bodenbelag - ein höherer Schallschutz gewährleistet war, genügt es, wenn der neue Bodenbelag den früheren Anforderungen entspricht, selbst wenn sich dadurch die tatsächliche Situation für den unteren Eigentümer verschlechtert.

Noch nicht entschieden war bislang, wie der Sachverhalt zu bewerten ist, wenn nicht der Bodenbelag (Sondereigentum) sondern ein zum Gemeinschaftseigentum zählendes Bauteil wie z.B. ein Estrich verändert wird.

Zwar hat der umbauende Eigentümer durch die Entfernung des alten Estrichs in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen (§ 22 Abs. 1 WEG). Dies genügt nach Ansicht des BGH aber für sich genommen noch nicht, um deshalb zu fordern, dass der Schallschutz entsprechend den zum Zeitpunkt dieses Eingriffes einschlägigen gewahrt sein müsse. Nur bei großem Umfang oder großer Intensität von Eingriffen in das Gemeinschaftseigentum, wie beispielsweise dem nachträglichen Ausbau eines Dachgeschosses zu Wohnzwecken, hätten die Eigentümer die berechtigte Erwartung, dass die aktuellen Schutzvorschriften eingehalten werden. Werde dagegen lediglich eine Instandsetzungs- oder in diesem Zusammenhang eine Modernisierungsmaßnahme durchgeführt, gelten unverändert die bei Errichtung des Gebäudes maßgeblichen Vorschriften.

So lag der Fall aus Sicht des BGH hier; die unten wohnenden Eigentümer konnten nicht mehr Schallschutz verlangen, als er bereits 1990 einzuhalten war.

 

31.08.2017

WEG: Stimmenvermehrung bei Kopfstimmrecht durch Übertragung einer Einheit auf eine vom Eigentümer beherrschte juristische Person
(BGH, Urteil vom 14.07.2017 - V ZR 290/16) mehr

In einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit 4 Einheiten gehörten 2 Einheiten jeweils einzelnen Eigentümern, die anderen beiden Einheiten einem weiteren Eigentümer. Da in der Teilungserklärung nichts anderes geregelt war, galt das nach dem Gesetz vorgesehene Kopfstimmrecht. Der Eigentümer der beiden Einheiten übertrug eine Wohnung auf eine Kommanditgesellschaft (KG), die von ihm allein beherrscht wurde. Diese KG wurde als neue Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer wurde in der nächsten Eigentümerversammlung beschlossen, dass die KG vom Stimmrecht ausgeschlossen wird. Der andere Eigentümer sollte also weiterhin nur eine Stimme haben. Nach diesem Beschluss wurden Beschlüsse zur Jahresabrechnung und zur Verwalterwahl gefasst, jeweils mit den Stimmen der beiden ursprünglichen Einzeleigentümer. Der andere Eigentümer erhob hiergegen Anfechtungsklage.

Das Amtsgericht und das Landgericht haben die Anfechtungsklage abgewiesen. Zwar sei durch die Übertragung der einen Wohnung auf eine juristische Person formal ein Dritter Eigentümer der Wohnung geworden, wodurch im Regelfall ein zusätzliches Kopfstimmrecht entstanden sei. Der Sinn und Zweck des Kopfstimmrechts sei es aber, einem Mehrheitseigentümer oder dem Eigentümer besonders großer Wohnungen nicht von vornherein ein Stimmübergewicht zu verschaffen. Diesem Zweck widerspräche es, wenn durch die Übertragung einer Wohnung auf eine juristische Person, für deren "Willensbildung" allein der ursprüngliche Eigentümer als dahinterstehende Person verantwortlich sei, diese Person ein weiteres Stimmrecht erhielte, obwohl doch letztlich nur ein "Kopf" vorhanden sei. Dies möge zwar selbst dann anders zu sehen sein, wenn eine Wohnung auf einen nahen Angehörigen übertragen werde, nicht aber bei Übertragung auf eine "eigene" juristische Person.

Der BGH hob mit einer heute veröfentlichen Entscheidung das Berufungsurteil auf.

Er betont, dass es in der Natur des Kopfstimmrechts liege, dass eine zusätzliche Stimme entstehe, wenn ein Eigentümer mehrerer Einheiten einzelne Einheiten an Dritte übertrage, unabhägig davon, ob es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handelt. Das gelte selbst dann, wenn die Übertragung mit dem Ziel einer solchen Stimmenvermehrung erfolge.

Die juristische Person als neuer Eigentümer sei auch nicht allgemein, also unabhängig vom Beschlussgegenstand, vom Stimmrecht ausgeschlossen.  Das Gesetz  beschränke  den  "Ausschluss  des Stimmrechts  auf  bestimmte  Fälle  schwerwiegender  Interessenkollisionen,  in denen  die - sonst  legitime - Verfolgung  privater  Sonderinteressen  bei  der  Willensbildung  der  Wohnungseigentümer  nicht  mehr  hinnehmbar  erscheint". Selbst ein rechtsmissbräuchliches Verhalten könne allenfalls dazu führen, dass ein Eigentümer bezogen auf einen konkreten Beschlussgegenstand vom Stimmrecht ausgeschlossen sein könne, nicht aber zu einem allgemeinen Stimmrechtsverlust. Selbst wenn das zusätzlich entstandene Stimmrecht zu einem Stimmübergewicht, also einer Majorisierung, gegenüber den übrigen Eigentümern führe, wäre das grundsätztlich hinzunehmen.

Versuche der entsprechende Eigentümer auf diese Weise allerdings, sich z.B. vor der Verpflichtung zur Zahlung des Wohngelds zu schützen, könne er gemäß § 25 Abs. 5 Alt. 2 WEG vom Stimmrecht ausgeschlossen sein; ebenso sei er vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die übrigen Eigentümer so verursachte Zahlungsrückstände zum Anlass nehmen, einen Beschluss gemäß § 18 WEG zu fassen, ihn also zum Verkauf seiner Einheit zu verpflichten.

Im Regelfall sei das zusätzliche Stimmrecht daher zu berücksichtigen. Führe dies dazu, dass nach dem Grundsatz ordnungsmäßiger Verwaltung gebotene Beschlüsse nicht gefasst werden ("Blockade") oder diesem Grundsatz widersprechende Beschlüsse gefasst werden (insb. willkürliche oder rechtsmissbräuchliche Beschlüsse), müssten die übrigen Eigentümer dieses Verhalten mittels entsprechender Klagen durch die Gerichte sanktionieren lassen.
 

12.05.2016

Mängel beim „Kauf“ einer vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung - keine Bindung des sog. "Nachzügler-Erwerbers" an frühere Abnahme
(BGH, Urteil vom 12.05.2016 - VII ZR 171/15) mehr

Der beklagte Bauträger hatte 2002 ein Objekt mit 23 Eigentumswohnungen errichtet. In den Notarverträgen hatte er zunächst die Regelung aufnehmen lassen, dass die Abnahme in der 1. Eigentümerversammlung entsprechend § 19 der Teilungserklärung einen Beschluss fassen werden, durch den ein Ingenierbüro damit beauftragt wird, für alle einzelnen Erwerber die Abnahme des Gemeinschaftseigentums zu erklären und die Beseitigung festgestellter Mängel zu bestätigen. Die entsprechende Abnahmeerklärung wurde unter dem 25.11.2002 abgegeben.

Am 14.05.2003 schloss der Bauträger einen weiteren Eigentumswohnungskaufvertrag mit einem Erwerber. Hier – wie in allen anderen nach dem 25.11.2002 geschlossen Verträgen - ließ er folgende Regelung aufnehmen:

Die Abnahme des Gemeinschaftseigentums ist durch das Ingeneurbüro K. ... am 25.11.2002 erfolgt. Die Verjährungsfrist für Ansprüche und Rechte wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum läuft für den Käufer zum selben Termin ab wie für diejenigen Käufer, welche die gemeinschaftliche Abnahme durchgeführt haben.“

Die WEG hat die Ansprüche wegen von ihr behaupteter Mängel am Gemeinschaftseigentum durch Beschluss an sich gezogen und einen Vorschuss für die Mängelbeseitigungskosten gegen den Bauträger eingeklagt, der sich auf Verjährung beruft. Das Landgericht hat der Klage gegen den Bauträger stattgegeben; die Berufung zum OLG blieb erfolglos.

Auch die Revision des Bauträgers zum BGH bleibt erfolglos.

Neben weiteren Ausführungen zu Ansprüchen wegen Mängeln beim „Kauf“ einer vom Bauträger zu errichtenden Eigentumswohnung stellt der BGH seine Rechtsansicht klar, wonach eine Regelung in einer Teilungserklärung, die die Wirkung späteter Beschlüsse auf „Nachzügler-Erwerber“ strecken soll, nichtig ist. Denn Vereinbarungen – wie eine Teilungserklärung – können nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, nicht aber das Verhältnis der einzelnen Mitglieder zu einem Dritten wie hier dem Bauträger. Die Abnahme erfolgt ausschließlich im Vertragsverhältnis zwischen Bauträger und Erwerber. Durch die Regelung in der Teilungserklärung in Verbindung mit der Regelung im Bauträgevertrag vom 14.05.2003, wonach der dortige Erwerber an die Abnahmeerklärung vom 25.11.2002 gebunden sein soll, stellt eine unangemessene Benachteiligung des Erwerbers dar, da ihm das Recht, selbst über die Abnahme zu entscheiden, entzogen würde.

Auch die Wertung der Vorinstanzen, eine „konkludente“ Abnahme durch den Erwerber sei hier nicht anzunehmen, beanstandet der BGH nicht. Gerade weil im Vertrag eine Regelung zur Abnahme vorgesehen ist, konnte der Erwerber kein Bewusstsein entwickeln, dass seine langjährige Nutzung des Gemeinschaftseigentums als Billigung und damit als Abnahme durch schlüssiges Verhalten zu verstehen sein könnte. Eine konkludente Abnahme setzte aber voraus, dass der Handelnde sich bewusst sei odersich bewusst sein müsste, dass sein Verhalten als rechtlich erheblich anzusehen ist.

Anmerk. d. Verf.: Insgesamt ein lesenswertes Urteil, in dem viele Punkte zur rechtlich bedeutsamen Abnahme gerade des Gemeinschaftseigentums bei Erwerb einer Eigentumswohnung behandelt werden.

 

25.09.2015

Auch die Aufnahme eines langfristigen, hohen Kredits durch die Wohnungseigentümergemeinschaft kann ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen
(BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 244/14) mehr



Eine aus 201 Mitgliedern bestehende WEG beschließt, zur Finanzierung einer Fassadensanierung mit förderfähiger Wärmedämmung (geschätzte Gesamtkosten ca. 2 Mio Euro) einen Kredit über 1.320.000 Euro mit einer Laufzeit von 10 Jahren aufzunehmen; die restlichen Kosten von ca. 900.000 Euro sollen aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden. Die hiergegen erhobene Anfechtungsklage wird vom Amtsgericht abgewiesen; das Landgericht gibt der Berufung aber statt und hebt den Beschluss auf. Eine Eigentümerin erhebt hiergegen Revision.

Der BGH entscheidet damit über die schon länger diskutierte Streitfrage, ob eine WEG einen Kredit aufnehmen darf. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält insoweit keine ausdrücklichen Regelungen, woraus das Gericht folgert, dass eine Kreditaufnahme grundsätzlich zulässig und nicht auf besonders gelagarte Ausnahmefälle beschränkt sei. Damit ein entsprechender Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, muss aber das besondere Haftungsrisiko der einzelnen Eigentümer berücksichtigt werden. Kommt es bei einzelnen Eigentümern zu Zahlungsausfällen, müssen diese Ausfälle von den übrigen Eigentümern durch eine Sonderumlage ausgeglichen werden. Dies gilt zwar sowohl dann, wenn die Maßnahme von Anfang an durch eine Sonderumlage finanziert wird als auch dann, wenn dies teilweise oder insgesamt durch einen Kredit geschieht. Da eine Sonderumlage aber von den aktuellen Eigentümern aufzubringen ist, soll leichter absehbar sein, ob mit einem Zahlungsausfall zu rechnen sei. Auch könne die Durchführungen der Maßnahme, soweit diese nicht zwingend sofort erforderlich sei, davon abhängig gemacht werden, dass alle Wohnungseigentümer die Sonderumlage bezahlt haben. Bei einem Darlehen sei das Risiko eines Ausfalls der einzelnen Eigentümer dagegen schwerer abzuschätzen, insbesondere im Hinblick auf etwaige Eigentümerwechsel während der (langen) Laufzeit des Darlehens. Die Entscheidung über eine Kreditaufnahme setzte daher eine sorgfältige Abwägung aller relevanten Umstände des Einzelfalls und die Berücksichtigung der allseitigen Interessen der Wohnungseigentümer voraus.

Insbesondere sollen zu berücksichtigen sein der Zweck des Darlehens, wobei es in erster Linie um Instandhaltungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen gehen dürfte, die Dringlichkeit der Maßnahme, die Möglichkeit, die notwendigen Mittel aus der Instandhaltungsrücklage oder einer Sonderumlage zu beschaffen, die Zahlungsfähigkeit der einzelnen Eigentümer und die Konditionen des Kreditvertrags. Der Beschluss selbst müsse Angaben über die zu finanzierende Maßnahme, die Höhe des Darlehens, dessen Laufzeit, die Höhe des Zinssatzes bzw. des nicht zu überschreitenden Zinssatzes enthalten und erkennen lassen, ob die Tilgungsraten so angelegt sind, dass der Kredit am Ende der Laufzeit getilgt ist. Weiter müsse im Hinblick auf die im Innenverhältnis bestehende Nachschusspflicht bei Zahlungsausfällen eben diese Gegenstand der Erörterung der Wohnungseigentümerversammlung gewesen und dies aus dem Versammlungsprotokoll ersichtlich sein.
Da die letztgenannten Anforderungen im vorliegenden Fall nicht erfüllt waren, entsprach in diesem Fall der Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, so dass die Revision zurückgewiesen wurde.

 

08.05.2015

Unterlassung der (zweckwidrigen) Wohnnutzung einer Teileigentumseinheit kann auch nach Jahren noch verlangt werden.
(BGH, Urteil vom 08.05.2015 - V ZR 178/14) mehr



In einer Teilungserklärung wird eine Einheit beschrieben als „Räumlichkeiten im Souterrain bestehend aus drei Hobbyräumen, Vorratskeller, Flur und einem weiteren Kellerraum“. Der Eigentümer dieser Einheit vermietet sie – trotzdem - als Wohnraum. Ein anderer Eigentümer, der seine Einheit erst 2007 erworben hat, moniert dies, da eine Teileigenumseinheit nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe. Der Eigentümer der Souterraineinheit vermietet diese dennoch auch weiterhin zu Wohnzwecken; nach 2007 erfolgen 2 entsprechende Neuvermietungen. Der andere Eigentümer will nun gerichtlich durchsetzen, dass die Nutzung der Einheit zu Wohnzwecken unterlassen wird. Der vermietende Eigentümer wendet zum einen Verjährung zum anderen Verwirkung eines solchen Unterlassungsanspruchs ein, da die Souterrainräume bereits seit 1980 als Wohnraum genutzt würden, zunächst durch ihn selbst und seit 1986 durch Mieter. Die Voreigentümer des klagenden Eigentümers seien hiermit auch einverstanden gewesen. Weil die Nutzung als Wohnraum bei der ersten Beanstandung durch den klagenden Eigentümer im Jahr 2008 bereits 28 Jahre angedauert habe, habe er auf die dauerhafte Erzielung von Mieteinnahmen vertrauen dürfen. Amts- und Landgericht haben den vermietenden Eigentümer zur Unterlassung verurteilt. Hiergegen wendet er sich mit der Revision.

Der BGH bestätigt die Entscheidungen der Vorinstanzen. Jedenfalls dann, wenn durch die Nutzung von Hobbyräumen zu Wohnzwecken die Anlage – wie hier – um eine weitere Wohneinheit vergrößert werde, bestehe ein Unterlassungsanspruch. Solange die Nutzung zu Wohnzwecken anhält, tritt keine Verjährung ein, weil der Schwerpunkt der Störung nicht in der Aufnahme der zweckwidrigen Nutzung liegt, sondern darin, dass sie aufrechterhalten wird. Ob die zweckwidrige Nutzung durch den Sondereigentümer selbst oder durch dessen Mieter erfolge, sei unerheblich.

Die Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs sei auch keine unzulässige Rechtsausübung und der Anspruch daher auch nicht verwirkt. Dies gelte schon deshalb, weil erst in jüngster Zeit zwei Neuvermietungen stattgefunden hätten. Eine Neuvermietungsstelle aus Sicht aller Beteiligten eine Zäsur und damit eine neue Störung dar; der vermietende Wohnungseigentümer entscheidet sich jedes Mal neu zur zweckwidrigen Nutzung der Einheit. Auch wenn die übrigen Eigentümer bislang – möglicherweise aus Rücksicht auf ein bestehendes Mietverhältnis – den Anspruch auf eine Nutzung nur entsprechend der Teilungserklärung nicht eingefordert haben, steht ihnen dieses Recht weiter zu.

 
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